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자동말소 임대주택 증여 후 거주주택 양도 특례·중과배제
재산세제과-1591 · 2022. 12. 27.Q질의내용
- 임대주택을 2020년 7월 11일 이후 동일세대원에게 증여하여 등록이 자동말소된 뒤 일반 거주주택을 양도할 때, 1세대 1주택 특례 및 양도세 중과 배제 적용이 가능한가요?
S요약
R회신 내용 재산세제과-1591 · 2022. 12. 27.
- 주체: 기획재정부 재산세제과, 문서번호 재산세제과-1591, 2022-12-27 회신문
- 2020년 7월 11일 이후 동일세대원에게 임대주택을 증여(포괄승계)한 후 임대등록이 자동말소된 경우, 거주주택을 양도할 때 소득세법 시행령 제155조 제20항에 근거하여 1세대 기준으로 1세대 1주택 특례 적용이 가능합니다.
- 임대등록이 자동말소된 장기임대주택의 일부 지분을 동일세대원에게 증여하고 해당 주택을 양도할 경우에도 소득세법 시행령 §167의3의 요건을 충족하면 양도소득세 중과세 배제가 적용됩니다.
- 자동말소된 임대주택의 포괄승계 시에는 해당 임대주택이 더 이상 임대주택 등록이 불가하더라도 세대 기준으로 특례 및 중과세 배제 판단이 가능합니다.
- 이 해석은 임대주택이 민간임대주택법 등에 따라 등록 자동말소된 사정과, 증여 또는 포괄승계가 동일세대 내에서 이뤄진 경우에 한정하여 적용됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 임대주택의 등록이 자동말소된 경우 1세대 1주택 특례 적용 기준을 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호: 임대사업자 등록 임대주택의 범위 및 요건
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 임대주택 등록의 자동말소 사유 및 절차
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2가목·마목: 단기·장기임대주택 구분 및 요건
- 주택 증여·포괄승계 시 동일세대 판단 기준에 관한 관련 해석
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
(질의1) 20.7.10. 이전에 등록한 임대주택을 ‘20.7.11. 이후 동일세대원에게 증여(포괄승계)하고 자동말소된 후 거주주택 양도 시, 거주주택 특례 적용 가능함
(질의2) 임대등록이 자동말소된 장기임대주택의 일부지분을 동일세대원에게 증여받아 양도하는 경우 양도세 중과배제 가능함
회신
[질의1] 일반주택 1채와 임대주택 2채를 소유하고 있는 자가 ‘20.7.11. 이후에 임대주택 중 1채를 배우자에 증여한 후 해당 임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 자동말소 된 뒤에 일반주택 양도 시,
- 소득령§155⑳에 따른 1세대 1주택 특례가 적용되는지 여부
(제1안) 적용 가능 (1세대 기준으로 판정)
(제2안) 적용 불가 (거주자 기준으로 판정)
[회신1] 제1안이 타당합니다.
[질의2] 민간임대주택법§6⑤에 따라 임대등록이 자동말소된 장기임대주택을 동일세대원에게 증여한 경우 양도세 중과배제 적용 여부
(제1안)중과배제 적용 가능
(제2안)중과배제 적용 불가능
[회신2] 제1안이 타당합니다.
[질의1 사실관계]
○ 2015.xx.xx. A주택 취득 후 2018.x월 임대사업자 등록(단기, 4년)
* 소득령§167의3①(2)가목 본문에 따른 임대주택임을 전제
- 2021.x월 배우자에게 A주택 증여*
* 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 포괄승계에 해당함을 전제
- 임대사업을 지속하다 2022.x월 A주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대등록 자동말소
○ 2018.x월 B주택 취득 후 2021.x월 임대사업자 등록(장기, 10년)
* 소득령§167의3①(2)마목에 따른 임대주택임을 전제
○ 2016.x월 C조합원입주권 취득하여 2020.x월 C주택으로 준공된 후 2020.xx.xx.부터 거주 시작
○ 2022.xx.xx. C주택 양도
[질의2 사실관계]
○ 1세대 3주택 이상(조정대상지역 소재)인 자가 보유한 주택 중 ’05.5월 취득한 장기임대주택(’07.8월 임대 등록)의 임대등록이
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 ’20.8.18. 자동말소됨
○ 질의자는 임대등록이 자동말소된 장기임대주택*의 지분의 일부(70%)를 ’21.4월에 배우자에게 증여하고, 그 공동소유 주택을 추후 양도할 예정
* 소득령§167의3①(2)에 따른 임대주택임을 전제함
** 배우자에게 증여한 아파트는 임대등록이 자동말소되어 더 이상 임대등록이 불가함
유권해석
자동말소 임대주택 증여 후 거주주택 양도 특례·중과배제
재산세제과-1591 · 2022. 12. 27.Q질의내용
- 임대주택을 2020년 7월 11일 이후 동일세대원에게 증여하여 등록이 자동말소된 뒤 일반 거주주택을 양도할 때, 1세대 1주택 특례 및 양도세 중과 배제 적용이 가능한가요?
