요지
중간지급조건부에 의한 부동산 분양계약을 체결하고 계약금을 지급받았으나 중도금 납부일이 도래하기 전에 중도금 납부를 입주지정기간 종료일(잔금납부일)까지 유예하기로 수분양자와 추가약정서를 체결한 경우 부동산을 이용가능하게 되는 때가 공급시기임
답변내용
사업자가 수분양자와 중간지급조건부에 의한 부동산 분양계약을 체결하고 계약금을 지급받았으나 수분양자에 대한 중도금 대출이 실행되지 아니하여 분양 계약상 중도금 납부일이 도래하기 전에 중도금 납부를 입주지정기간 종료일(잔금납부일)까지 유예하기로 수분양자와 추가약정서를 체결한 경우 「부가가치세법」 제15조제1항제2호에 따라 부동산을 이용가능하게 되는 때가 공급시기가 되는 것임
○신청법인은 부동산공급업을 영위하는 법인으로 AA시 BB동 000번지에서 생활숙박시설(부가가치세 면제대상 주택에 해당하지 아니하며, 이하 “본건 건물”)과 상가를 신축하여 분양하는 사업(이하 “본건 사업”)을 시행하고 있음
○신청법인은 효율적 사업 시행을 위해 2017.7월 신청법인을 위탁자로, (주)PPPP신탁(이하 “신탁회사”)을 수탁자로 하는 관리형토지신탁계약을 체결하고
- 2017.9.7. 건축허가 후 2017.11.1. 착공하였으며 2017.11.6.부터 청약자들과 공급계약(이하 “본건 분양계약”)을 체결함
* 분양계약서상 분양대금 납부일정
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구분 |
계약금(10%) |
중도금(60%를 6회 분할) |
잔금
(30%) |
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1차 |
2차 |
1차 |
2차 |
3차 |
4차 |
5차 |
6차 |
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납부일 |
계약시 |
계약후
10일 |
’18.5.23 |
’18.11.20 |
’19.6.20 |
’20.1.20 |
’20.5.20 |
’20.9.21 |
입주일 |
○신청법인은 본건 건물의 수분양자들이 중도금 대출을 받을 수 있도록 지원(주선)하고자 하였으나, 금융기관에서 중도금 대출은 관행상 아파트 및 오피스텔만을 대상으로 한다는 이유로 본건 건물에 대한 중도금 대출을 거부함에 따라 새로운 금융계획을 수립함
○신청법인은 수분양자의 중도금 납부일을 연체금 없이 입주지정일까지 유예하는 것으로 결정하고
- 이에 따라 보유하게 된 중도금채권을 담보(양도담보 형태)로 하여 TT증권(주)의 금융주관 하에 설립되는 특수목적법인(이하 “SPC”)로부터 중도금 상당액을 한도로 금원을 차입하고
- SPC는 신청법인에 대한 대출채권 및 담보권을 기초자산으로 하여 유동화증권을 발행함으로써 대출금 상당의 유동화증권 투자금을 조달하는 내용의 ‘분양대금채권 유동화 업무협약’(이하 “본건 유동화 업무협약” 또는 “본건 유동화증권 거래”)을 2018.3.6. TT증권(주)와 체결함
○신청법인은 본건 유동화증권 거래를 실행하기 위하여 중도금 납부 유예에 동의하는 수분양자들과 2018.4.5. 추가약정을 체결*하였으며 해당 약정서의 주요내용은
- 수분양자의 중도금 납부의무를 분양계약상 중도금 납부 약정일에서 입주지정기간 종료일까지 연체금 없이 유예하고
- 수분양자에 대한 신청법인의 중도금채권을 SPC에 담보목적으로 양도하는 것에 동의한다는 내용임
* 총 1,100세대의 수분양자 중 1,087세대 수분양자가 추가약정 체결(약정 미체결한 13세대는 당초 분양계약상 납부일정이 그대로 유지됨)
○ 본건 유동화 업무협약 및 추가약정에 기초하여 2018.5.17. 신청법인을 차주로 하고 SPC를 대주로 하는 대출약정(0,000억원 한도)과 차주를 담보설정자로 하고 대주를 담보권자로 하는 중도금채권 양도담보계약을 각각 체결하였고
- 1차 중도금 납부기일인 2018.5.23. 1,087세대의 수분양자들에 대한 분양대금채권을 담보로 000억원의 대출금이 신청법인에게 실행됨
2. 질의내용
○ 사업자가 중간지급조건부로 부동산을 공급하는 분양계약을 체결하고 계약금을 수령한 후 수분양자들의 중도금 대출이 실행되지 못하자
- 수분양자들과 추가약정을 체결하여 중도금의 납부를 입주지정일까지 연체금 없이 유예하는 경우 해당 부동산의 공급시기
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우:재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.
3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제18조【중간지급조건부 재화의 공급】
영 제28조제3항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우
출처 :
국세청 2018. 07. 23. 사전-2018-법령해석부가-0477[법령해석과-2096] | 국세법령정보시스템
