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최종 1주택 비조정대상지역·보유기간 기산(국세청 2022)
서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686] · 2022. 03. 29.Q질의내용
- 다주택자가 보유주택을 모두 양도해 1주택만 남았을 때, 해당 주택이 취득 당시 비조정대상지역이었다면 최종 1주택이 된 날부터 2년을 보유하면 1세대 1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686] · 2022. 03. 29.
- 국세청 서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686](2022.03.29) 회신에 근거합니다.
- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외 모든 주택을 양도해 최종 1주택만 남은 경우, 해당 주택이 취득 당시 비조정대상지역이었다면 최종 1주택이 된 날부터 2년을 보유하면 소득세법 시행령 제154조의 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다고 보았습니다.
- 최종 1주택이 조정대상지역으로 변경됐더라도, 취득 당시 비조정대상지역이었으면 거주요건 없이 보유요건(최종 1주택 보유 2년)만 충족되면 비과세가 적용될 수 있음을 명확히 하였습니다.
- 보유기간은 최종 1주택이 된 날부터 새로 산정합니다. 즉, 이전에 보유하던 기간은 반영되지 않습니다.
- 관련 해석사례(서면-2021-법규재산-3490, 2022.02.23)도 이와 동일하게 판시하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 보유자에 대해 대통령령으로 정하는 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대가 양도 당시 국내 1주택 보유, 2년(또는 3년) 이상 보유 및(조정대상지역 취득은) 2년 이상 거주 등 요건 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제5항: 2주택 이상 보유자가 1주택 외 주택 모두 처분한 경우 최종 1주택 보유일부터 보유기간 산정
- 서면-2021-법규재산-3490(2022.02.23.): 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역이면 최종 1주택일 기준 2년 보유로 비과세 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우, 당해 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역에 있었던 경우에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유요건 충족 시 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것임
회신
기존 해석사례(서면-2021-법규재산-3490, 2022.02.23.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2021-법규재산-3490(2022.02.23.)
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우, 최종 1주택의「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것이며, 당해 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역에 있었던 경우에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유요건 충족 시 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
-’20.3. 비조정대상지역 소재 A 주택 취득
-’20.4. 비조정대상지역 소재 B 주택 취득
-’20.6. A･B 주택 소재지가 조정대상지역으로 지정됨
-’21.5. B 주택 양도(과세)
-’23.5. A 주택 양도 예정
2. 질의내용
- 2주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 모두 양도하고 남은 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역이었으나 최종 1주택을 보유하게 된 날 당시 조정대상지역인 경우,
- 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날로부터 새로 기산해야 하는지
(제1안) 보유 및 거주기간 모두 새로 기산함
(제2안) 보유기간만 새로 기산함
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
○소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
4.유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2021-법규재산-3490(2022.02.23.)
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우, 최종 1주택의「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것이며, 당해 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역에 있었던 경우에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유요건 충족 시 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 03. 29. 서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686] | 국세법령정보시스템
유권해석
최종 1주택 비조정대상지역·보유기간 기산(국세청 2022)
서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686] · 2022. 03. 29.Q질의내용
- 다주택자가 보유주택을 모두 양도해 1주택만 남았을 때, 해당 주택이 취득 당시 비조정대상지역이었다면 최종 1주택이 된 날부터 2년을 보유하면 1세대 1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686] · 2022. 03. 29.
- 국세청 서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686](2022.03.29) 회신에 근거합니다.
- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외 모든 주택을 양도해 최종 1주택만 남은 경우, 해당 주택이 취득 당시 비조정대상지역이었다면 최종 1주택이 된 날부터 2년을 보유하면 소득세법 시행령 제154조의 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다고 보았습니다.
- 최종 1주택이 조정대상지역으로 변경됐더라도, 취득 당시 비조정대상지역이었으면 거주요건 없이 보유요건(최종 1주택 보유 2년)만 충족되면 비과세가 적용될 수 있음을 명확히 하였습니다.
- 보유기간은 최종 1주택이 된 날부터 새로 산정합니다. 즉, 이전에 보유하던 기간은 반영되지 않습니다.
- 관련 해석사례(서면-2021-법규재산-3490, 2022.02.23)도 이와 동일하게 판시하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 보유자에 대해 대통령령으로 정하는 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대가 양도 당시 국내 1주택 보유, 2년(또는 3년) 이상 보유 및(조정대상지역 취득은) 2년 이상 거주 등 요건 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제5항: 2주택 이상 보유자가 1주택 외 주택 모두 처분한 경우 최종 1주택 보유일부터 보유기간 산정
- 서면-2021-법규재산-3490(2022.02.23.): 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역이면 최종 1주택일 기준 2년 보유로 비과세 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우, 당해 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역에 있었던 경우에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유요건 충족 시 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것임
회신
기존 해석사례(서면-2021-법규재산-3490, 2022.02.23.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2021-법규재산-3490(2022.02.23.)
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우, 최종 1주택의「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것이며, 당해 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역에 있었던 경우에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유요건 충족 시 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
-’20.3. 비조정대상지역 소재 A 주택 취득
-’20.4. 비조정대상지역 소재 B 주택 취득
-’20.6. A･B 주택 소재지가 조정대상지역으로 지정됨
-’21.5. B 주택 양도(과세)
-’23.5. A 주택 양도 예정
2. 질의내용
- 2주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 모두 양도하고 남은 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역이었으나 최종 1주택을 보유하게 된 날 당시 조정대상지역인 경우,
- 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날로부터 새로 기산해야 하는지
(제1안) 보유 및 거주기간 모두 새로 기산함
(제2안) 보유기간만 새로 기산함
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
○소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
4.유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2021-법규재산-3490(2022.02.23.)
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우, 최종 1주택의「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것이며, 당해 최종 1주택이 취득 당시 비조정대상지역에 있었던 경우에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유요건 충족 시 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 03. 29. 서면-2021-부동산-2431[부동산납세과-686] | 국세법령정보시스템
