신탁사업 재개발 청산금·소득세 과세 해석(기재부 2020)

신탁 재개발·재건축시 양도소득세 과세·청산금 처리 해석

재산세제과-35 · 2020. 01. 14.

질의 및 요약

Q질의내용

신탁업자가 재개발·재건축 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결할 때 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 경우, 양도소득세와 청산금 등은 어떻게 과세되는지 궁금합니다.

S요약

신탁업자가 재개발ㆍ재건축 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약 체결 시, 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 행위는 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는다. 그러나 토지등소유자가 신탁업자로부터 받는 청산금은 양도소득세 과세대상이며, 양도시기는 소유권 이전 고시일의 다음날로 본다. 입주권·신축주택 양도 시 사업소득세는 필요경비에 해당하지 않고, 입주권은 조합원입주권으로 인정되어 양도차익 계산특례가 적용된다.

#신탁 재개발 #정비사업 #양도소득세 #청산금 과세 #소유권 이전 #조합원입주권

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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-35 · 2020. 01. 14.

기획재정부 재산세제과-35(2020.01.14.) 공식 회신입니다.
도시 및 주거환경정비법에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업이 시행되는 경우, 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 행위는 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는 것으로 보인다.
토지등소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금은 양도소득세 과세대상에 해당하며, 양도시기는 소유권이전 고시일의 다음날로 본다.
토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우, 정비사업에서 발생한 사업소득세는 필요경비로 인정되지 않는다.
토지등소유자가 정비사업으로 취득한 입주권은 소득세법 제89조 제2항의 조합원입주권에 해당하므로, 양도 차익 계산 시 소득세법 시행령 제166조가 적용된다.

L관련 법령 해석

도시 및 주거환경정비법: 신탁업자의 사업시행자 지정 및 정비사업 시행 근거
소득세법 제89조: 1세대 1주택 등 양도소득세 비과세 및 조합원입주권 관련 규정
소득세법 시행령 제166조: 조합원입주권 양도차익 계산방법 특례
소득세법: 양도소득세 과세대상, 필요경비, 양도시기 규정

사례 Q&A

1. 신탁 재개발에서 토지 소유자가 부동산을 신탁업자에게 맡길 때 양도소득세가 부과되나요?

답변

토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 행위는 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

근거

기획재정부 재산세제과-35 회신에 따르면, 신탁계약 자체로는 양도소득세가 과세되지 않는다고 명시되어 있습니다.

2. 토지등소유자가 신탁업자로부터 받는 청산금에는 양도소득세가 언제 부과되나요?

답변

청산금을 지급받는 경우 양도소득세가 부과되며, 양도시기는 소유권이전 고시일의 다음날로 본다고 안내하였습니다.

근거

기획재정부 답변에 따라 청산금은 양도소득세 과세대상이고, 양도시기는 소유권 이전 고시일의 다음날로 봅니다.

3. 재개발 정비사업 입주권을 양도할 때 조합원입주권 특례가 적용되나요?

답변

토지등소유자가 취득한 입주권은 조합원입주권에 해당하여, 양도차익 계산 시 특례 규정이 적용됩니다.

근거

유권해석에 따르면 소득세법 시행령 제166조 적용이 타당하다고 회신하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발ㆍ재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법

회신

⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발･재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법
【쟁점1】토지등소유자가 신탁업자에게 부동산 신탁 시 양도소득세 과세여부
⁠(제1안) 양도소득세 과세됨
⁠(제2안) 양도소득세 과세되지 않음
【쟁점2】토지등소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금의 양도소득세 과세여부
⁠(제1안) 양도소득세 과세됨
⁠(제2안) 양도소득세 과세되지 않음

【쟁점3】청산금이 양도소득세 과세대상(쟁점2:제1안)인 경우 청산금의 양도시기

(제1안) 소유권이전 고시일의 다음날

(제2안) 대금청산일

【쟁점4】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 정비사업에서 발생한 사업소득세를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부

(제1안) 필요경비로 인정됨

(제2안) 필요경비로 인정되지 않음

【쟁점5】토지등소유자가 정비사업으로 취득한 입주권이 소득법§89②에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부

(제1안) 조합원입주권에 해당함

(제2안) 조합원입주권에 해당하지 않음

【쟁점6】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 조합원입주권 양도차익 계산규정(소득령§166) 적용 여부

(제1안) ｢소득세법 시행령｣ 제166조를 적용함

(제2안) ｢소득세법 시행령｣ 제166조를 적용하지 않음