요지
종전 대출 및 임대차계약을 승계하는 조건으로 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 양도받은 사업자가 양수일 이후 임차인을 변경하는 경우에도 사업의 포괄양수도에 해당하는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부동산임대 사업자가 임대업에 사용하던 건축물을 양도하면서 종전 대출 및 임대차관계 등을 승계시켜 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도한 이후, 기존 임차인의 요구로 임대차계약을 해지하고 양수인이 새로운 임차인(양도인 포함)과 임대차 계약을 체결하여 임대사업을 영위하는 경우에는 「부가가치세법」제10조제9항에 따른 사업의 포괄양도에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○ △△ 외 1인(이하 “양도인”)은 경남 양산시 덕계동 000-14 및 000-4 소재지에서 부동산임대업에 사용하던 부동산(지하2층～지상6층, 면적 : 토지 424㎡, 건물 1,374.97㎡, 이하 “쟁점부동산”)을 2018.2.9. ▲▲ 외 2인(이하 “양수인”)에게 2,700백만원에 양도하기로 하는 부동산매매계약을 체결하였으며(부동산인도일 : 2018.3.6.)
- 특약사항으로 매매금액은 부가가치세를 별도로 하고 포괄양수·양도 시 제외하며, 현 임대차계약은 양수인이 승계하는 것으로 규정
○ 쟁점부동산 매매 당시 지하 1층은 임차인 갑에게(유흥주점업, 임대차 계약기간 : 2017.2.1.～2019.1.31.), 나머지는 임차인 을에게(숙박업, 임대차 계약기간 : 2017.12.1.～2019.11.30.) 임대중인 상태임(부동산임대차 계약서 내용)
○ 양수인은 2018.3.7.을 개업일로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 함
○ 임차인 2인 중 모텔임차인이 건물주 변경을 이유로 임대차관계의 종료를 요구, 현재 모텔임차인은 정상 영업 중이며 새로운 임차인이 구해지지 않아 기존 모텔임차인의 퇴거일은 결정되지 않은 상태임
○ 기존 모텔임차인은 새로운 임차인이 구해질 때까지 정상영업을 하고 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 받아서 나가거나 당장 새로운 임차인이 구해지지 않으면 새로운 임차인이 들어올 때까지 양도인이 모텔을 임차하여 영업할 예정임
2. 질의내용
○ 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대용부동산을 양도하면서 종전 대출 및 임대차계약 승계를 조건으로 매매계약이 완료된 후,
- 임차인의 의사로 양수인과의 임대차계약이 종료되는 경우와 모텔의 새로운 임차인이 구해질 때까지 양도인이 모텔을 임차하여 운영하는 경우 사업의 포괄양수도에 해당하는지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(인도)하거나 양도(양도)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.
○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도 】
법 제10조제9항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 기본통칙 10-23-1 【사업양도의 범위 또는 유형】
다음 각 호에 예시하는 것은 법 제10조제8항제2호의 재화의 공급으로 보지 아니하는 “사업의 양도”로 본다.
1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우
2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
3. 과세사업에 사용할 목적으로 건설중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
4. 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 하나의 사업장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우
출처 :
국세청 2018. 04. 09. 사전-2018-법령해석부가-0191[법령해석과-938] | 국세법령정보시스템
