공유재산 위탁개발사업 개발비용의 공급가액 포함 여부

요지

공유재산 개발사업을 위탁받은 지방공사가 시설물을 신축하여 지자체에 귀속하고 개발비용과 개발보수를 받는 경우로서 지자체의 책임과 계산으로 사업이 수행되고 지방공사는 단순 대행하는 경우 개발보수가 공급가액이 되는 것이나 지방공사가 포괄적으로 위탁받아 수행하는 경우에는 개발비용도 공급가액에 포함되는 것임

답변내용

1.｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제43조의3에 따라 지방자치단체로부터 공유재산 개발사업을 위탁받은 지방공사(이하 ⁠“공사”)가 임대용 건물을 신축하여 지방자치단체에 귀속하고 그 대가로 개발수수료(개발비용과 개발보수)를 받는 경우로서 지방자치단체의 책임과 계산으로 해당 사업을 수행하고 공사는 단순 대행하는 경우 공사의 공급가액은 개발보수가 되며 개발 관련 매입세금계산서는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제69조에 따라 지방자치단체 명의로 발급받아 지방자치단체의 임대사업 매출세액에서 매입세액을 공제할 수 있는 것이나 공사가 해당 사업을 포괄적으로 위탁받아 사업을 수행하는 경우에는 같은 법 제29조제3항에 따라 개발비용을 포함한 개발수수료가 공급가액이 되며 관련 매입세금계산서를 공사 명의로 발급받아 공사의 매출세액에서 매입세액을 공제할 수 있는 것임. 다만, 귀 질의가 어느 경우에 해당하는지는 계약내용 및 실제 사업수행 내용 등에 따라 사실판단할 사항입니다.
2. 공사가 개발사업에 따라 신축된 건물을 지방자치단체에 귀속하여 역무 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때 같은 법 제32조에 따라 개발수수료(또는 개발보수)에 대한 세금계산서를 발급하는 것이며, 신축 건물의 시설유지 및 관리 용역을 공급하고 매년 받기로 한 관리수수료에 대하여는 그 대가를 받기로 한 때, 매년 초과수익의 일정률로 받기로 한 성과수수료는 그 가액이 확정되는 때 세금계산서를 발급하는 것임

 ○ **주택도시공사(이하 ⁠“신청공사”)는 PP구(이하 ⁠“지자체” 또는 ⁠“위탁자”)의 공유재산 위탁개발사업의 수탁기관으로 선정되어 ’20.6월 지자체와 공유재산 개발 및 관리 위수탁계약을 체결하여 사업을 진행중이며 사업의 주요내용은 다음과 같음

   ･(개발업무) 신청공사가 개발계획, 자금조달, 시공사 선정, 건설공사 관리 등의 개발업무를 수행하여 신축한 시설물의 소유권을 지자체에 귀속하고 개발수수료(개발비용+개발보수) 수취

   ･(관리업무) 지자체로부터 개발재산의 시설관리 등을 30년간 위탁받아 이를 수행하고 관리‧성과수수료 수취

 ○ 준공 후 시설물, 개발에 따른 재산가액 증액, 임대수익은 모두 지자체에 귀속되고, 신청공사는 개발‧관리(성과)수수료와 개발비용 상환을 위한 원금, 이자를 지자체로부터 수취하게 됨

 ○ 본건 사업에 따른 위험부담은 원칙적으로 지자체에 있으나 신청공사의 귀책사유로 인하여 발생한 위험은 신청공사가 부담하며 착공 전 건축인허가 불허, 도시계획변경 등의 사유로 사업추진이 불가능한 경우 관련 발생비용은 신청공사가 부담함

 ○ 개발 후 운영관리계획에 따르면 시설의 임대관리(임대마케팅, 임차인 모집 및 선정, 계약관리)는 지자체가 수행하고 신청공사는 시설유지 및 관리(공용시설‧인테리어 관리, 보안‧미화 관련 업무), 자금관리(수입‧비용관리, 관련사무) 등을 수행하기로 함

2. 질의내용

 1. 공유재산 위탁개발사업 수탁기관인 **주택도시공사가 시설물 등을 개발(신축)하여 지자체에 귀속하고 받는 개발수수료(개발비용+개발보수) 중 개발비용의 공급가액 포함 여부

 2. 개발 관련 매입세금계산서 수취 명의 및 매입세액공제 여부

 3. 개발수수료 및 관리‧성과수수료의 세금계산서 발급시기

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

  다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   1. 사업자

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

   2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

  ⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.

○ 부가가치세법 제16조【용역의 공급시기】

  ① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.

   1. 역무의 제공이 완료되는 때

   2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때

  ② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.

