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임대부동산을 임차인에게 양도 시 부가가치세 과세여부

서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690]  ·  2017. 03. 27.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 부동산임대업자가 임대부동산을 해당 임차인에게 양도할 때 사업의 양도에 해당하여 부가가치세가 비과세되는지 여부

S요약

부동산임대업자가 임대 중인 부동산을 해당 임차인에게 양도하는 경우, 부가가치세법 제10조의 사업 양도 특례에 해당하지 않는 것으로 보아 재화의 공급으로 간주되어 부가가치세 과세대상이 되는 것으로 판단됩니다. 포괄적 사업양도가 아니므로 관련 세법상 특례를 적용받지 못합니다.
#부가가치세 #임대부동산 #임차인 #부동산임대업 #사업양도 #포괄양수도
핵심 정리

R회신 내용 서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690]  ·  2017. 03. 27.

  • 회신 주체·출처: 국세청, 서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690], 2017-03-27
  • 부동산임대업자가 임대 중인 부동산을 임차인에게 양도하는 경우, 부가가치세법 제10조의 사업 양도에 해당하지 아니하므로 재화의 공급에 해당한다고 회신하였습니다.
  • 법규부가2010-0293, 2010.10.27 해석례에 따라, 임대 부동산을 임차인에게 직접 양도하는 것은 사업의 포괄적 양도 요건(모든 권리·의무 승계 등)에 충족하지 않으므로, 부가가치세 과세대상입니다.
  • 부가가치세법 시행령 제23조는 사업 관련 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에만 사업의 양도로 간주하고, 임차인에게 부동산만 양도하는 것은 이에 해당하지 않습니다.
  • 과거 일관된 해석(부가46015-1510, 서면인터넷방문상담3팀-606 등) 및 질의회신에 따르면, 단순 증여 또는 임대부동산만의 이전은 부가가치세가 과세되는 것으로 보았습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
  • 부가가치세법 제10조: 사업의 양도 등 일정한 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니함
  • 부가가치세법 시행령 제23조: 사업장별로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에 한해 사업의 양도에 해당
  • 부가가치세법 제10조 제8항: 대통령령으로 정하는 사업의 양도는 재화의 공급에서 제외
사례 Q&A
1. 임대 중인 상가를 임차인에게 양도할 때 부가가치세가 부과되나요?
답변
네, 임대 중인 부동산을 임차인에게 양도하는 경우는 사업의 양도가 아니므로 부가가치세가 과세대상이 됩니다.
근거
부가가치세법 제10조 및 시행령 제23조에 따라 포괄적 양수도가 아니면 재화의 공급에 해당하여 과세합니다.
2. 부동산임대업을 하다가 임차인에게 소유권만 넘긴 경우 사업의 양도 요건을 충족하나요?
답변
아니요, 임차인에게 부동산만 양도하는 것은 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것이 아니기에 사업의 양도가 아닙니다.
근거
국세청 유권해석(법규부가2010-0293 등)에서 사업의 포괄적 양도 요건 미충족 시 부가가치세 과세 입장을 명확히 했습니다.
3. 사업포괄양도에 해당하면 임대업 건물 증여 시 부가가치세가 면제되나요?
답변
네, 사업포괄양도에 해당할 경우에는 부가가치세가 면제될 수 있습니다.
근거
부가가치세법 제10조 및 시행령 제23조에 따라 사업자등록, 권리·의무 등 전체 승계가 이루어지면 재화의 공급이 아니므로 부가가치세를 과세하지 않습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우「부가가치세법」제10조에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(법규부가2010-0293, 2010.10.27)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 법규부가2010-0293, 2010.10.27
부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우「부가가치세법」제6조 제6항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

1. 사실관계

○ 부동산임대업(개인, 일반과세자)을 영위하는 사업자가 임대업 부동산 건물을 아들 가족(자녀부부 및 손자 등 3인)에게 증여함

  - 총 4층 근린생활시설 상가건물로 1층에서 4층까지 6호의 임차인 모두 보증금을 포함하여(인적, 물적시설 및 권리 의무 등을 포괄) 승계하였고 아들 가족은 부동산임대업 사업자등록증(개인, 일반과세자, 공동사업자 3인)을 교부받음

  - 단, 아들 가족이 건물을 증여받기 2년전 아들단독 명의로 지하 일부공간(45㎡)을 상업용 시설(노래방)로 임차하여 임대사업자(아버지)에게 임대료를 지급하였고 증여받은 후에도 사업(별도의 사업자등록)을 유지함

2. 질의내용

○ 임대사업용 건물을 증여함에 있어 포괄적 양수도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】

법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

○ 서면인터넷방문상담3팀-606, 2004.03.26

임대사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우 부가가치세가 과세되는 것이나, 사업을 포괄적으로 증여하는 경우에는 사업의 양도로 재화의 공급으로 보지 아니함

○ 부가46015-1510, 2000.06.29

부동산임대업을 영위하는 사업자가 아들에게 임대사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 부가가치세 과세표준은 동법 제13조 제1항의 규정에 의하여 당해 부동산의 시가가 되는 것임. 다만, 사업자가 부동산임대업에 대하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금액 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 동법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임

○ 법규부가2010-0293, 2010.10.27

부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우「부가가치세법」제6조 제6항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

출처 : 국세청 2017. 03. 27. 서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690] | 국세법령정보시스템

