토지·건물 동시 취득 후 건물 철거 시 취득가액 및 컨설팅비의 필요경비 인정 여부

요지

토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하여 토지만을 양도하거나, 새로 건물을 건축하여 그 건물과 함께 양도하는 경우 기존건물의 취득가액은 토지와 기존건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것임

답변내용

사전답변 신청의 사실관계와 같이, 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하여 토지만을 양도하거나, 새로 건물을 건축하여 그 건물과 함께 양도하는 경우 철거된 건물(이하 ⁠“기존건물”)의 취득가액은 토지와 기존건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것입니다.
그리고, 매수자가 이미 정해진 거래에서 그 매매대금의 협상을 위해 지출한 컨설팅용역 비용은 ⁠「소득세법 시행령」 제163조제5항 각 호의 어느 하나에 따른 비용에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ (A필지 토지･건물 취득) ’15.12.15. A필지 토지 및 그 지상의 주택을 ***백만원에 배우자와 공유취득(각 1/2씩)

 ○ (B필지 토지･건물 및 C필지 토지 취득) ’16.7.22. B필지 토지 및 그 지상의 주택을 배우자와 공유취득(각 1/2씩)하고

  - 같은 날 C필지 토지(공부상 ⁠‘전’이나 실제 ⁠‘도로’로 사용)의 공유지분 1/2을 배우자와 공유취득(각 1/4지분씩)

 ○ (A,B필지 지상건물의 멸실 및 신축) ’17.5.25. A필지와 B필지 지상의 각 건물을 멸실하고, 같은 장소에 건물(상가 및 다가구 겸용주택)을 신축하여 ’17.12.19. 사용승인

 ○ ⁠(D필지 토지･건물 및 E필지 토지 취득) ’18.4.30. D필지 토지와 그 지상의 주택을 공유취득(각 1/2씩)

  - 같은 날 E필지 토지(공부상 ⁠‘대’이나 실제 ⁠‘도로’로 이용) 공유지분 ⁠(19/49)을 배우자와 공유취득(각 9.5/49씩)

 ○ (컨설팅비 지급) 위 5필지(A~E)와 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”)이 속한 지역에서 지역주택조합 설립 및 아파트 건설사업이 추진되자,

  - 신청인은 쟁점부동산을 지역주택조합에 매매하는 협상업무를 甲법인에 의뢰하고, ’19.2.20. ⁠“부동산용역컨설팅 합의서”를 작성^*하였으며,

   * 쟁점부동산 매매금액을 *백만원에 성사시키기로 하고, 관련 용역비를 *백만원으로 계약

  - 용역 계약금액 *백만원 가운데 *백만원을 ’19.2.21. 지급하고,

  - 이후 甲법인은 지역주택조합과 매매계약 성사를 위해 노력하였으나, 쟁점부동산의 매각금액이 신청인과 甲법인의 약정대로 성사되기 어렵게 되자 기 지급한 *백만원을 용역비로 하여 컨설팅을 종료하기로 하였으며,

  - 컨설팅 종료 후 신청인이 지역주택조합과 협상을 통해 ’21.11.5. 매매금액 *백만원, 부가가치세 *백만원에 매매계약하고, ’21.11.1. 등기이전함

2. 질의내용

 ○ 멸실건물 취득가액 및 매각컨설팅비용이 양도소득세 필요경비에 포함되는지

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

□ 소득세법 시행령(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

   가. ⁠「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

   나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

   다. 공증비용, 인지대 및 소개비

   라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

   마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

□ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

 ② 영 제163조제5항제1호마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조제1항제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

  1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

   가. 위탁매매수수료

   나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용

    1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것

    2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것

    3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

  2. 「농어촌특별세법」 제5조제1항제5호에 따라 납부한 농어촌특별세

□ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

출처 : 국세청 2022. 03. 10. 사전-2021-법규재산-1832[법규과-788] | 국세법령정보시스템