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가로주택정비사업 입주권 지분교환의 양도소득세 과세 여부

재산세제과-849  ·  2021. 09. 28.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 가로주택정비사업에 따라 취득한 2개의 입주권을 공동소유자들이 각 공유지분을 단독소유로 정리할 경우 양도소득세가 과세되는지 궁금합니다.

S요약

가로주택정비사업에서 공동소유자들이 2개의 입주권을 각자 단독소유로 정리하는 경우에는 공유물 분할로 보아 양도소득세 과세대상이 아니지만, 상호지분청산 시 시가차액 정산분은 양도소득세 과세대상에 해당한다는 점을 유의해야 합니다.
#가로주택정비사업 #입주권 #공동소유 #지분교환 #공유물분할 #양도소득세
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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-849  ·  2021. 09. 28.

  • 회신 주체·출처: 기획재정부, 재산세제과-849, 2021-09-28
  • 기획재정부는 가로주택정비사업으로 취득한 2개의 입주권을 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독 소유로 정리한 경우 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 회신하였습니다.
  • 다만 상호지분청산 시 시가차액에 대해 금전 등으로 정산한 부분은 양도소득세 과세대상이 되는 점을 명확히 밝혔습니다.
  • 이는 단순 교환이 아닌 공유물 분할로 보되, 재산적 실질변동(정산분)에 대해선 소득세법상 양도에 해당된다는 취지입니다.
  • 회신은 사업시행계획의 변경에 의한 것이 아닌 지분교환 관련 사실관계를 전제로 하였으며, 관련법의 공유물 분할 규정 및 양도소득세 과세기준에 근거를 두고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제88조(양도의 정의): 자산의 양도는 매매, 교환, 대물변제, 현물출자 등으로 규정
  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 공유물 분할의 경우 과세대상이 아님을 명시
  • 소득세법 시행령 제163조(공유물 분할): 공유물 분할에 의한 지분 교환은 원칙적으로 과세대상이 아님
  • 소득세법 시행령 제162조(양도차익의 계산): 특수관계인간의 거래 및 정산분에 관한 과세기준 규정
사례 Q&A
1. 입주권 공동소유자가 단독소유로 정리할 때 양도소득세 부과되는가?
답변
입주권 공유지분을 단독소유로 정리하는 것은 공유물 분할에 해당하여 양도소득세 과세대상에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
기획재정부 회신에 따르면 공유물 분할은 원칙적으로 양도소득세 과세대상이 아니라고 명시하였습니다.
2. 상호지분청산 시 시가차액 정산은 양도소득세 대상이 되는가?
답변
상호지분청산 시 시가차액에 따라 금전을 지급하는 정산분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것으로 보입니다.
근거
회신문에서는 정산분(시가차액 부분)은 양도소득세 과세대상이라는 점이 분명히 제시되었습니다.
3. 공동주택 입주권 지분 교환이 사업시행계획 변경에 의한 것과 양도소득세 부과와의 관계는?
답변
사업시행계획의 변경에 의한 지분교환이 아니라면 공유물 분할로 판단되어 양도소득세가 과세되지 않습니다.
근거
기획재정부는 사업시행계획 변경에 의하지 않은 지분교환임을 전제로 비과세 회신을 하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

가로주택정비사업에 따라 취득한 2개의 입주권의 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독 소유로 정리한 경우, 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하나, 상호지분청산시 시가차액에 관한 정산분은 양도소득세 과세대상에 해당

회신

 ⁠[질의내용]
가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부

(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임
 ⁠(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

[회신]
귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다. 끝.

1. 사실관계

종전주택

[갑1/2, 

을1/2]

 A입주권(25평)

 [갑1/2, 을1/2]

A입주권(25평)

   [갑소유]

A주택

 ⇒

조합원분 분양

  ⇒

지분교환

단독소유 정리

  ⇒

준공

 B입주권(20평)

 [갑1/2, 을1/2]

B입주권(20평)

   [을소유]

B주택

 ○ 17.11월 서울 소재 주택*을 신청인과 신청인의 모(母)(신청인과는 별도세대)가 각 1/2씩 공동취득(종전주택)

   * 가로주택정비사업 구역에 편입된 주택으로 16년. 조합설립인가, 2019년 8월 관리처분계획인가

 ○ 20년 2월경 신청인은 종전주택을 2개의 입주권(신청인과 모(母)가 1/2씩 공동소유)으로 분양신청 하였고, 이후 신청인과 모(母)는 공동소유하고 있는 입주권의 지분(각 1/2)을 유상양도(매매 또는 교환)을 통해 단독소유로 정리*할 예정임

   * 지분 교환은 가로주택정비사업의 사업시행계획의 변경에 의한 것이 아님을 전제

2. 질의내용

 ○ 가로주택정비사업에 따라 취득한 2개의 입주권의 공동소유자(각 1/2지분)가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부

 (제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임

  (제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

출처 : 기획재정부 2021. 09. 28. 재산세제과-849 | 국세법령정보시스템