요지
공동주택 신축판매업을 영위하는 공동사업자가 공동사업자별로 소유권이 된 현물출자 토지에 대해서 공동주택의 분양시에 대지권등기를 원활히 해주기 위하여 공동사업을 해지하지 아니하고 형식상 다른 공동사업자 중 1인에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 토지의 가액을 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 않는 것임.
회신
귀 질의의 경우, 공동주택 신축판매업을 공동으로 하는 공동사업자가 공동사업자별로 소유권이 된 현물출자 토지에 대해서 공동주택의 분양시에 그 분양자에게 대지권등기를 원활히 해주기 위하여 공동사업을 해지하지 아니하고 형식상 다른 공동사업자 중 1인에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 해당 토지의 가액을 해당 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 않는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 공동사업에 대한 약정내용 등 관련 사실을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 질의인은 부(父)와 공동으로 2015.06.01. 아래와 같이 총 11필지의 토지를 출자하여 공동사업으로 사업자등록을 하였으며,
(단위 : 백만원, %)
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구분 |
관계 |
현물출자 토지 |
현물출자시 기준시가 |
공동사업 지분율 |
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갑 |
자 |
경기 ○○ 160-33 외 1필지 |
000 |
8.5 |
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을 |
부 |
경기 ○○ 160-4 외 8필지 |
0,000 |
91.5 |
○ 위 11필지의 대지에 총 24세대의 다세대주택(국민주택 해당)을 신축․분양하여 향후 분양수입금액 및 대응 건설비용에 대해 사업소득으로 신고예정이고,
- 분양시 공동주택에 대한 대지권을 설정하여 분양자들에게 대지권 지분으로 소유권이전등기 예정인데,
○ 공동주택 대지권 설정과 관련하여 법무사에게 자문을 구한바, 공동주택분양시 대지권 설정은 총11필지의 소유자가 1인으로 되어 있거나 전제 필지가 공유지분으로 되어 있어야 한다고 함에 따라,
- ‘갑’ 소유의 2필지 토지를 ‘을’ 소유로 소유권이전하는 방법으로 토지 소유권을 정리하고 사업을 진행하려고 함
2. 질의내용
○ 수필의 토지를 현물출자하여 공동으로 주택신축판매업을 하고자 하는 공동사업자가 각자 소유로 된 출자 토지를 공동사업을 위해 다른 공동사업자 중 1인의 명의로 매매를 등기원인으로 소유권이전등기하는 경우에 (사업)소득세 과세대상이 되는지
3. 관련법령 및 해석사례 등
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
⑥ 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.
○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】
① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.
② 제81조제1항, 제3항부터 제7항까지 및 제9항부터 제11항까지의 규정과 「국세기본법」 제47조의5에 따른 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.
③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조제1항 및 제168조를 적용한다.
④ 공동사업자가 그 공동사업장에 관한 제168조제1항 및 제2항에 따른 사업자등록을 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동사업자(출자공동사업자 해당 여부에 관한 사항을 포함한다), 약정한 손익분배비율, 대표공동사업자, 지분·출자명세, 그 밖에 필요한 사항을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
⑤ 제4항에 따라 신고한 내용에 변동사항이 발생한 경우 대표공동사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 변동 내용을 해당 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
⑥ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고, 결정, 경정 또는 조사 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 대법원2006두11330, 2006.09.08.
실질과세의 원칙상 당사자들이 공동사업(동업) 관계에 있었는지 여부는 당사자들의 사업자등록 또는 소득세 신고 내용 등의 형식에 따라 결정할 것이 아니라 출자 여부, 손익의 귀속관계 및 경영참가 여부 등 제반 사정을 종합하여 실질적으로 결정하여야 할 것임.
○ 대법원94누8884, 1995.11.10.