유권해석

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임대부동산을 임차인에게 양도 시 부가가치세 과세여부

서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690]  ·  2017. 03. 27.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 부동산임대업자가 임대부동산을 해당 임차인에게 양도할 때 사업의 양도에 해당하여 부가가치세가 비과세되는지 여부

S요약

부동산임대업자가 임대 중인 부동산을 해당 임차인에게 양도하는 경우, 부가가치세법 제10조의 사업 양도 특례에 해당하지 않는 것으로 보아 재화의 공급으로 간주되어 부가가치세 과세대상이 되는 것으로 판단됩니다. 포괄적 사업양도가 아니므로 관련 세법상 특례를 적용받지 못합니다.
#부가가치세 #임대부동산 #임차인 #부동산임대업 #사업양도
핵심 정리

R회신 내용 서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690]  ·  2017. 03. 27.

  • 회신 주체·출처: 국세청, 서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690], 2017-03-27
  • 부동산임대업자가 임대 중인 부동산을 임차인에게 양도하는 경우, 부가가치세법 제10조의 사업 양도에 해당하지 아니하므로 재화의 공급에 해당한다고 회신하였습니다.
  • 법규부가2010-0293, 2010.10.27 해석례에 따라, 임대 부동산을 임차인에게 직접 양도하는 것은 사업의 포괄적 양도 요건(모든 권리·의무 승계 등)에 충족하지 않으므로, 부가가치세 과세대상입니다.
  • 부가가치세법 시행령 제23조는 사업 관련 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에만 사업의 양도로 간주하고, 임차인에게 부동산만 양도하는 것은 이에 해당하지 않습니다.
  • 과거 일관된 해석(부가46015-1510, 서면인터넷방문상담3팀-606 등) 및 질의회신에 따르면, 단순 증여 또는 임대부동산만의 이전은 부가가치세가 과세되는 것으로 보았습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
  • 부가가치세법 제10조: 사업의 양도 등 일정한 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니함
  • 부가가치세법 시행령 제23조: 사업장별로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에 한해 사업의 양도에 해당
  • 부가가치세법 제10조 제8항: 대통령령으로 정하는 사업의 양도는 재화의 공급에서 제외
사례 Q&A
1. 임대 중인 상가를 임차인에게 양도할 때 부가가치세가 부과되나요?
답변
네, 임대 중인 부동산을 임차인에게 양도하는 경우는 사업의 양도가 아니므로 부가가치세가 과세대상이 됩니다.
근거
부가가치세법 제10조 및 시행령 제23조에 따라 포괄적 양수도가 아니면 재화의 공급에 해당하여 과세합니다.
2. 부동산임대업을 하다가 임차인에게 소유권만 넘긴 경우 사업의 양도 요건을 충족하나요?
답변
아니요, 임차인에게 부동산만 양도하는 것은 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것이 아니기에 사업의 양도가 아닙니다.
근거
국세청 유권해석(법규부가2010-0293 등)에서 사업의 포괄적 양도 요건 미충족 시 부가가치세 과세 입장을 명확히 했습니다.
3. 사업포괄양도에 해당하면 임대업 건물 증여 시 부가가치세가 면제되나요?
답변
네, 사업포괄양도에 해당할 경우에는 부가가치세가 면제될 수 있습니다.
근거
부가가치세법 제10조 및 시행령 제23조에 따라 사업자등록, 권리·의무 등 전체 승계가 이루어지면 재화의 공급이 아니므로 부가가치세를 과세하지 않습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우「부가가치세법」제10조에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(법규부가2010-0293, 2010.10.27)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 법규부가2010-0293, 2010.10.27
부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우「부가가치세법」제6조 제6항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

1. 사실관계

○ 부동산임대업(개인, 일반과세자)을 영위하는 사업자가 임대업 부동산 건물을 아들 가족(자녀부부 및 손자 등 3인)에게 증여함

  - 총 4층 근린생활시설 상가건물로 1층에서 4층까지 6호의 임차인 모두 보증금을 포함하여(인적, 물적시설 및 권리 의무 등을 포괄) 승계하였고 아들 가족은 부동산임대업 사업자등록증(개인, 일반과세자, 공동사업자 3인)을 교부받음

  - 단, 아들 가족이 건물을 증여받기 2년전 아들단독 명의로 지하 일부공간(45㎡)을 상업용 시설(노래방)로 임차하여 임대사업자(아버지)에게 임대료를 지급하였고 증여받은 후에도 사업(별도의 사업자등록)을 유지함

2. 질의내용

○ 임대사업용 건물을 증여함에 있어 포괄적 양수도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】

법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

○ 서면인터넷방문상담3팀-606, 2004.03.26

임대사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우 부가가치세가 과세되는 것이나, 사업을 포괄적으로 증여하는 경우에는 사업의 양도로 재화의 공급으로 보지 아니함

○ 부가46015-1510, 2000.06.29

부동산임대업을 영위하는 사업자가 아들에게 임대사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 부가가치세 과세표준은 동법 제13조 제1항의 규정에 의하여 당해 부동산의 시가가 되는 것임. 다만, 사업자가 부동산임대업에 대하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금액 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 동법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임

○ 법규부가2010-0293, 2010.10.27

부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우「부가가치세법」제6조 제6항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

출처 : 국세청 2017. 03. 27. 서면-2016-부가-6270[부가가치세과-690] | 국세법령정보시스템