매수인 변경시 매매계약일 판정｜최초 계약일 기준

매수인 변경 시 매매계약 체결일 판단 기준

조세정책과-2030 · 2023. 10. 11.

질의 및 요약

Q질의내용

매매계약 체결 후 특약에 따라 매수인이 변경된 경우 매매계약 체결일은 최초 계약일로 보아야 하는지 궁금합니다.

S요약

기획재정부는 매매계약의 특약에 따라 매수인이 변경될 경우에도 매매계약의 체결일은 최초 매매계약 체결일로 본다고 회신하였습니다. 즉, 매수인 지위승계 또는 변경이 있더라도 잔금청산 전 특약에 의해 계약 체결일이 달라지지 않으며 최초 계약일이 양도소득세 등 관련 세법 적용 기준일이 됩니다.

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핵심 정리

R회신 내용 조세정책과-2030 · 2023. 10. 11.

회신 주체·출처: 기획재정부 조세정책과-2030(2023.10.11.)
매매계약의 특약에 따라 매수자가 변경되는 경우에도 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 본다고 판단하였습니다.
즉, 매수인 변경(지위승계)이 있더라도 잔금청산 전이라면 최초 계약일이 세법상 주요 기준일로 적용됩니다.
2022년 10월 21일 이전에 체결한 매매계약에서 특약에 따라 잔금청산 전 매수인이 변경되어도, 관련 세법 적용 시에는 최초 계약 체결일을 기준으로 판단합니다.
본 유권해석은 소득세법상 자산의 양도 및 취득 시기 판단, 양도소득세 등 세목 실무에 직접적인 해석 기준을 제공합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제96조: 양도소득세의 과세대상 자산의 취득 및 양도시기 관련 규정
소득세법 시행령 제162조: 양도 및 취득시기 판단 기준(계약 체결일·잔금일 등)
기획재정부 재산세제과-1322 (2022.10.21.): 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일 현재 현황에 따라 물건을 판정
기획재정부 조세정책과-2030 (2023.10.11.) 유권해석: 매수자 변경이 있는 경우 최초 매매계약 체결일 적용

사례 Q&A

1. 매매계약 특약으로 매수인이 바뀌면 매매계약 체결일은 언제인가요?

답변

매수인이 특약으로 변경된 경우에도 최초 매매계약 체결일이 매매계약 체결일로 인정됩니다.

근거

기획재정부 조세정책과-2030 유권해석에 따라 매매계약 특약으로 매수인이 변경되어도 최초 계약일 기준이 유지됩니다.

2. 1세대 1주택에서 매수자 지위승계 시 계약일 세법상 기준일이 바뀌나요?

답변

매수자 지위승계가 있더라도 최초 매매계약 체결일이 세법상 기준일이 됩니다.

근거

회신 내용에 따르면 매수자 변경은 계약일 판단에 영향을 주지 않습니다.

3. 주택을 상가로 용도변경 후 매수인 변경 시 계약일은 어떻게 적용되나요?

답변

주택을 상가로 용도변경하고 매수인 변경이 있더라도 계약일은 최초 체결일을 적용합니다.

근거

관련 유권해석과 소득세법령에 따라 최초 매매계약일이 기준이 됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 보는 것입니다.

회신

⁠(질의) 1주택을 보유한 1세대가 2022.10.21.전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하는 경우로서 2022.10.21. 이후 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경으로 매매계약이 변경체결된 후 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지

(제1안) 최초 매매계약 체결일
⁠(제2안) 매수인 변경으로 인한 변경체결일

(회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다

1. 사실관계

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’22.7.6.	’22.10.14.	’22.10.21.	’22.12.29	’22.3.13.	’22.3.30.~
주택매매 계약 체결	중도금 기일 변경	예규^*변경일	매수인 변경	주택에서 상가로 용도변경	양도예정

* ⁠(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.) 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 물건을 판정

2. 질의내용

○1주택을 보유한 1세대가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경(매수인 지위승계)으로 매매계약이 변경 체결된 후 주택을 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는 지

출처 : 기획재정부 2023. 10. 11. 조세정책과-2030 | 국세법령정보시스템