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조특법 적용 신축주택 보유 1세대1주택 비과세 판정
사전-2024-법규재산-0766 · 2024. 11. 14.Q질의내용
- 조특법 제99조의2 과세특례 대상 신축주택과 일반주택을 함께 보유한 1세대가 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 여부는 어떻게 판정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0766 · 2024. 11. 14.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0766 회신입니다.
- 조세특례제한법 제99조의2에 의해 과세특례 적용 주택은 소득세법 제89조를 적용할 때 소유주택으로 보지 않는다고 답변하였습니다.
- 그러나 2017년 8월 2일 이전에 조정대상지역 내 주택에 대해 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실이 서류로 확인되는 1세대가, 계약금 지급일 현재 조특법 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않는다고 밝혔습니다.
- 이 경우 소득세법 시행령 부칙에 따라 양도주택(조정대상지역)의 비과세 거주요건 판정 시 특례 적용이 배제되며, 해당 주택의 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 적용 가능하다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 비과세 요건 및 고가주택 제외 기준 규정
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 조정대상지역 2년 거주요건 및 예외 사유 규정
- 소득세법 시행령 부칙(2017.9.19.): 2017.8.2. 이전 매매계약 체결·계약금 지급 시 구 규정 적용 예외
- 조세특례제한법 제99조의2: 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 및 소득세법 비과세 판정 시 주택 제외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조특법§99의2①에 따른 주택은 소득법§89①(3)적용시 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것이나, 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용 여부 판정 시에는 조특법§99의2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음
답변내용
「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때 「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다. 다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(이하 “양도주택”)으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」제99조의2 적용대상 주택을 보유하는 경우에는 「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호,2017.9.19.) 제2조제2항제2호 규정이 적용되지 않는 것으로서 양도주택의 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’13년 신청인의 배우자는 성동구 소재 A아파트* 취득
* 성동구청장 직인이 찍힌 「조세특례제한법」 제99조의2를 적용받는 주택
○ ’16년 성북구 소재 B분양권을 신청인의 배우자가 취득하여 분양권 상태로 신청인에게 증여 후 B아파트 준공
※ 서울시 성북구 : ’17.8.3. 조정대상지역으로 지정 → ’23.1.5. 해제
- B아파트에 ’19년10월 입주하여 계속 거주*
* 「소득세법 시행령」 제154조에 따른 보유·거주 요건 충족한 것을 전제
○ ’24년10월 B아파트 매매계약(잔금일 ’24년12월)
2. 질의요지
○ 조특법§99의2에 따른 과세특례 대상 주택과 일반주택을 보유한 상태에서 일반주택 양도시 비과세 여부
* 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 : 소득법§89①3(1세대1주택 비과세) 적용 시 거주자의 주택으로 보지 않음(조특법§99의2②)
3. 관련 법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
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1. 서울특별시 |
전 지역 |
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2. 부산광역시 |
해운대구･연제구･동래구･남구･부산진구 및 수영구･기장군 |
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3. 경기도 |
과천시･광명시･성남시･고양시･남양주시･하남시 및 화성시(반송동･석우동･동탄면 금곡리･목리･방교리･산척리･송리･신리･영천리･오산리･장지리･중리･청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) |
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4. 기타 |
｢신행정수도 후속대책을 위한 연기･공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역 |
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부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 |
○조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
② ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
유권해석
조특법 적용 신축주택 보유 1세대1주택 비과세 판정
사전-2024-법규재산-0766 · 2024. 11. 14.Q질의내용
- 조특법 제99조의2 과세특례 대상 신축주택과 일반주택을 함께 보유한 1세대가 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 여부는 어떻게 판정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0766 · 2024. 11. 14.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0766 회신입니다.
- 조세특례제한법 제99조의2에 의해 과세특례 적용 주택은 소득세법 제89조를 적용할 때 소유주택으로 보지 않는다고 답변하였습니다.
- 그러나 2017년 8월 2일 이전에 조정대상지역 내 주택에 대해 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실이 서류로 확인되는 1세대가, 계약금 지급일 현재 조특법 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않는다고 밝혔습니다.
- 이 경우 소득세법 시행령 부칙에 따라 양도주택(조정대상지역)의 비과세 거주요건 판정 시 특례 적용이 배제되며, 해당 주택의 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 적용 가능하다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 비과세 요건 및 고가주택 제외 기준 규정
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 조정대상지역 2년 거주요건 및 예외 사유 규정
- 소득세법 시행령 부칙(2017.9.19.): 2017.8.2. 이전 매매계약 체결·계약금 지급 시 구 규정 적용 예외
- 조세특례제한법 제99조의2: 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 및 소득세법 비과세 판정 시 주택 제외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조특법§99의2①에 따른 주택은 소득법§89①(3)적용시 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것이나, 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용 여부 판정 시에는 조특법§99의2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음
답변내용
「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때 「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다. 다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(이하 “양도주택”)으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」제99조의2 적용대상 주택을 보유하는 경우에는 「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호,2017.9.19.) 제2조제2항제2호 규정이 적용되지 않는 것으로서 양도주택의 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’13년 신청인의 배우자는 성동구 소재 A아파트* 취득
* 성동구청장 직인이 찍힌 「조세특례제한법」 제99조의2를 적용받는 주택
○ ’16년 성북구 소재 B분양권을 신청인의 배우자가 취득하여 분양권 상태로 신청인에게 증여 후 B아파트 준공
※ 서울시 성북구 : ’17.8.3. 조정대상지역으로 지정 → ’23.1.5. 해제
- B아파트에 ’19년10월 입주하여 계속 거주*
* 「소득세법 시행령」 제154조에 따른 보유·거주 요건 충족한 것을 전제
○ ’24년10월 B아파트 매매계약(잔금일 ’24년12월)
2. 질의요지
○ 조특법§99의2에 따른 과세특례 대상 주택과 일반주택을 보유한 상태에서 일반주택 양도시 비과세 여부
* 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 : 소득법§89①3(1세대1주택 비과세) 적용 시 거주자의 주택으로 보지 않음(조특법§99의2②)
3. 관련 법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
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1. 서울특별시 |
전 지역 |
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2. 부산광역시 |
해운대구･연제구･동래구･남구･부산진구 및 수영구･기장군 |
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3. 경기도 |
과천시･광명시･성남시･고양시･남양주시･하남시 및 화성시(반송동･석우동･동탄면 금곡리･목리･방교리･산척리･송리･신리･영천리･오산리･장지리･중리･청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) |
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4. 기타 |
｢신행정수도 후속대책을 위한 연기･공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역 |
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부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 |
○조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
② ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
