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관리형토지신탁 위탁자 지위 이전 시 부가가치세 납세의무
사전-2025-법규부가-0216 · 2025. 04. 29.Q질의내용
- 관리형토지신탁에서 위탁자의 채무불이행 등으로 신탁계약상 위탁자 지위가 시공사로 이전된 다음, 수탁자가 신탁재산을 공급하는 경우 부가가치세 납세의무자는 누구로 보는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규부가-0216 · 2025. 04. 29.
- 국세청 사전-2025-법규부가-0216(2025-04-29) 회신에 따르면 본 사안에서 부가가치세 납세의무자는 새로운 위탁자인 시공사임을 명확히 밝히고 있습니다.
- 위탁자가 채무불이행 등으로 인해 신탁계약 특약(제29조 등)에 의거 위탁자 지위가 시공사로 자동 이전되고, 대출금융기관의 통보로 효력이 발생하는 실질적 절차가 확인되었습니다.
- 이후 수탁자가 제3자에게 신탁재산을 공급하는 경우, 부가가치세법 제3조제3항에 따라 새로운 위탁자(시공사)가 해당 공급에 대한 부가가치세 납세의무를 부담하는 것으로 판단됩니다.
- 계약상 시공사는 기한이익 상실 등 일정 사유 발생 시 위탁자의 모든 권리와 의무를 승계하고, 이전 즉시 위탁자 지위의 권한 행사가 제한됨이 확인됩니다.
- 이러한 법률관계 형성 및 신탁계약의 명확한 규정에 따라 과세관청은 일관된 입장을 유지하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제3조제3항: 신탁재산 관련 재화 공급의 경우 위탁자가 부가가치세 납세의무자가 될 수 있는 요건 명시
- 부가가치세법 제10조제8항: 신탁법에 따라 위탁자 지위가 이전되는 경우, 기존 위탁자가 새로운 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 간주
- 부가가치세법 시행령 제5조의2: 특정 신탁 유형에서의 부가가치세 납세의무자 관련 규정
- 신탁법 제10조: 위탁자 지위의 이전은 신탁행위에서 정한 절차에 따라 가능
- 부가가치세법 시행령 제21조의2: 실질적 소유권 변동이 없을 때 신탁재산 공급으로 보지 않는 예외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
관리형토지신탁계약에서 위탁자가 신탁재산 미분양으로 대출금융기관의 채무를 상환하지 못하여 기한의 이익이 상실되어 당초 위탁자의 지위가 새로운 위탁자(시공사)로 이전된 경우로서 수탁자가 제3자에게 신탁재산을 공급하는 경우에는 부가가치세 납세의무자는 새로운 위탁자(시공사)가 되는 것임
답변내용
신탁회사(이하 “수탁자”)가 2022.1.1. 이후 상가 등을 분양하는 사업자(이하 “위탁자”)와 ｢부가가치세법｣ 제3조제3항제2호 및 같은 법 시행령 제5조의2제2항제1호에 따른 토지신탁계약을 체결하여 신탁업무을 수행함에 있어, 위탁자가 신탁재산 미분양으로 대출금융기관의 채무를 상환하지 못하여 기한의 이익이 상실되어 ｢신탁법｣ 제10조에 따라 당초 위탁자의 지위가 새로운 위탁자(시공사)로 이전된 경우로서 수탁자가 제3자에게 신탁재산을 공급하는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제3조제3항에 따라 부가가치세 납세의무자는 새로운 위탁자(시공사)가 되는 것임
1. 사실관계
○위탁자는 OO도 OO시 OO면 OO리 OOO 일원에 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설을 신축하여 분양하는 사업(이하 “쟁점사업”)을 추진하기 위해,
-2023.X.XX. 신탁회사인 신청법인(이하 “신청법인” 또는 “수탁자”), 시공사(위탁자가 대표이사), aa저축은행 등 4개 금융기관(이하 “대출금융기관” 또는 “제1순위 우선수익자”)과
-위탁자가 사업비 조달의무를 부담하고, 수탁자는 자금입출금 등 관리업무를 수행하는 관리형토지신탁계약(이하 “쟁점신탁계약”)을 체결함
○쟁점사업의 신축건물은 2024.X.XX. 인허가권자로부터 사용승인을 받아 2024.X.X. 보존등기되었으며, 쟁점사업 진행 중 부동산 경기악화로 분양이 저조한 결과,
-위탁자는 대출금융기관(1순위 우선수익자)에 대한 채무를 상환하지 못해 2024.X.XX. 기한이익을 상실하게 되었고
-2024.XX.XX. 대출금융기관(1순위 우선수익자)은 신청법인에 신탁재산에 대한 환가(공매)를 요청함
○당초 쟁점사업의 위탁자는 개인사업자를 등록하여 쟁점사업을 수행하였으나, 기한의 이익 상실사유 통지서를 통보받은 이후 쟁점사업 진행 중 사망(2025.X.XX.)하였음
○한편, 쟁점신탁계약 신탁특약 주요내용은 다음과 같으며 특히, 위탁자의 지위이전에 대한 제29조 제1항 제5호 대출약정서상의 기한의 이익 상실사유가 발생하면
-위탁자는 쟁점신탁계약상의 일체의 지위(권리, 의무 포함)를 시공사에게 이전한다고 규정되어 있으며,