2인 이상이 공동으로 사업을 경영하여 그 이익을 분배하기로 약정한 경우에는 편의상 외부적으로는 그 중 1인의 이름으로 활동을 하더라도 실질과세원칙과 소득세법 제56조 제2항에 따라 그 공동사업으로 인한 소득은 각 그 지분 또는 손익분배비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 그 소득금액을 계산하여야 하고(대법원 1967. 2. 7. 선고 65누91 판결 ; 1983. 7. 26. 선고 82누33 판결 등 참조), 한편 세법 중 과세표준에 관한 규정은 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 명칭이나 형식에도 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다는 국세기본법 제14조 제2항에 비추어 보면, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식이 사업양도라고 하더라도 조합의 대표자가 타 조합원에게 자기의 공동사업의 지분만을 양도한 것이라면 그 실질내용에 따라 이를 조합 대표자의 조합에서의 탈퇴 또는 대표자의 변경이라고 볼 수 있는 것이다.
○ 대법원2012두8977, 2015.12.23.
어느 조합원이 조합체에서 탈퇴하면서 지분의 계산으로 일부 조합재산을 받는 경우에는 마치 합유물의 일부 양도가 있는 것처럼 그 개별 재산에 관한 합유관계가 종료하므로(민법 제274조 제1항)，이와 같은 지분의 계산은 세법상 탈퇴한 조합원과 공동 사업을 계속하는 다른 조합원들이 조합재산에 분산되어 있던 지분을 상호 교환 또는 매매한 것으로 볼 수 있다. 그런데 공동사업을 목적으로 한 조합체가 조합재산인 부동산을 양도함으로써 얻는 소득은，그것이 사업용 재고자산이라면 사업소득이 되며(구 소득세법 제87조，제43조) 사업용 고정자산으로서 양도소득세 과세대상이라면 양도소득이 된다(구 소득세법 제118조). 탈퇴한 조합원이 다른 조합원들에게 잔존 조합재산에 관한 자신의 지분을 양도하고 일부 조합재산을 받음으로써 얻는 소득의 성질도 이와 다르지 않으므로，탈퇴 당시 조합재산의 구성내역에 따라 탈퇴한 조합원의 사업소득 또는 양도소득 등이 된다고 할 것임.
○ 법규과-4504, 2007.09.27.
건물 신축판매업을 공동으로 영위하는 거주자가 공동사업장의 재고자산(미분양상가)중 일부에 대해 자기지분을 다른 공동사업자에게 이전하여 다른 공동사업자가 단독으로 소유함에 따라 공동사업장의 재고자산에 해당하지 아니하게 된 경우에는 그 단독소유가 된 당해 재고자산 전체의 시가 상당액을 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1362, 2007.10.05.
수입금액이 공동사업자의 수입금액인지, 대표공동사업자 개인의 수입금액 등에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 조사 · 확인하여 판단할 사항인 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1035, 2005.09.02.
공동사업자에 해당하는 재건축주택조합의 경우 소득세법 제2조 및 같은법 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분 또는 손익배분의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별로 소득세 납세의무를 지는 것이며,
귀 질의의 경우 조합원에 대해 분배된 소득금액의 실지귀속 여부 등에 대하여는 당사자간의 약정내용 등을 조사·확인하여 사실판단할 사항임.
○ 부가46015-5062, 1999.12.27.
부가가치세가 과세되는 주택신축판매업을 영위하는 공동사업자가 주택을 신축한 후 각각 독립적으로 사업을 영위하고자 당해 주택을 분할등기하여 소유권을 이전하는 경우에는 공동사업자가 출자지분을 현물로 반환하는 것으로 부가가치세법 제6조의 제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 공동사업을 해지하지 아니하고 단순히 주택의 소유권만을 분할등기하는 경우에는 동 규정에 의한 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 귀 질의의 경우 재화의 공급에 해당하는지 여부는 당초 공동사업에 대한 약정 및 건설회사에 대한 건축비의 지급의무 등 관련사실을 종합하여 사실판단할 사항임.
출처 :
국세청 2017. 01. 17. 서면-2016-소득-6196[소득세과-109] | 국세법령정보시스템
