요지

매매계약 이행중에 사망한 경우 상속재산가액은 양도대금 전액에서 상속개시 전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 상속재산의 가액으로 하는 것이나, 실제 양도를 목적으로 매매계약을 체결한 경우에 한하는 것임

회신

귀 질의1의 경우 붙임의 해석사례(재삼46014-2325, 1997.9.30.)를 참고하시기 바라며, 귀 질의2의 경우 상속재산은 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말하며, 붙임의 해석사례(상속증여-01234, 2015.11.27.)를 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계

  ○피상속인의 소유부동산(임야)에 대해 부동산 매매계약을 체결하고 계약금 수령 후 잔금 수령 전 사망함

    - 매매대금 : 10억원

    - 계약일 : 2017.2.2. ⁠(계약과 동시에 계약금 1억원 인수)

    - 피상속인 사망일 : 2017.3.*.

    - 잔금일 2017.11.30.(9억원)

    - 부동산 중개수수료 : 3천만원(잔금 수령과 동시에 지급키로 피상속인이 약정함)

2. 질의내용

 (질의1) 피상속인이 부동산 매매계약을 체결하면서 지급하기로 한 약정한 부동산 중개수수료 3천만원을 상속세 신고시 채무로 공제가능한지

 (질의2) 상속재산 평가시 매매대금 중 계약금은 통장에 입금되어 있으므로 예금 1억원, 부동산 9억원으로 평가하는지

3. 관련 법령

 ○ 상속세 및 증여세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 3. "상속재산"이란 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말하며, 다음 각 목의 물건과 권리를 포함한다. 다만, 피상속인의 일신(一身)에 전속(專屬)하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 제외한다.

  가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건

  나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리

 ○ 상속세 및 증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

 1. 공과금

 2. 장례비용

 3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

 1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

 2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 법 제15조제2항 및 이 조 제1항제1호에 따른 금융회사등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로 한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 7-0…3 【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】

① 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이 법에 따라 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 한다.

4. 관련 사례

 ○ 재삼46014-2325, 1997.09.30.

  상속세 및 증여세법(1996.12.30, 법률 제5193호로 개정) 제18조 및 같은 법 시행령 제16조의 규정에서 상속인에는 피상속인의 배우자를 포함하는 것이며, 상속개시 전 피상속인이 부동산 매도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 동 부동산을 상속재산으로 보고 상속세를 과세하는 것이며, 중개수수료는 상속재산의 가액에서 공제되는 피상속인의 채무에 해당되지 않는다.

 ○ 상속증여세과-01234, 2015.11.27

  귀 질의의 경우 붙임의 기존 해석사례(재산세과-2094, 2008.08.01.)를 참고하시기 바랍니다.

 ○ 재산세과-2094, 2008.08.01

  2. 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 당해 부동산을 상속세 및 증여세법의 규정에 의하여 평가한 가액으로 함)에서 상속개시 전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것이나, 실제 양도를 목적으로 매매계약을 체결한 경우에 해당하지 않는 경우에는 그러하지 않은 것임. 귀 질의의 경우는 당초 계약체결 경위, 계약금 및 중도금 등의 실제 수수상황 등에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임

출처 : 국세청 2017. 04. 25. 서면-2017-상속증여-1043[상속증여세과-423] | 국세법령정보시스템