요지

상속주택의 임대차계약을 승계한 경우로서 기존임대차계약을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당하지 않음

회신

귀 서면질의의 경우, 기존해석사례인 ⁠“서면-2022-법규재산-4212, 2023.11.17.” 및 ⁠“기획재정부 재산세제과-952, 2023.08.10.” ⁠(질의1)을 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2022-법규재산-4212, 2023.11.17.
1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 주택을 상속받은 경우로서, 상속인이 해당주택의 상속개시 전 직계존속과 기존임차인이 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 승계한 경우의 해당 임대차계약은 ⁠「소득세법 시행령」제155조의3제1항제1호의 ⁠“직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.
(질의1) 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서, 소득령§155의3의 직전임대차계약(이하 ⁠“직전임대차계약”)에 해당되지 않는 기존임대차
계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부
(제1안) 직전임대차계약 해당
(제2안) 직전임대차계약 미해당
[회신] 귀 질의의 대하여 질의1은 제2안이 타당합니다.

1. 사실관계

2. 질의요지

 ○ 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받아 피상속인과 임차인이 체결한 임대차계약에 대한 임대인의 지위를 승계한 경우로서,

  - 상속개시일 이후 상속인을 임대인으로 하여 임대차계약서를 재작성한 경우 직전임대차계약에 해당하는지

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(중간생략)

□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

  2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

  3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

 ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

 ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

 (이하 생략)

□ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

 영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.

□주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다

 (② 생략)

 ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다

 (이하 생략)

4. 관련사례

○ 서면-2022-법규재산-4212, 2023.11.17.

1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 주택을 상속받은 경우로서, 상속인이 해당주택의 상속개시 전 직계존속과 기존임차인이 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 승계한 경우의 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」제155조의3 제1항제1호의 ⁠“직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-952, 2023.08.10.

[질의내용]

(질의1) 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서,

소득령§155의3의 직전임대차계약(이하 ⁠“직전임대차계약”)에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부

(제1안) 직전임대차계약 해당

(제2안) 직전임대차계약 미해당

(질의2) 질의 1의 경우 사례에서

직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 ⁠“임대기간과 임대보증금”을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당하는지 여부

(제1안) 직전임대차계약 해당

(제2안) 직전임대차계약 미해당

(질의3) 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 ⁠“3년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우,

각각 분리된 임대차계약을 직전․상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부

(제1안) 특례규정 적용 가능

(제2안) 특례규정 적용 불가

[회신] 귀 질의의 대하여 질의1․2는 제2안, 질의3은 제1안이 타당합니다.

출처 : 국세청 2024. 05. 21. 서면-2023-부동산-1967 | 국세법령정보시스템