요지

구「부가가치세법 시행령(2013.2.15.개정)」시행 전 소유자가 자기의 토지 위에 임차인으로 하여금 골프장 등을 건설하여 일정기간 사용케 하고 대가로 사용기간 만료 후 골프장 등의 소유권을 무상으로 이전받기로 하고 토지를 임대한 경우 토지소유자의 임대수입금액은 골프장 등의 소유권이 이전될 때의 시가를 기준으로 과세기간별로 안분계산하는 것임

회신

귀 질의의 경우, 구「부가가치세법 시행령(2013.2.15.개정)」시행 전 토지소유자가 자기의 토지 위에 임차인으로 하여금 골프장 및 골프연습장(이하‘골프장’등)을 건설하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 사용기간 만료 후 골프장 등의 소유권을 무상으로 이전받기로 하는 임대차계약을 체결하고 토지를 임대하였던 경우에,
소득세법상 토지소유자의 임대수입금액은 해당 골프장 등의 소유권이 이전될 때의 시가를 기준으로 각 과세기간별로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 시가는「소득세법 시행령」제51조제5항 및 ⁠「소득세법 시행규칙」제22조의2에 따라「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액으로 하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 토지소유자인 갑종중은 ⁠‘을’에게 계약기간 10년(2008.1.1.〜2017.12.31.)으로 하여 토지를 임대하였고,

  - ⁠‘을’은 해당 토지 위에 골프연습장과 골프장을 건설하였고(건축비 및 골프장 조성비는 00억이 발생함),

  - ⁠‘을’은 갑종중에게 별도의 임차료를 지급하지 않는 대신 골프연습장과 골프장을 갑종중에게 2017.12.31.에 무상으로 이전하는 조건으로 약정하였음.

 ○ 계약 후 갑종중은 부가가치세 및 소득세 신고를 하지 아니하였으며, 과세관청에서 이를 확인하여 2011년에 건축비(00억원)를 계약기간으로 안분하여 2008년〜2011년까지의 과세표준을 산정하고 이를 근거로 소득세 등을 결정하였으나,

  - 갑종중은 건축비 00억원을 기준으로 안분한 과세표준을 근거로 소득세 등을 과세한 것은 부당하다며 심판청구를 제기하였고,

  - 심판원에서는 계약기간 종료시의 건물, 구축물 및 골프장 운영권의 시가를 평가하여 임대차 계약기간동안 안분계산하여 과세표준을 산정하는 것이 합리적이라는 취지로 결정하였음

2. 질의내용

 ○ 토지소유자가 ⁠‘을’에게 토지를 임대하기로 하는 계약을 체결하고, ⁠‘을’은 해당 토지 위에 골프연습장 및 골프장을 건설하여 임대계약 기간 동안 별도의 임차료를 지급하지 않는 대신 임대계약기간 종료일에 해당 골프장 등을 토지소유자에게 무상이전하기로 한 경우

 (질의1) 현 시점(2016.9월)에서 건물의 기준시가를 산정하여 이를 기준으로 2008년 〜2016년까지 종합소득세를 신고납부하고, 2017년에 감정평가를 하여 기준시가와 감정평가금액의 차액을 정산하여 납부할 수 있는지

 (질의2) 계약이 종료되는 시점에 감정평가를 하지 않고 장부가액이나 기준시가를 시가로 보아 이를 기준으로 신고납부하는 것이 타당한지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

 ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

 ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】

 사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

10의4. 자산을 임대하여 발생하는 소득의 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날

가. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것

　 그 정해진 날

나. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것

　 그 지급을 받은 날

다. 임대차계약에 관한 쟁송(미지급임대료의 청구에 관한 쟁송은 제외한다)에 대한 판결·화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함한다)

　 판결·화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 가목에 따른 날로 한다.

○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】

 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 부동산을 임대하고 받은 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다. 이 경우 월수의 계산은 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

 ⑤ 법 제24조제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

  2. 제조업자·생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도 받은 때에는 시가

  5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 기획재정부령이 정하는 시가

○ 소득세법 시행규칙 제22조의 2 【시가의 계산】

 영 제51조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액으로 한다.

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

 ① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

 ② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

  1. ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

  2. ⁠「상속세 및 증여세법」제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 ⁠「조세특례제한법」제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

 ④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

  1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

  2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

 ④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

○ 심사소득2006-0220, 2006.08.31.

