재건축 취득 신축주택 양도차익, 환산가액 적용 기준

재건축 신축주택 양도차익 계산 시 환산가액 적용 요건

재산세제과-461 · 2017. 07. 24.

질의 및 요약

Q질의내용

재건축으로 신축주택 및 부수토지를 취득한 경우 양도차익을 계산할 때 평가액과 취득가액이 모두 없으면 어떻게 해야 합니까?

S요약

재건축으로 취득한 신축주택 및 부수토지의 양도차익을 산정할 때 관리처분인가일 현재 평가액과 취득가액을 알 수 없는 경우에는 환산가액을 적용하여 계산해야 함을 안내하고 있습니다.

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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-461 · 2017. 07. 24.

기획재정부 재산세제과-461(2017-07-24) 회신에 따르면, 소득세법 시행령 제166조 제2항 및 제176조의2 제2항 제2호에 근거하여 답변하였습니다.
재건축으로 신축주택과 그 부수토지를 취득한 경우 양도차익을 산정할 때 관리처분인가일 현재 평가액 및 당초 취득가액이 없는 경우가 발생할 수 있습니다.
이러한 경우, 관리처분계획에 따른 가격, 매매사례가액 또는 감정가액 등 평가액과 당초 취득가액 모두를 알 수 없으면, 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산가액을 평가액으로 적용하여 양도차익을 산정해야 함이 명시되어 있습니다.
즉, 관련 규정상 환산가액 산정 방식을 따라야 하며, 별도의 기준이나 사례가 없을 시에는 이 방법이 원칙적으로 적용됩니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제166조 제2항: 재개발·재건축 신축주택 및 부수토지의 양도차익 계산 방법
소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호: 취득가액 산정이 불가할 경우 환산가액 적용

사례 Q&A

1. 재건축 분양받은 신축주택도 환산가액으로 양도차익 계산합니까?

답변

관리처분인가일 현재 평가액과 취득가액이 모두 없는 경우에는 환산가액을 적용하여 신축주택 양도차익을 계산할 수 있다고 판단됩니다.

근거

기획재정부 2017-07-24 재산세제과-461 회신은 신축주택 및 부수토지에 환산가액 적용 가능하다고 명시하였습니다.

2. 재건축 주택 부수토지 양도차익 산정 시 환산가액 적용기준은?

답변

부수토지의 평가액이나 취득가액이 없으면 소득세법 시행령 제176조의2에 따른 환산가액을 평가액으로 적용해야 할 것으로 보입니다.

근거

소득세법 시행령 제166조, 제176조의2는 평가액 및 취득가액 모두 없을 때 환산가액을 명확히 규정합니다.

3. 재건축 과정에서 평가액과 취득가액 없는 경우 실무처리 방법은?

답변

평가액과 취득가액 모두 없는 경우 환산가액을 산정해 양도차익 계산 자료로 활용하는 실무가 안내되고 있습니다.

근거

기획재정부 공식 회신과 시행령 조항의 준용이 환산가액 산정 의무를 명시하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

재건축으로 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익을 계산 시 관리처분인가일 현재 평가액과 당초 취득가액을 알 수 없는 경우 환산가액을 적용하는 것임

회신

｢소득세법 시행령｣ 제166조제2항에 따라 재개발․재건축으로 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익을 계산할 때, 기존건물 및 그 부수토지의 평가액(관리처분계획에 따라 정하여진 가격, 매매사례가액, 감정가액) 및 당초 취득가액이 없는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2제2항제2호에 따라 계산한 환산가액을 그 평가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것임

출처 : 기획재정부 2017. 07. 24. 재산세제과-461 | 국세법령정보시스템

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