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묵시적 갱신 후 임차인 전출 시 상생임대차계약 기간 합산
서면-2024-법규재산-0648 · 2025. 03. 04.Q질의내용
- 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인이 중도 퇴거하여 새로운 임대차계약을 동일 조건으로 체결할 경우, 상생임대기간 산정 시 임대기간을 합산할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-0648 · 2025. 03. 04.
- 국세청 서면-2024-법규재산-0648(2025-03-04) 회신임.
- 직전 임대차계약 종료 후 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우에도, 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 때에는, 소득세법 시행령 제155조의3을 적용함에 있어 상생임대차계약 요건을 충족한다면 묵시적 계약 역시 상생임대차계약에 포함됨.
- 이때 묵시적 계약과 새로운 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않아야 하며, 임대기간의 합산이 가능함.
- 즉, 묵시적 계약 임대기간과 새로운 계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 산정할 수 있음.
- 근거 법령은 소득세법 시행령 제155조의3 제4항 및 소득세법 시행규칙 제74조의3임.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 상생임대차계약 임대기간 2년 이상 등 일정 요건 시 거주기간 제한 배제
- 소득세법 시행령 제155조의3 제4항: 임차인의 사정으로 새 임대차계약 체결 시 기획재정부령 요건 충족 시 임대기간 합산
- 소득세법 시행규칙 제74조의3: 합산 요건은 임대보증금 또는 임대료의 증가 없는 경우임을 명시
- 주택임대차보호법 제6조: 임차인·임대인이 별도 통지 없을 시 임대차 묵시적 갱신 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
묵시적으로 임대차계약이 갱신된 후 임차인의 사정으로 전출하는 경우 종전임대차계약과 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있음
회신
직전 임대차계약 종료 후 ｢주택임대차보호법｣ 제6조에 따라 임대차계약을 묵시적 갱신(이하 “묵시적 계약”)하였으나, 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3을 적용할 때 상생임대차계약의 다른 요건을 충족하는 경우 해당 묵시적 계약은 상생임대차계약에 해당하는 것이고, 묵시적 계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않는 경우에는 묵시적 계약에 따른 임대기간과 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18.07월 甲, A주택 취득
○ ’21.03.02. 甲, 乙과 A주택에 대한 임대차계약(㉠, 임대기간 2년) 체결
○ ’23.03.02. 甲, 乙과 임대차계약(㉡) 갱신*
* 임대차계약의 묵시적 갱신으로 임대차계약서 미작성
○ ’24.02.16. 乙, 퇴거 통보
○ (예정) 甲, 丙과 임대차계약(㉢, 임대기간 2년) 예정
2. 질의내용
○ 직전 임대차계약 종료 후 ｢주택임대차보호법｣ 제6조에 따라 해당 임대차 계약을 묵시적 갱신하였으나 임차인이 2년이 되기 전에 퇴거하여
- 종전 임대차계약과 동일한 임대조건으로 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 소득령§155의3에 따른 상생임대기간을 계산할 때 새로운 임대차계약의 임대기간과 종전 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있는지
3. 관련법령
□ 소득세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35121호로 개정된 것) 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
□ 소득세법 시행규칙(2024.12.31. 기획재정부령 제1098호로 개정된 것) 제74조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의3제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 요건”이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
〔주택임대차보호법〕
□ 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다
□ 주택임대차보호법 제4조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
□ 주택임대차보호법 제6조【계약의 갱신】
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
유권해석
묵시적 갱신 후 임차인 전출 시 상생임대차계약 기간 합산
서면-2024-법규재산-0648 · 2025. 03. 04.Q질의내용
- 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인이 중도 퇴거하여 새로운 임대차계약을 동일 조건으로 체결할 경우, 상생임대기간 산정 시 임대기간을 합산할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-0648 · 2025. 03. 04.
- 국세청 서면-2024-법규재산-0648(2025-03-04) 회신임.
- 직전 임대차계약 종료 후 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우에도, 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 때에는, 소득세법 시행령 제155조의3을 적용함에 있어 상생임대차계약 요건을 충족한다면 묵시적 계약 역시 상생임대차계약에 포함됨.
- 이때 묵시적 계약과 새로운 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않아야 하며, 임대기간의 합산이 가능함.
- 즉, 묵시적 계약 임대기간과 새로운 계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 산정할 수 있음.
- 근거 법령은 소득세법 시행령 제155조의3 제4항 및 소득세법 시행규칙 제74조의3임.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 상생임대차계약 임대기간 2년 이상 등 일정 요건 시 거주기간 제한 배제
- 소득세법 시행령 제155조의3 제4항: 임차인의 사정으로 새 임대차계약 체결 시 기획재정부령 요건 충족 시 임대기간 합산
- 소득세법 시행규칙 제74조의3: 합산 요건은 임대보증금 또는 임대료의 증가 없는 경우임을 명시
- 주택임대차보호법 제6조: 임차인·임대인이 별도 통지 없을 시 임대차 묵시적 갱신 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
묵시적으로 임대차계약이 갱신된 후 임차인의 사정으로 전출하는 경우 종전임대차계약과 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있음
회신
직전 임대차계약 종료 후 ｢주택임대차보호법｣ 제6조에 따라 임대차계약을 묵시적 갱신(이하 “묵시적 계약”)하였으나, 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3을 적용할 때 상생임대차계약의 다른 요건을 충족하는 경우 해당 묵시적 계약은 상생임대차계약에 해당하는 것이고, 묵시적 계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않는 경우에는 묵시적 계약에 따른 임대기간과 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18.07월 甲, A주택 취득
○ ’21.03.02. 甲, 乙과 A주택에 대한 임대차계약(㉠, 임대기간 2년) 체결
○ ’23.03.02. 甲, 乙과 임대차계약(㉡) 갱신*
* 임대차계약의 묵시적 갱신으로 임대차계약서 미작성
○ ’24.02.16. 乙, 퇴거 통보
○ (예정) 甲, 丙과 임대차계약(㉢, 임대기간 2년) 예정
2. 질의내용
○ 직전 임대차계약 종료 후 ｢주택임대차보호법｣ 제6조에 따라 해당 임대차 계약을 묵시적 갱신하였으나 임차인이 2년이 되기 전에 퇴거하여
- 종전 임대차계약과 동일한 임대조건으로 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 소득령§155의3에 따른 상생임대기간을 계산할 때 새로운 임대차계약의 임대기간과 종전 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있는지
3. 관련법령
□ 소득세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35121호로 개정된 것) 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
□ 소득세법 시행규칙(2024.12.31. 기획재정부령 제1098호로 개정된 것) 제74조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의3제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 요건”이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
〔주택임대차보호법〕
□ 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다
□ 주택임대차보호법 제4조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
□ 주택임대차보호법 제6조【계약의 갱신】
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
