요지
사업자가 토지 및 미완성건물을 양수하고 그 대금의 일부를 신축한 상가로 대물변제하는 경우 상가의 공급가액은 해당 상가의 시가로 하는 것임
답변내용
사업자가 토지 및 미완성건물을 양수하고 그 대금의 일부를 신축한 상가로 대물변제하는 경우 「부가가치세법」 제9조제1항에 따른 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 상가의 공급가액은 같은 법 제29조제3항제2호 및 같은 법 시행령 제62조에 따라 해당 상가의 시가로 하는 것임
○ 신청인은 주택신축판매업을 영위하는 사업자로 2016.11.9. PPPP(주)(이하 “양도인”)로부터 인천 AA구 BB동 소재 토지 2,495㎡ 및 지상 미완성 건물 등을 양수하기로 하는 매매계약을 체결함
○ 매매대금은 65억원이며 매매계약서상 주요 내용은 다음과 같음
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구 분 |
금 액 |
지급시기 |
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계약금 |
10억원 |
계약체결시 |
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잔금(1차) |
40억원 |
2017. 1. 6. |
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잔금(2차) |
15억원 |
2018. 1. 6. |
- (매매대금 구분) 토지대금 50억원, 사업권대금(미완성 건물 포함) 15억원, 부가가치세 별도
- (소유권이전) 매도인은 1차 잔금 수령과 동시에 양수인에게 소유권 이전등기 서류를 교부하고 부동산을 2017.1.6. 인도하며, 단, 잔금일 전이라도 건축주 명의변경이 완료되면 1차 잔금 수령 후 인도함
- (잔금2차분 지급) 본 건물 보존등기 즉시 1층 상가 전부를 양도인 명의의 소유권 이전으로 대체함(별도 대물변제예약계약 체결)
- (부가가치세) 1차 잔금 지급기일에 2차 잔금에 해당하는 부가가치세 1.5억원을 양수인이 양도인에게 지급함
○ 양도인과 양수인은 2017.6.28. 양도인을 채권자로, 양수인을 채무자로 하여 대물변제계약을 체결하였으며 주요내용은 다음과 같음
- 채무자는 2차 잔금 15억원의 변제를 위하여 채무자 소유의 부동산(인천 AA구 BB동 지상건물 1층 전부 934.09㎡ 및 부속토지의 대지권비율에 의한 토지, 이하 “쟁점상가”)을 채권자에게 대물변제 하기로 함
- 채무자는 쟁점상가의 소유권이전등기와 동시에 인도(명도)하여야 하며, 등기 및 인도가 완료된 때에 채권자의 채권은 소멸함
○ 신청인이 신축한 건물은 지하 3층, 지상 20층의 공동주택(아파트) 및 근린생활시설로 2018.1.31. 사용승인을 받았으며
- 신청인은 위 건물의 1층 상가(소매점)인 쟁점상가에 대하여 대물변제 계약에 따라 양도인에게 소유권이전등기 할 예정임
2. 질의내용
○ 토지 및 미완성 건물 등을 양수하고 그 대금 중 일부를 신축한 상가로 대물변제하는 경우 해당 상가의 공급가액이 무엇인지
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제18조【재화 공급의 범위】
① 법 제9조제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.
3. 재화의 인도 대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】
법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격
○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.
2. 「상속세 및 증여세법」 제38조・제39조・제39조의2・제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호・제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항・제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
○ 민법 제466조【대물변제】
채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.
출처 :
국세청 2018. 02. 28. 사전-2018-법령해석부가-0110[법령해석과-548] | 국세법령정보시스템