-위탁자 지위 이전효력은 별도의 절차 없이 대출금융기관이 위탁자에 통보서를 발송한 시점부터 발생하는데, 대출금융기관은 2024.X.XX. 위탁자에게 기한이익상실 통지서를 통보한 것으로 확인됨
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관리형토지신탁 특약사항 제1조 (특약목적) ➀ 본 특약은 본 사업의 원활한 추진을 위하여 위탁자, 시공사, 수탁자, 대출 금융기관 사이의 업무범위와 책임을 명확히 하고, 사업추진에 필요한 세부사항을 규정하여 사업의 안정적인 진행을 통해 준공 후 담보신탁으로 전환하여 위탁자 명의로 분양하는데 그 목적이 있다. ➁전항과 관련하여 위탁자는 사업부지의 제공, 사업비의 조달, 인‧허가, 준공 후 분양시 수분양자 및 분양수입금 관리 등 분양관련 업무 일체 등 본 사업 관련 업무전반을 행하고, 시공사는 책임준공, 하자보수 관리 등 본 사업의 시공 관련 업무 전반을 행하며, 대출금융기관은 본 사업 수행에 필요한 사업부지 매입비용 및 사업비 등 대출업무, 대출금융기관으로서의 권한을 행사하며, 대리금융기관은 대출금융기관의 대리금융기관의 지위로서의 업무를 수행하며, 수탁자는 신탁토지상에 신탁건물을 건설함에 있어 토지와 건물(토지와 건물을 통칭하여 “신탁부동산이라 한다)을 신탁재산으로 하여 이를 관리 및 분양(처분)하는 범위 내에서 본 사업의 변경시행자로서 소유권보전 및 등기이전 등의 업무를 행하고, 본 사업의 수행상 필요한 자금의 조달 및 시공상의 하자, 분쟁 및 민원의 처리와 해결 등에 대해서는 일체의 책임을 지지 아니하는 관리형토지신탁사업의 구도를 상호 규정한다. ➂ 제1항 및 제2항과 관련하여 수탁자는 건축허가조건 이행, 사용승인 등 안정적인 신탁목적 달성을 위해 인‧허가와 공사 관련 기반시설 인입신청 등에 필요한 행정업무(신탁부동산에 대한 분할, 합병, 대지사용승낙 등) 및 처분행위(신탁부동산의 매매, 교환, 기부채납 등)를 행할 수 있다. 제29조 (위탁자의 지위 이전) ➀ 다음 각 호의 사유가 발생할 경우 위탁자는 본 신탁계약상의 모든 지위를 시공사(단, 시공사에 시공권포기 사유가 발생한 경우에는 대출금융기관 다수가 지정하는 자로 하고, 이하 “대체시행사”라 한다)에게 이전하기로 한다. 1. ~ 4. 생략 5.기타 대출약정서상 기한의 이익 상실사유, 사업시행권 양도사유가 발생한 경우, 건축 인‧허가 미완료 ➁제1항에 따라 위탁자가 본 사업과 관련된 일체의 지위(권리, 의무 포함)를 대체시행사에 이전함에 따라 위탁자는 본 사업 종료시까지 일체의 권한행사를 하지 못한다. ➂제1항에 따라 대체시행사는 위탁자의 본 사업 및 신탁계약과 관련된 일체의 권한을 행사할 수 있으며, 특히 위탁자, 시공사, 수탁자 간에 체결한 본 사업 관련 계약상의 당사자로서의 모든 권한도 대체시행사에 이전되며, 이에 대하여 위탁자는 시공사, 대출금융기관 및 수탁자에게 일체의 민‧형사상 이의제기를 하지 않기로 한다. ➃ 제1항에 따른 위탁자 지위 이전의 효력은 별도의 절차 없이 제1항 각 호의 사유가 발생하여 대출금융기관이 위탁자에 통보서를 발송한 시점부터 발생한 것으로 본다. ⑤위탁자는 본 조에 다른 시공사, 대출금융기관과 수탁자의 행위에 대하여 일체의 민‧형사상 이의 제기를 하지 못한다. |
2. 질의요지
○관리형토지신탁에서 위탁자의 기한이익 상실 등으로 수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우 부가가치세 납세의무자가 누구인지
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제3조 【납세의무자】
➀ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
2. 재화를 수입하는 자
② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제29조제4항, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「신탁법」 제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제8항, 같은 조 제9항제4호, 제29조제4항 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우
2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무 범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우
④ 제2항에 따라 수탁자가 납세의무자가 되는 신탁재산에 둘 이상의 수탁자(이하 "공동수탁자"라 한다)가 있는 경우 공동수탁자는 부가가치세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 이 경우 공동수탁자 중 신탁사무를 주로 처리하는 수탁자(이하 "대표수탁자"라 한다)가 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 한다.
