요지

사업자가 건물 신축을 위한 토지‧건물을 양수한 후 철거 예정으로 부가령§64 개정 전에 건물의 공급가액을 감정가액으로 확정하기로 하였으나, ’22.2.15. 이후 잔금 지급 전에 건물가액을 ⁠‘0’으로 변경하는 경우로서 특약에 따라 토지만 사용시 건물 공급가액은 실지거래가액으로 하는 것이나, 이에 해당여부는 사실판단할 사항임

답변내용

건물 신축판매업을 영위하는 사업자(이하 ⁠“매수인”)가 2022.2.15. 전에 토지와 그 토지에 정착된 사업용 건물을 일괄 양수함에 있어 토지와 건물 안분계산을 위한 건물의 공급가액을 감정평가액으로 확정하는 특약을 체결하고, 2022.2.15. 이후 잔금 지급 전에 건물가액을 ⁠‘0’으로 변경하는 경우로서, 계약상 구분된 토지와 건물의 가액이 기준시가로 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있으나 매수인이 매매특약사항에 의하여 토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 건물의 공급가액은 ｢부가가치세법｣ 제29조제9항제2호 및 같은 법 시행령 제64조제2항제2호에 따라 실지거래가액으로 하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 건물의 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

 질의요지

  ○ 사업자가 건물 신축판매를 위하여 토지‧건물을 일괄양수한 후 즉시 철거 예정으로

  - 부가령 §64 개정(’22.2.15.) 전에 토지와 건물 안분계산을 위한 건물의 공급가액을 감정평가액으로 확정하는 특약을 체결하고

  - 잔금 지급 전에 건물가액을 ⁠‘0’으로 변경하는 경우, 개정된 부가령에 따라 건물가액 ⁠‘0’을 실지거래가액으로 할 수 있는 지 여부

 사실관계

 ○ ㈜○○△△△(이하 ⁠“신청인” 또는 ⁠“매수인”)는 건설업 및 건물 신축판매업을 영위하는 사업자로 ’21.12.29. **시 **동 일대에 오피스텔 또는 상가 신축판매를 위한 토지 및 건물(이하 ⁠“본건 부동산”)을

  - 이** 외1(이하 ⁠“매도인”)로부터 매매대금 000억원^*에 일괄양수하기로 하는 매매계약(이하 ⁠“본건 계약”)을 체결하면서, 잔금 000억원은 ’22.10.31.에 지급하기로 하고

    * 토지가격 000억원, 건물가격 00억원(건물 부가세 별도)

  - ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조제1항에 따라 토지와 건물 안분계산을 위한 토지 및 건물의 공급가액은 본건 계약과 별도로 감정평가 후 재산정하는 특약을 체결함

 ○ 해당 토지에는 상가 건물이 있으며, 건물 신축판매를 목적으로 양수 완료 후 즉시 철거 예정임

 ○ ’22.1월경 감정평가를 진행하고 감정평가액 비율을 적용하여 토지 및 건물가액을 확정함

 ○ ’22.10월 잔금 납부 전 신청인과 양도인은 부동산 시장침체 등 이유로 잔금 지급기한을 ’23.10월로 1년 연장하는 내용과 토지 및 건물가액을 재산정*하도록 합의함

    * 토지가격 00,000,000천원, 건물가격 0,000,000천원(건물 부가세 별도)

 ○ ’23.0월 신청인은 건물을 사용하지 않고 철거하는 조건으로 건물의 공급가액을 감정평가 금액이 아닌 ⁠‘0’으로 하는 변경계약을 체결하고자 함

 ○ 본건 쟁점과 관련한 사건별 진행내역은 다음과 같음

 관련법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

  ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

   2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2021.12.08. 법률 제18577호로 개정된 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.(’21.12.8. 개정)

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제47조 및 제53조의2제6항부터 제8항까지의 개정규정은 2022년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2021.12.08. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. ⁠(생략)

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2022.2.15. 영 제32419호로 개정된 것)

  ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

  ② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

   1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

   2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

○ 부가가치세법 시행령 부칙

  제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정한 날부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 영은 부칙 제1조에 따른 각 해당 개정규정의 시행일 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 경우 또는 재화를 수입신고하는 경우부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2022.2.15. 영 제32419호로 개정되기 이전의 것)

  법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   2～3. ⁠(생략)

출처 : 국세청 2023. 06. 12. 사전-2023-법규부가-0074[법규과-1510] | 국세법령정보시스템