요지
2년 단위 임대차계약을 체결하고 그 기간 동안 임대료등의 증액 청구 없이 2년 후 재계약하는 경우에 「조세특례제한법 시행령」제97조의3 제3항 제1호의 임대보증금 또는 임대료는 직전 계약의 임대보증금 또는 임대료의 5%를 초과하지 아니하여야 하는 것임
회신
(2020.02.11. 제30390호로 개정되기 전)「조세특례제한법 시행령」제97조의3 제3항 제1호 규정을 적용할 때 임대보증금 또는 임대료의 ‘연 증가율’은 1년 전 임대보증금 또는 임대료를 기준으로 계산하는 것으로,
2년 단위 임대차계약을 체결하고 그 기간 동안 임대료등의 증액 청구 없이 2년 후 재계약하는 경우에 「조세특례제한법 시행령」제97조의3 제3항 제1호의 임대보증금 또는 임대료는 직전 계약의 임대보증금 또는 임대료의 5%를 초과하지 아니하여야 하는 것입니다.
1.사실관계
○(거주자 甲)서울시 소재 주택A를 ’04. 05. 24. 취득하여 8년 이상 임대사업자로 등록․계속 임대(장기임대개시일 ’12.09.27.) 후 ’20.12.29. 양도하고 양도소득세 예정 신고함
-예정신고시 조특법§97의3①에 따른 「장기일반민간임대주택*」에 해당하는 것으로 보아 장기보유 특별공제율 50% 적용함
*조특법§97의3①에 따른 장기일반민간주택으로 쟁점외 요건 충족 전제
-임대기간 ‘16.11.07.부터 ’18.11.06.까지 임대보증금 130백만원
-임대기간 ‘18.10.31.부터 ’20.10.31.까지 임대보증금 140백만원
-임대계약 갱신으로 임대보증금 직전 계약 대비 7.69% 증가이나,
-직전 임대계약기간이 2년인 계약을 갱신한 경우로서 임대보증금의 ‘연’ 증가율은 3.8%에 해당하여 조특령§97의③⑴ 총족함
|
주택취득
’04.05.24. |
장기임대개시
’12.09.27. |
임대계약
’16.11.07. |
임대계약갱신
’18.10.31. |
임대계약종료
’20.10.31. |
주택양도
’20.12.29. |
|
|
|
|
|
임대보증금 |
임대보증금 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
130백만원 |
140백만원
(7.69% ↑) |
|
|
|
|
2.신청내용
○(2020.02.11. 제30390호로 개정되기 전, 이하 동일)조세특례제한법 시행령 제97의3 제3항 제1호 “임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니 한다”는 규정을 적용하는 때,
직전 임대차 계약기간이 2년이고 그 기간동안 임대료등의 증액 청구가 없었던 임대계약 만료 후 계약을 갱신하는 경우, 직전 2년 전 임대계약 임대료 대비 10%이내 인상한 것이 조특령§97의③⑴연 증가율 5%를 초과하지 아니 한 것인지?
3.관련규정
○조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
[시행2020.09.10][2020.06.09-17460호]
①대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1.8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2.대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
○조세특례제한법시행령제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
(2019.02.12. 대통령령 제29527호로 개정되기 전의 것)
③법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1.임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3.장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4.장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
⑤법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.
○조세특례제한법시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
(2020.2.11. 대통령령 제30390호로 개정된 것)
③법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1.임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
※부칙
제1조(시행일)이 영은 공포한 날부터 시행한다.(다만, 이하 생략)
제2조(일반적 적용례) ③ 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
제16조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례의 임대료 증액제한 등에 관한 적용례) 제97조의3제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하고, 임대보증금과 월임대료 상호 간 전환은 이 영 시행 이후 전환하는 분부터 적용한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의3 【준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】
[시행2015.12.29][2015.12.28-26763호]
③법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. 2015.12.28>
1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한
○조세특례제한법 시행령 제97조의3 【준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】
신설 [시행2014.02.21][2014.02.21-25211호]
③법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1.「임대주택법」 제20조제2항에 따른 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한
임대주택건설촉진법(1985년) ⇒ 임대주택법(1994년) ⇒민간임대주택에 관한 특별법(2015년) 으로 전문 개정됨
○민간임대주택에 관한 특별법 제4조【정의】[2019.11.26.-16630호로 개정 전]
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5."장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
○민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】[시행2018.07.17][2018.01.16-15356호]
①민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.
②임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.
○민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】[시행2019.03.14][2018.03.13-15460호]
②임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.
③제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
○민간임대주택에 관한 특별법 제47조【표준임대차계약서】
① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.
○민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제20조【표준임대차계약서】
①법 제47조제1항에서 "국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서"란 다음 각 호의 구분에 따른 민간임대주택의 표준임대차계약서를 말한다.
2. 그 밖의 민간임대주택: 별지 제25호서식의 표준임대차계약서
출처 :
국세청 2022. 08. 31. 기준-2022-법무재산-0046[법무과-] | 국세법령정보시스템