⑤ 제2항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 신탁 관련 납세의무의 적용에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○부가가치세법 제3조의2 【신탁 관련 제2차 납세의무 및 물적납세의무】
➀ 제3조제2항에 따라 수탁자가 납부하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세 또는 강제징수비(이하 "부가가치세등"이라 한다)를 신탁재산으로 충당하여도 부족한 경우에는 그 신탁의 수익자(「신탁법」 제101조에 따라 신탁이 종료되어 신탁재산이 귀속되는 자를 포함한다)는 지급받은 수익과 귀속된 재산의 가액을 합한 금액을 한도로 하여 그 부족한 금액에 대하여 납부할 의무(이하 "제2차 납세의무"라 한다)를 진다.
1. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조제2항에 따른 법정기일이 도래하는 부가가치세로서 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것
2. 제1호의 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비
② 제3조제3항에 따라 부가가치세를 납부하여야 하는 위탁자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세등을 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁재산의 수탁자는 그 신탁재산으로써 이 법에 따라 위탁자의 부가가치세등을 납부할 의무(이하 "물적납세의무"라 한다)가 있다.
③ 제1항 및 제2항에서 정한 사항 외에 제2차 납세의무 및 물적납세의무의 적용에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조 【재화공급의 특례】
⑧ ｢신탁법｣ 제10조에 따라 위탁자의 지위가 이전되는 경우에는 기존 위탁자가 새로운 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 본다. 다만, 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 신탁재산의 공급으로 보지 아니한다.
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
나.신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
다. 수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
⑩ 제1항부터 제9항까지에서 규정된 사항 외에 재화 공급의 특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○부가가치세법 시행령 제5조의2 【신탁 관련 납세의무】
① 법 제3조제2항에서 "대통령령으로 정하는 신탁재산"이란 「신탁법」 또는 다른 법률에 따른 신탁재산(해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함한다)을 말한다.
② 법 제3조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1.수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 수탁받아 같은 조 제4항에 따라 부동산개발사업을 목적으로 하는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 신탁계약에 따른 부동산개발사업비의 조달의무를 수탁자가 부담하지 않는 경우. 다만, 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업ㆍ소규모재개발사업의 사업시행자인 경우는 제외한다.
2. 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제56조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업ㆍ소규모재개발사업의 사업대행자인 경우
3. 수탁자가 위탁자의 지시로 위탁자와 「국세기본법 시행령」제1조의2제1항, 제2항, 같은 조 제3항제1호 또는「법인세법 시행령」 제2조제8항 각 호의 관계에 있는 자에게 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 경우
4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항제1호에 따른 투자신탁의 경우
③ 법 제10조제8항에 따라 위탁자의 지위 이전을 신탁재산의 공급으로 보는 경우에는 법 제3조제1항에 따라 기존 위탁자가 해당 공급에 대한 부가가치세의 납세의무자가 된다.
○부가가치세법 시행령 제21조의2 【위탁자 지위의 이전을 신탁재산의 공급으로 보지 않는 경우】
법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 집합투자기구의 집합투자업자가 다른 집합투자업자에게 위탁자의 지위를 이전하는 경우
2. 신탁재산의 실질적인 소유권이 위탁자가 아닌 제3자에게 있는 경우 등 위탁자의 지위 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 있다고 보기 어려운 경우
○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 【신탁재산의 제한 등】
① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.