   4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우

  ② 법 제16조제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

   1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우 : 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

 ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

  1. 금전으로 대가를 받는 경우:그 대가

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

  ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

  ⑥ 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 재화 또는 용역을 공급하는 자이거나 공급받는 자가 아닌 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 있다.

○ 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】

  ① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.

  ② 위탁매입 또는 대리인에 의한 매입의 경우에는 법 제32조제6항에 따라 공급자가 위탁자 또는 본인을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급한다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.

  ⑤ 용역의 공급에 대한 주선‧중개의 경우에는 제1항과 제2항을 준용한다.

○ 부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】

  ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

   1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

○ 공유재산 및 물품 관리법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "공유재산"이란 지방자치단체의 부담, 기부채납(寄附採納)이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 제4조제1항 각 호의 재산을 말한다.

   4. "관리"란 공유재산 및 물품의 취득·운용과 유지·보존을 위한 모든 행위를 말한다.

○ 공유재산 및 물품 관리법 제4조【공유재산의 범위】

  ① 공유재산의 범위는 다음 각 호와 같다.

   1. 부동산과 그 종물(從物)

○ 공유재산 및 물품 관리법 제43조의2【일반재산의 위탁】

  ① 지방자치단체의 장은 일반재산의 효율적인 관리·처분을 위하여 특별법에 따라 설립된 법인으로서 대통령령으로 정하는 자에게 해당 재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁할 수 있다.

  ② 제1항에 따라 위탁을 받은 자(이하 이 절에서 "수탁기관"이라 한다)는 위탁재산을 관리·처분할 때 선량한 관리자로서 주의의무를 다하여야 한다.

○ 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제48조의2【일반재산의 수탁기관】

  ① 법 제43조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

   3. ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 설립된 지방공사로서 같은 법 제2조제1항제7호 및 제8호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사

  ② 지방자치단체의 장은 법 제43조의2에 따라 일반재산을 위탁하여 관리할 때에는 다음 각 호의 사항을 포함한 위탁계약을 같은 조 제1항에 따라 위탁을 받을 자와 체결하여야 한다.

   1. 위탁의 목적

   2. 위탁 수수료

   3. 위탁기간

   4. 그 밖에 위탁 업무의 수행에 필요한 사항

○ 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제48조의3【수탁재산의 관리】

  ① 법 제43조의2제1항에 따라 위탁을 받은 자(이하 이 절에서 "수탁기관"이라 한다)는 위탁받은 일반재산을 관리‧처분할 때 위탁의 근거 규정과 위탁기관을 표시하고 수탁기관의 명의로 하여야 한다.

  ② 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정되면 위탁재산의 관리‧처분상황을 확인‧조사하거나 수탁기관으로 하여금 보고하게 할 수 있다.

○ 공유재산 및 물품 관리법 제43조의3【위탁재산의 개발】

  ① 수탁기관은 위탁받은 일반재산을 지방자치단체의 장의 승인을 받아 개발하고, 발생하는 수익을 지방자치단체에 낼 수 있다.

  ② 제1항의 개발이란 다음 각 호의 행위를 말한다.

   1. ｢건축법｣ 제2조에 따른 건축, 대수선(大修繕), 리모델링 등의 행위

  ③ 제1항에 따른 개발의 종류는 다음 각 호와 같다.

   2. 임대형 개발 : 위탁받은 재산을 개발한 후 그 재산을 일정기간 임대하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 개발

○ 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제48조의4【위탁개발 재산의 지방자치단체 귀속방법 등】

  ① 법 제43조의3제1항에 따라 위탁개발된 재산은 준공됨과 동시에 그 소유권이 지방자치단체로 귀속된다.

  ② 수탁기관은 위탁받은 일반재산의 관리상황과 각종 수입현황 등을 매년도 말일을 기준으로 작성하여 위탁기관인 해당 지방자치단체의 장에게 제출하여야 한다.

  ③ 지방자치단체의 장은 수탁기관이 개발한 재산의 분양 및 임대 방법과 수탁기관의 보수, 그 밖에 필요한 사항은 공유재산심의회의 심의를 거쳐 따로 정한다.

○ 지방자치단체 공유재산 운영기준(행정안전부고시 제2019-89호)

  제1조(목적) 이 기준은 공유재산 및 물품 관리법 제94조의2에 따라 공유재산의 보호, 취득, 관리 및 운용(이하 ⁠‘관리’라 한다), 처분에 관한 세부사항을 정하여 효율적인 관리·처분 업무에 기여함을 목적으로 한다.

출처 : 국세청 2021. 02. 03. 사전-2021-법령해석부가-0021[법령해석과-425] | 국세법령정보시스템