임대인의 토지상에 임차인이 건물을 신축하여 주고 일정기간 건물사용권을 갖는 경우에는 임대인의 토지 임대에 해당하는 것(같은 뜻 : 부가46015-1519, 2000. 6. 30)으로, 임차인이 쟁점건물을 신축하여 청구인에게 제공한 것은 임차인이 토지에 대한 임차료의 일부를 쟁점건물로 미리 지급한 것으로 보아야 하므로, 처분청에서 쟁점금액을 임대기간의 월수(72월)로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단됨.

○ 조심2012중0928, 2012.12.31.

사업자가 다른 사업자에게 일정 시설을 설치하게 한 후 동 시설에 대한 사용권한을 부여하고, 그 대가로 정기적으로 금전을 수취하면서 일정기간이 종료한 후 동 시설물에 대한 소유권을 무상으로 이전받기로 약정을 체결하는 것은 금전 이외의 대가를 받는 경우에 해당된다 할 것으로 부가가치세 과세표준은 동 시설물의 소유권이 이전되는 시점의 시가를 기준으로 각 과세기간별로 안분계산하는 것(대법원 2008두18939, 2011.6.30., 참조)으로, 청구인이 임차인인 OOO글로벌로부터 건물구축물의 소유권과 골프장 운영권을 이전받는 것은 임대차 계약기간이 종료될 때이고, 토지 임대용역의 대가로 수취하는 것은 그 시점에서의 건물구축물 및 운영권 시가이므로, 계약기간 종료시의 건물구축물 및 골프장 운영권의 시가를 평가하여 임대차 계약기간 동안 안분계산하여 부가가치세 과세표준을 산정하는 것이 합리적임에도 불구하고, 처분청이 쟁점토지 지상의 건물구축물 등의 건설비상당액(OOO원)을 청구인의 선수임대료로 보아 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

○ 서면-부가-2016-5221(법령해석과-181), 2017.01.17.

 토지소유자(갑)가 자기의 토지 위에 ⁠‘을’로 하여금 골프장 및 골프연습장(이하 ⁠“골프장 등”)을 건설하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 사용기간 만료 후 골프장 등의 소유권을 무상으로 이전받기로 한 경우

 토지 등의 사용에 대한 부가가치세 과세표준은 해당 골프장 등의 소유권이 이전되는 시점의 시가를 기준으로 각 과세기간별로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 시가는 「부가가치세법 시행령」제62조 및 「법인세법 시행령」제89조제2항에 따라 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가액 또는 ⁠「상속세 및 증여세법」제62조 및 같은 법 시행령 제52조제1항에 따른 해당 골프장 등의 처분시 다시 취득할 수 있는 가액이나 장부가액을 말하는 것임.

○ 기획재정부 부가가치세제과-216, 2013.03.27.

 사업자가 다른 사업자에게 일정 시설을 설치하게 한 후 계약기간동안 동 시설에 대한 사용권한을 부여하고 사용료를 수취하면서 계약기간이 종료한 후 소유권을 무상으로 이전받는 경우에 각 과세기간별로 과세표준에 안분하여 더하여야 하는 해당 시설의 소유권 이전 시점의 시가(時價)는「부가가치세법 시행령」제50조 제1항 및「법인세법시행령」제89조 제2항에 따라 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가액 또는「상속세 및 증여세법」제62조 및 같은 법 시행령 제52조 제1항에 따른 해당 자산의 처분시 다시 취득할 수 있는 가액이나 장부가액을 기준으로 산정하여야 하는 것임.

○ 기획재정부 법인세제과-316, 2014.05.15., 서면법규과-502,2014.05.20.

 사업시행자가 타인의 토지 위에 시설물을 신축하고 사업기간 동안 운영한 후 사업기간 종료시에 해당 시설물을 토지소유자에게 무상이전하는 경우, 개정된 「부가가치세법 시행령」제61조제1항제7호에 따라 토지소유자의 임대수입금액은 그 시설물의 설치가액을 사업기간 동안 안분하여 익금산입하는 것이나, 동 시행령 개정 전에 성립된 용역공급계약에 따라 공급하는 임대용역의 임대수입금액은 시설물의 소유권이 토지소유자에게 이전될 때의 시가를 안분하여 익금산입하는 것임.

○ 서일46011-11590, 2003.11.10., 서일46011-10187, 2002.02.14.

부동산임대업을 영위하는 거주자가 토지를 임대하고 임차인이 당해 토지 위에 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 무상양도한 경우, 임대인은 당해 건물 신축비를 선수임대료로서 임대기간동안 안분한 금액을 총수입금액에 산입하는 것이며, 그 건물의 감가상각비는 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

출처 : 국세청 2017. 03. 06. 서면-2016-소득-6261[소득세과-387] | 국세법령정보시스템