1. 금전
2. 증권
3. 금전채권
4. 동산
5. 부동산
6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리
④ 신탁업자는 부동산개발사업을 목적으로 신탁계약을 체결한 경우에는 그 신탁계약에 의한 부동산개발사업별로 제1항제1호의 재산을 대통령령으로 정하는 사업비의 100분의 15 이내에서 수탁할 수 있다.
○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
○ 신탁법 제3조 【신탁의 설정】
①신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 "목적신탁"이라 한다)은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.
1. 위탁자와 수탁자 간의 계약
2. 위탁자의 유언
3. 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언
② 제1항제3호에 따른 신탁의 설정은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 공정증서(公正證書)를 작성하는 방법으로 하여야 하며, 신탁을 해지할 수 있는 권한을 유보(留保)할 수 없다.
③ 위탁자가 집행의 면탈이나 그 밖의 부정한 목적으로 제1항제3호에 따라 신탁을 설정한 경우 이해관계인은 법원에 신탁의 종료를 청구할 수 있다.
④ 위탁자는 신탁행위로 수탁자나 수익자에게 신탁재산을 지정할 수 있는 권한을 부여하는 방법으로 신탁재산을 특정할 수 있다.
⑤ 수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정할 수 있다.
○ 신탁법 제10조 【위탁자 지위의 이전】
① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.
② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.
③ 제3조제1항제2호에 따라 신탁이 설정된 경우 위탁자의 상속인은 위탁자의 지위를 승계하지 아니한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
유권해석
관리형토지신탁 위탁자 지위 이전 시 부가가치세 납세의무
사전-2025-법규부가-0216 · 2025. 04. 29.Q질의내용
- 관리형토지신탁에서 위탁자의 채무불이행 등으로 신탁계약상 위탁자 지위가 시공사로 이전된 다음, 수탁자가 신탁재산을 공급하는 경우 부가가치세 납세의무자는 누구로 보는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규부가-0216 · 2025. 04. 29.
- 국세청 사전-2025-법규부가-0216(2025-04-29) 회신에 따르면 본 사안에서 부가가치세 납세의무자는 새로운 위탁자인 시공사임을 명확히 밝히고 있습니다.
- 위탁자가 채무불이행 등으로 인해 신탁계약 특약(제29조 등)에 의거 위탁자 지위가 시공사로 자동 이전되고, 대출금융기관의 통보로 효력이 발생하는 실질적 절차가 확인되었습니다.
- 이후 수탁자가 제3자에게 신탁재산을 공급하는 경우, 부가가치세법 제3조제3항에 따라 새로운 위탁자(시공사)가 해당 공급에 대한 부가가치세 납세의무를 부담하는 것으로 판단됩니다.
- 계약상 시공사는 기한이익 상실 등 일정 사유 발생 시 위탁자의 모든 권리와 의무를 승계하고, 이전 즉시 위탁자 지위의 권한 행사가 제한됨이 확인됩니다.
- 이러한 법률관계 형성 및 신탁계약의 명확한 규정에 따라 과세관청은 일관된 입장을 유지하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제3조제3항: 신탁재산 관련 재화 공급의 경우 위탁자가 부가가치세 납세의무자가 될 수 있는 요건 명시
- 부가가치세법 제10조제8항: 신탁법에 따라 위탁자 지위가 이전되는 경우, 기존 위탁자가 새로운 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 간주
- 부가가치세법 시행령 제5조의2: 특정 신탁 유형에서의 부가가치세 납세의무자 관련 규정
- 신탁법 제10조: 위탁자 지위의 이전은 신탁행위에서 정한 절차에 따라 가능
- 부가가치세법 시행령 제21조의2: 실질적 소유권 변동이 없을 때 신탁재산 공급으로 보지 않는 예외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
