’22.1.1. 전에 담보신탁계약에 따라 수탁자가 신탁에 따른 수탁자의 권한으로 수탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하고 임대료를 지급받는 경우 해당 부동산 임대용역에 대한 부가가치세 납세의무자는 수탁자가 되는 것이며, 담보신탁의 경우 다수의 담보신탁재산을 대표하여 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 할 수 있는 것임
요지
답변내용
「신탁법」에 따른 부동산 신탁업자(이하 “수탁자”)가 2022.1.1. 전 위탁자와 체결한 부동산 담보신탁계약에 따라 신탁부동산에 대한 유지․보존, 처분 및 수익금의 운용․관리 등의 업무를 수행하는 한편, 위탁자의 채무불이행으로 우선수익자의 청구에 따라 환가정산의무를 가지는 신탁에 있어서, 수탁자가 신탁에 따른 수탁자의 권한으로 수탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하고 임대료를 지급받는 경우 해당 부동산 임대용역에 대한 부가가치세 납세의무자는 ｢부가가치세법｣ 제3조제2항에 따라 수탁자가 되는 것임
수탁자가 납세의무자가 되어 ｢부가가치세법｣ 제8조제6항에 따라 사업자등록을 신청하는 경우로서 같은 법 시행령 제11조제11항 각호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 둘 이상의 신탁재산을 하나의 사업장으로 보아 신탁사업에 관한 업무를 총괄하는 장소를 관할하는 세무서장에게 사업자등록을 신청할 수 있는 것임
질의요지
○ 담보신탁계약에 따른 신탁부동산을 수탁자가 임대하는 경우 부동산임대용역의 납세의무자가 누구인지 등
사실관계
○ △△자산신탁㈜(이하 “신청법인” 또는 “수탁자”)은 부동산신탁업을 영위하는 신탁회사로 ’20.3월 ○○○(이하 “위탁자”)과 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하고
- 위탁자의 채무불이행시 신탁부동산의 환가정산을 목적으로 하는 내용의 부동산 담보신탁계약(이하 “담보신탁계약”)을 체결하여
- 계약내용에 따라 위탁자의 채무불이행시 위탁자의 동의없이 우선수익자의 요청에 따라 신탁재산의 처분이 가능함
○ 해당 신탁계약은 ㈜**@@@@대부(이하 “우선수익자”)에 대한 위탁자의 대출금 채무를 담보할 목적으로 체결된 것으로
- 위탁자가 시행사로서 분양․임대하고 있는 경기 **시 **동 소재 건물 등 총 60건의 주거용 건물을 신탁재산으로 하여 수탁자에게 소유권이전등기 함
○ 신탁계약에 따르면 수탁자는 등기부상 소유권관리와 우선수익자의 요청에 따른 처분 업무만을 수행하고, 제반 임대차 관련 업무 등은 위탁자가 자기 책임으로 수행하며
- 신탁기간 중 위탁자는 우선수익자와 수탁자의 동의를 얻어 신탁재산을 임대할 수 있고, 위탁자가 임의로 임대한 경우 위탁자가 손해배상 책임을 부담하는 것으로 약정함
○ 본건 신탁계약에서 위탁자의 채무불이행으로 우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산에 대한 처분을 실시하였으나,
- 처분이 원활히 진행되지 아니하여 해당 신탁부동산에 대하여 임대차계약을 체결하여 임대료 수입을 통한 채무이행을 실시하고자 함
○ 현재 위탁자와의 연락이 두절된 상태로 위탁자를 임대인으로 하는 임대차계약을 체결하기가 어려운 상태여서
- 본건 신탁부동산의 소유권자인 수탁자를 임대인으로 하여 임차인(희망자)과 직접 계약 체결하여 진행하고자 하며
- 임대차계약을 통한 수익금은 수탁자 신탁계좌로 수령하여 본건 담보신탁계약의 정산대금을 사용될 예정임
관련법령
납세의무자 규정>
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제9항제4호 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우
2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배‧통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
○ 부가가치세법 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, (중략) 제3조, (중략) 제10조제8항, (중략) 및 제58조의2의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다.
제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.
1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우 : 수탁자
가. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우
2. 제1호 외의 경우 : 위탁자
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】2020.12.22. 법률 제17653호로 개정되기 전의 것>
⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.삭제 2020.12.22.>
1. 수탁자가 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우
○ 부가가치세법 시행령 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】삭제 2021.2.17.>
법 제10조제8항제1호에서 "대통령령으로 정하는 신탁계약"이란 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.
○ 부가가치세법 시행령 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.
2. 제5조의2, 제5조의3, 제8조제7항, 제12조제1항, 제13조제1항, 제15조제1항‧제2항, 제16조, 제21조의2 및 제75조제11호‧제12호의 개정규정 : 2022년 1월 1일
제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.
○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
○ 신탁법 제31조 【수탁자의 권한】
수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.
○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조【신탁재산의 제한 등】(이하 “자본시장법”)
① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.
3. 금전채권
4. 동산
5. 부동산
6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리
사업장 규정>
○ 부가가치세법 제6조【납세지】
① 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다.
② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제8조【사업자등록】
① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.
⑥ 제3조제2항에 따라 수탁자가 납세의무자가 되는 경우 수탁자(공동수탁자가 있는 경우 대표수탁자를 말한다)는 해당 신탁재산을 사업장으로 보아 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 사업자등록을 신청하여야 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제8조【사업장】
① 법 제6조제2항에 따른 사업장의 범위는 다음 표와 같다.
⑦ 법 제8조제6항에 따라 사업자등록을 신청하는 경우에는 해당 신탁재산의 등기부상 소재지, 등록부상 등록지 또는 신탁사업에 관한 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제11조 【사업자등록 신청과 사업자등록증 발급】
① 법 제8조제1항에 따라 사업자등록을 하려는 사업자는 사업장마다 다음 각 호의 사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 의한 제출을 포함한다)해야 한다.
1. 사업자의 인적사항
2. 사업자등록 신청 사유
3. 사업 개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일
4. 그 밖의 참고 사항
⑪ 수탁자가 법 제8조제6항에 따라 사업자등록을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 둘 이상의 신탁재산을 하나의 사업장으로 보아 신탁사업에 관한 업무를 총괄하는 장소를 관할하는 세무서장에게 사업자등록을 신청할 수 있다.
1. 수탁자가 하나 또는 둘 이상의 위탁자와 둘 이상의 신탁계약을 체결하였을 것
2. 신탁계약이 수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위해 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약일 것
출처 :
국세청 2023. 10. 11. 사전-2023-법규부가-0546[법규과-2574] | 국세법령정보시스템