S요약
R회신 내용 재산세제과-1591 · 2022. 12. 27.
- 주체: 기획재정부 재산세제과, 문서번호 재산세제과-1591, 2022-12-27 회신문
- 2020년 7월 11일 이후 동일세대원에게 임대주택을 증여(포괄승계)한 후 임대등록이 자동말소된 경우, 거주주택을 양도할 때 소득세법 시행령 제155조 제20항에 근거하여 1세대 기준으로 1세대 1주택 특례 적용이 가능합니다.
- 임대등록이 자동말소된 장기임대주택의 일부 지분을 동일세대원에게 증여하고 해당 주택을 양도할 경우에도 소득세법 시행령 §167의3의 요건을 충족하면 양도소득세 중과세 배제가 적용됩니다.
- 자동말소된 임대주택의 포괄승계 시에는 해당 임대주택이 더 이상 임대주택 등록이 불가하더라도 세대 기준으로 특례 및 중과세 배제 판단이 가능합니다.
- 이 해석은 임대주택이 민간임대주택법 등에 따라 등록 자동말소된 사정과, 증여 또는 포괄승계가 동일세대 내에서 이뤄진 경우에 한정하여 적용됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 임대주택의 등록이 자동말소된 경우 1세대 1주택 특례 적용 기준을 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호: 임대사업자 등록 임대주택의 범위 및 요건
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 임대주택 등록의 자동말소 사유 및 절차
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2가목·마목: 단기·장기임대주택 구분 및 요건
- 주택 증여·포괄승계 시 동일세대 판단 기준에 관한 관련 해석
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
(질의1) 20.7.10. 이전에 등록한 임대주택을 ‘20.7.11. 이후 동일세대원에게 증여(포괄승계)하고 자동말소된 후 거주주택 양도 시, 거주주택 특례 적용 가능함
(질의2) 임대등록이 자동말소된 장기임대주택의 일부지분을 동일세대원에게 증여받아 양도하는 경우 양도세 중과배제 가능함
회신
[질의1] 일반주택 1채와 임대주택 2채를 소유하고 있는 자가 ‘20.7.11. 이후에 임대주택 중 1채를 배우자에 증여한 후 해당 임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 자동말소 된 뒤에 일반주택 양도 시,
- 소득령§155⑳에 따른 1세대 1주택 특례가 적용되는지 여부
(제1안) 적용 가능 (1세대 기준으로 판정)
(제2안) 적용 불가 (거주자 기준으로 판정)
[회신1] 제1안이 타당합니다.
[질의2] 민간임대주택법§6⑤에 따라 임대등록이 자동말소된 장기임대주택을 동일세대원에게 증여한 경우 양도세 중과배제 적용 여부
(제1안)중과배제 적용 가능
(제2안)중과배제 적용 불가능
[회신2] 제1안이 타당합니다.
[질의1 사실관계]
○ 2015.xx.xx. A주택 취득 후 2018.x월 임대사업자 등록(단기, 4년)
* 소득령§167의3①(2)가목 본문에 따른 임대주택임을 전제
- 2021.x월 배우자에게 A주택 증여*
* 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 포괄승계에 해당함을 전제
- 임대사업을 지속하다 2022.x월 A주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대등록 자동말소
○ 2018.x월 B주택 취득 후 2021.x월 임대사업자 등록(장기, 10년)
* 소득령§167의3①(2)마목에 따른 임대주택임을 전제
○ 2016.x월 C조합원입주권 취득하여 2020.x월 C주택으로 준공된 후 2020.xx.xx.부터 거주 시작
○ 2022.xx.xx. C주택 양도
[질의2 사실관계]
○ 1세대 3주택 이상(조정대상지역 소재)인 자가 보유한 주택 중 ’05.5월 취득한 장기임대주택(’07.8월 임대 등록)의 임대등록이
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 ’20.8.18. 자동말소됨
○ 질의자는 임대등록이 자동말소된 장기임대주택*의 지분의 일부(70%)를 ’21.4월에 배우자에게 증여하고, 그 공동소유 주택을 추후 양도할 예정
* 소득령§167의3①(2)에 따른 임대주택임을 전제함
** 배우자에게 증여한 아파트는 임대등록이 자동말소되어 더 이상 임대등록이 불가함
