요지
1세대가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 다세대주택을 2017.8.3. 이후에 사실상 공부상 용도만 다가구주택으로 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우 보유기간 중 2년 이상 거주요건은 적용하지 않는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, 1세대가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 다세대주택을 2017.8.3. 이후에 사실상 공부상 용도만 다가구주택으로 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우로서 용도를 변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 규정을 적용하는 것이며, 같은 영 부칙(2017.9.19. 대통령령 제28293호) 제2조제2항제1호에 따라 보유기간 중 2년 이상 거주요건은 적용하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○1996.5월 甲은 ‘OO시 OO구’ 소재 다세대주택을 신축함
○甲은 2011.9월까지 상기 다세대주택 중 1주택에서 거주함
○2017.9월 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경함
2. 질의내용
○ 소득령§154①에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용함에 있어, 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 다세대주택을 신축하여 사용하다 2017.8.3. 이후 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 용도변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 거주기간 요건 적용 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1.파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2.대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물의 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것)
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 생략)
②조정지역은 다음 표에 해당하는 지역으로 한다. 다만, 법률 제14866호 주택법 일부개정법률 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 같은 조 제1항제1호의 조정대상지역을 지정․공고한 경우에는 그 지역을 말한다.
|
1. 서울특별시 |
전 지역 |
|
2. 부산광역시 |
해운대구․연제구․동래구․남구․부산진구 및 수영구․기장군 |
|
3. 경기도 |
과천시․광명시․성남시․고양시․남양주시․하남시 및 화성시(반송동․석우동․동탄면 금곡리․목리․방교리․산척리․송리․신리․영천리․오산리․장지리․중리․청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) |
|
4. 기타 |
｢신행정수도 후속대책을 위한 연기․공주지역 행정중심 복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역 |
|
부 칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)
①제154조제1항․제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항․제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
2.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계 약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)
3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 |
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑮제154조제1항을 적용할 때 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
○지방세법 제6조【정의】
취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1."취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.
6."개수"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
가. ｢건축법｣ 제2조제1항제9호에 따른 대수선
나.건축물 중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 수선하는 것
다.건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것
○ 지방세법 제7조【납세의무자 등】
②부동산등의 취득은 ｢민법｣, ｢자동차관리법｣, ｢건설기계관리법｣, ｢항공안전법｣, ｢선박법｣, ｢입목에 관한 법률｣, ｢광업법｣, ｢수산업법｣ 또는 ｢양식산업발전법｣ 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
④선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
⑤법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 ｢지방세기본법｣ 제46조제2호에 따른 과점주주(이하 "과점주주"라 한다)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 ｢신탁법｣에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기·등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)한 것으로 본다. 이 경우 과점주주의 연대납세의무에 관하여는 ｢지방세기본법｣ 제44조를 준용한다.
○지방세법 시행령 제112조【주택의 구분】
｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1가구가 독립하여 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을 1구의 부속토지로 본다.
|
■ 건축법 시행령 [별표 1] |
|
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) |
|
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 |
○건축법 제2조【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9."대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
○건축법 시행령 제3조의2【대수선의 범위】
법 제2조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1.내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2.기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3.보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4.지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5.방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6.주계단․피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제
8.다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
출처 :
국세청 2021. 03. 09. 서면-2019-법령해석재산-2448[법령해석과-806] | 국세법령정보시스템
