지역주택조합 주택 임대 후 상생임대차 특례 적용 요건

요지

국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 1년 6개월 이상 임대기간 요건을 충족하는 경우 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, ｢주택법｣ 제2조 제11호에 따른 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합주택(이하 ⁠“조합주택”)의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제4호에 따라 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 하는 것이며, 국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약(이하 ⁠“해당 임대차계약”)을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 임대보증금으로 해당 조합주택에 대한 분양 잔금을 청산한 경우로서 해당 임대차계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2017.05.**. A주택 지역주택조합 사업계획승인

 ○2021.03.**. A주택 사용승인서 교부^*

* 지역주택조합 아파트 취득시기 : 사용승인서 교부일

 ○ 2021.03.**. A주택에 입주할 임차인 갑(甲)과 임대차 계약 체결

 ○ 2021.03.**. A주택 분양대금 취득 잔금 청산

 ○ 2021.04.**. 임차인 갑(甲) 임대보증금 잔금 지급 및 전입

2. 질의내용

 ○지역주택조합으로부터 주택을 취득(사용승인서 교부)한 후 임대차계약을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 보증금으로 분양 잔금을 청산한 경우, 해당 임대차계약을 소득령§155의3에 따른 ⁠“직전 임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 ⁠“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 ⁠“상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

  2. 삭제

  3. 삭제

  4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

 ③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

 ④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지․건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

○소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

  2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

  3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

  4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 ｢건축법｣ 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

  5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

  6. ｢민법｣ 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

  7. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

  8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

  9. ｢도시개발법｣ 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

  10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

○ 주택법 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  11. ⁠“주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

  가. 지역주택조합:다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

   1) 서울특별시․인천광역시 및 경기도

   2) 대전광역시․충청남도 및 세종특별자치시

   3) 충청북도

   4) 광주광역시 및 전라남도

   5) 전라북도

   6) 대구광역시 및 경상북도

   7) 부산광역시․울산광역시 및 경상남도

   8) 강원도

   9) 제주특별자치도

  나. 직장주택조합:같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

  다. 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

○ 주택법 제11조【주택조합의 설립 등】

  ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 ⁠“시장․군수․구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

  ⑥ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 제5항에 따른 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택 조합원에게 우선 공급할 수 있다.

○ 주택법 제15조【사업계획의 승인】

 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 ⁠“사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우:특별시장․광역시장․특별자치시장․도지사 또는 특별자치도지사(이하 ⁠“시․도지사”라 한다) 또는 ｢지방자치법｣ 제198조에 따라 서울특별시․광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 ⁠“대도시”라 한다)의 시장

  2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우:특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사 또는 시장․군수

○ 주택법 제19조【다른 법률에 따른 인가․허가 등의 의제 등】

 ① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경승인할 때 다음 각 호의 허가․인가․결정․승인 또는 신고 등(이하 ⁠“인․허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인․허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.

  1. ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고, 같은 법 제16조에 따른 허가․신고사항의 변경 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 신고

○ 주택법 시행령 제27조【사업계획의 승인】

 ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 ⁠“대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.

  1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.

   가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택

   나. ｢건축법 시행령｣ 제2조제16호에 따른 한옥

  2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). ⁠(단서생략)

○ 주택법 제49조【사용검사 등】

 ① 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장․군수․구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 제15조제3항에 따라 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(이하 ⁠“분할사용검사”라 한다)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(이하 ⁠“동별사용검사”라 한다)를 받을 수 있다.

○ 주택법 시행령 제21조【조합원의 자격】

 ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

  1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람

   가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

    1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

    2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

   나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

   다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

출처 : 국세청 2022. 12. 28. 서면-2022-법규재산-4639[법규과-3716] | 국세법령정보시스템