국민주택규모초과 주택 리모델링 후 양도·임대시 부가가치세 적용

요지

사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링하여 양도하는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 리모델링 관련 매입세액은 공제 가능하나, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세가 면제되며 리모델링 관련 매입세액은 불공제하는 것임

회신

사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링하여 양도하는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 리모델링 관련 매입세액은 공제 가능하나, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세가 면제되며 리모델링 관련 매입세액은 불공제합니다. 다만, 매매목적으로 주택을 취득한 후 매매가 되지 아니하여 일시적․잠정적으로 임대하다 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것으로 어느 경우에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항으로 기존 해석사례를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-90, 2010.1.22.
부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모초과 주택을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것임
○ 부가가치세과-1016, 2013.10.29.
사업용 고정자산인 국민주택규모초과 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 양도에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이며, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임
○ 서면-2017-부가-2728, 2017.11.30.
국민주택규모 초과의 아파트를 신축하여 임대에 사용하는 경우 해당 아파트 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대사업에 사용하던 아파트를 양도하는 경우 부가가치세가 면제됨
○ 사전-2020-법령해석부가-0670, 2020.8.11.
면세사업인 주택임대업에 사용하던 국민주택규모초과 주택을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것이나, 매매목적으로 취득하여 일시적․잠정적으로 임대하다가 양도한 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임

1. 사실관계

 ○ 법인 A는 법인소유 3층 건물을 법인의 사무실로 사용하고 있음(대지 260㎡, 건축면적 130㎡, 건축연면적 280㎡, 지하1층, 지상3층)

 ○ 해당 건물은 건축물대장 상 단독주택이나 실제 사무실로 사용하고 있으며 사업자등록 상 본점 주소지로, 매입 당시 세금계산서를 교부받지 않아 매입세액공제를 받지 않았음

 ○ 법인 A는 주택용도로 리모델링 공사 후 상시주거용 주택으로 매각하거나 또는 임대할 예정임

2. 질의내용

 ○ 사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링한 후 상시주거용 주택으로 매각하거나 임대할 경우

  1) 개인에게 상시주거용으로 매각한다면 부가가치세 과세대상으로 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 발행해야하는 지

  2) 개인에게 임대할 경우 월세분은 주택임대(면세)로 계산서를 발행해야하는 지

  3) 개인에게 2년간 임대 후 매각한다면 면세를 적용하여 주민등록번호로 계산서를 발행해야하는 지

  4) 주택으로 리모델링하는 공사비 관련 매입세금계산서는 향후 준공 후 매각할 경우와 상시주거로 임대하는 경우에 따라 공제여부가 달라지는 지

  5) 6월 귀속 매잆베액은 1기 확정신고 시 매각 또는 임대가 결정되지 않은 상태로 매입세액가 가능한 지 아니면 불공제 후 경정청구할 수 있는 지

  6) 리모델링 매입세액을 공제받는다면, 임대 후 면세로 매각할 경우 2년 전 기공제 받은 매입세액에 대한 처리는

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 제4조【과세대상】

    1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

 ○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

   ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

   ② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

   ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

    1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

    2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

   ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

    1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

    2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

 ○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

   ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

    12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

 ○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

   ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

    1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

    2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

   ② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.

    1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

    2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

출처 : 국세청 2020. 10. 30. 서면-2019-부가-2618[부가가치세과-2003] | 국세법령정보시스템