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신축주택 임대 후 양도시 사업소득·양도소득 구분 기준

서면-2020-소득-3751[소득세과-1301] · 2020. 08. 31.

질의 및 요약

Q질의내용

주택신축판매업체가 신축한 주택을 임대한 후 양도할 때 발생하는 소득이 사업소득과 양도소득 중 어느 범주에 해당하는지 판단 기준은 무엇입니까?

S요약

주택신축판매업자가 신축한 주택을 임대한 뒤 양도할 때 발생하는 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 그 규모, 횟수, 태양 등에 따라 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합해 사회통념에 따라 사실판단할 사항임을 안내합니다.

#주택신축판매업 #양도소득 #사업소득 #주택임대 #건설업 #부동산매매업

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-소득-3751[소득세과-1301] · 2020. 08. 31.

회신 주체·출처: 국세청 서면-2020-소득-3751[소득세과-1301], 2020-08-31
주택신축판매업자가 신축한 주택을 임대한 후 양도하는 경우 발생 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동의 계속성과 반복성이 있는지를 사회통념상 사실판단할 사항으로 보입니다.
판매 목적 다가구 또는 다세대주택 신축·양도 시에는 건설업(사업소득), 매입·양도 시에는 부동산매매업(사업소득), 임대 목적 신축/매입 후 다년간 임대 후 양도 시에는 양도소득에 해당함을 참고하도록 안내하였습니다.
부동산 양도가 사업소득인지 양도소득인지는 부동산 취득 및 보유 현황, 규모·횟수·태양, 거래 상대방, 수익 목적 여부, 사업성 등을 종합적으로 고려해야 함을 강조하였습니다.
유사사례(소득46011-233, 1999.10.25. 등)를 참조하였으며, 임대용 신축 주택의 양도로 인한 소득은 다년간 임대한 실적 등이 있다면 일반적으로 양도소득에 해당할 수 있음을 시사하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제19조: 사업소득은 건설업 등에서 발생하는 소득, 계속적·반복적으로 영리를 목적으로 하는 활동에서 얻는 소득.
소득세법 제94조: 양도소득은 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득.
소득세법 시행령: 사업성 판단시 규모, 횟수, 태양 등 사실관계 종합 고려.
소득46011-233(1999.10.25.): 판매목적 신축·양도는 건설업, 임대 목적 신축 후 임대·양도는 양도소득.

사례 Q&A

1. 주택 신축업자가 임대 후 주택을 팔면 사업소득과 양도소득 중 어디에 해당합니까?

답변

신축주택을 임대한 후 양도할 때 그 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지는 규모, 횟수, 태양 등과 계속성·반복성을 사회통념에 따라 종합적으로 판단하게 됩니다.

근거

국세청 유권해석과 소득세법상 부동산 양도의 사실관계(사업성 여부 등)를 종합 고려합니다.

2. 신축주택을 임대한 뒤 양도했다면 양도소득세와 사업소득세 중 어느 세금을 내야 합니까?

답변

임대기간이 충분하고 일시적 양도라면 양도소득세가 과세될 수 있고, 사업성이 인정되면 사업소득세가 적용될 수 있기 때문에 사실관계를 정확히 검토해야 합니다.

근거

유권해석은 임대 목적과 임대기간, 거래규모 등 구체적 실태에 따라 구분한다고 답변하였습니다.

3. 임대용으로 신축한 다세대주택을 몇 년 임대 후 팔면 소득 구분이 어떻게 됩니까?

답변

임대용으로 신축하여 여러 해 임대 후 양도했다면 일반적으로 양도소득에 해당할 수 있습니다.

근거

임대용 주택을 다년간 운용하다가 양도한 경우에는 양도소득으로 본다는 기존 국세청 유권해석을 참고하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

주택신축판매업자가 신축한 주택을 임대한 후 양도하는 경우 발생하는 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임

회신

귀 질의의 경우 기존 해석사례(소득46011-233, 1999.10.25.)를 참조하시기 바랍니다.
○ 소득, 소득46011-233,1999.10.25.
판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당합니다.
부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항입니다.

1. 사실관계

○ 질의인은 2019.3.12. 비주거용 부동산임대업을 주업종으로 개업하였으나,

-2019.5.1. 주업종 변경(비주거용 건물신축 판매업), 부업종 추가(주택신축판매업) 후 다세대주택 신축

-2020.4.3. 면세사업자로 등록(주택임대업) 후 주택임대사업만 영위 중

2. 질의내용

○ 신축주택 양도로 발생하는 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

4. 관련사례

○ 소득, 서면인터넷방문상담1팀-829, 2008.6.13.

부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득(부동산매매업)인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업성 여부 등을 고려하여 판단하여야 함

○ 양도, 서일46014-10363, 2002.3.20.

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은, 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임

○ 양도, 재재산46014-28, 2002.1.31.

임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임

○ 소득, 소득46011-233, 1999.10.25.

판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함

출처 : 국세청 2020. 08. 31. 서면-2020-소득-3751[소득세과-1301] | 국세법령정보시스템

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