관리형토지신탁계약에서 위탁자가 신탁재산 미분양으로 대출금융기관의 채무를 상환하지 못하여 기한의 이익이 상실되어 당초 위탁자의 지위가 새로운 위탁자(시공사)로 이전된 경우로서 수탁자가 제3자에게 신탁재산을 공급하는 경우에는 부가가치세 납세의무자는 새로운 위탁자(시공사)가 되는 것임
답변내용
신탁회사(이하 “수탁자”)가 2022.1.1. 이후 상가 등을 분양하는 사업자(이하 “위탁자”)와 ｢부가가치세법｣ 제3조제3항제2호 및 같은 법 시행령 제5조의2제2항제1호에 따른 토지신탁계약을 체결하여 신탁업무을 수행함에 있어, 위탁자가 신탁재산 미분양으로 대출금융기관의 채무를 상환하지 못하여 기한의 이익이 상실되어 ｢신탁법｣ 제10조에 따라 당초 위탁자의 지위가 새로운 위탁자(시공사)로 이전된 경우로서 수탁자가 제3자에게 신탁재산을 공급하는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제3조제3항에 따라 부가가치세 납세의무자는 새로운 위탁자(시공사)가 되는 것임
1. 사실관계
○위탁자는 OO도 OO시 OO면 OO리 OOO 일원에 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설을 신축하여 분양하는 사업(이하 “쟁점사업”)을 추진하기 위해,
-2023.X.XX. 신탁회사인 신청법인(이하 “신청법인” 또는 “수탁자”), 시공사(위탁자가 대표이사), aa저축은행 등 4개 금융기관(이하 “대출금융기관” 또는 “제1순위 우선수익자”)과
-위탁자가 사업비 조달의무를 부담하고, 수탁자는 자금입출금 등 관리업무를 수행하는 관리형토지신탁계약(이하 “쟁점신탁계약”)을 체결함
○쟁점사업의 신축건물은 2024.X.XX. 인허가권자로부터 사용승인을 받아 2024.X.X. 보존등기되었으며, 쟁점사업 진행 중 부동산 경기악화로 분양이 저조한 결과,
-위탁자는 대출금융기관(1순위 우선수익자)에 대한 채무를 상환하지 못해 2024.X.XX. 기한이익을 상실하게 되었고
-2024.XX.XX. 대출금융기관(1순위 우선수익자)은 신청법인에 신탁재산에 대한 환가(공매)를 요청함
○당초 쟁점사업의 위탁자는 개인사업자를 등록하여 쟁점사업을 수행하였으나, 기한의 이익 상실사유 통지서를 통보받은 이후 쟁점사업 진행 중 사망(2025.X.XX.)하였음
○한편, 쟁점신탁계약 신탁특약 주요내용은 다음과 같으며 특히, 위탁자의 지위이전에 대한 제29조 제1항 제5호 대출약정서상의 기한의 이익 상실사유가 발생하면
-위탁자는 쟁점신탁계약상의 일체의 지위(권리, 의무 포함)를 시공사에게 이전한다고 규정되어 있으며,
-위탁자 지위 이전효력은 별도의 절차 없이 대출금융기관이 위탁자에 통보서를 발송한 시점부터 발생하는데, 대출금융기관은 2024.X.XX. 위탁자에게 기한이익상실 통지서를 통보한 것으로 확인됨
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관리형토지신탁 특약사항 제1조 (특약목적) ➀ 본 특약은 본 사업의 원활한 추진을 위하여 위탁자, 시공사, 수탁자, 대출 금융기관 사이의 업무범위와 책임을 명확히 하고, 사업추진에 필요한 세부사항을 규정하여 사업의 안정적인 진행을 통해 준공 후 담보신탁으로 전환하여 위탁자 명의로 분양하는데 그 목적이 있다. ➁전항과 관련하여 위탁자는 사업부지의 제공, 사업비의 조달, 인‧허가, 준공 후 분양시 수분양자 및 분양수입금 관리 등 분양관련 업무 일체 등 본 사업 관련 업무전반을 행하고, 시공사는 책임준공, 하자보수 관리 등 본 사업의 시공 관련 업무 전반을 행하며, 대출금융기관은 본 사업 수행에 필요한 사업부지 매입비용 및 사업비 등 대출업무, 대출금융기관으로서의 권한을 행사하며, 대리금융기관은 대출금융기관의 대리금융기관의 지위로서의 업무를 수행하며, 수탁자는 신탁토지상에 신탁건물을 건설함에 있어 토지와 건물(토지와 건물을 통칭하여 “신탁부동산이라 한다)을 신탁재산으로 하여 이를 관리 및 분양(처분)하는 범위 내에서 본 사업의 변경시행자로서 소유권보전 및 등기이전 등의 업무를 행하고, 본 사업의 수행상 필요한 자금의 조달 및 시공상의 하자, 분쟁 및 민원의 처리와 해결 등에 대해서는 일체의 책임을 지지 아니하는 관리형토지신탁사업의 구도를 상호 규정한다. ➂ 제1항 및 제2항과 관련하여 수탁자는 건축허가조건 이행, 사용승인 등 안정적인 신탁목적 달성을 위해 인‧허가와 공사 관련 기반시설 인입신청 등에 필요한 행정업무(신탁부동산에 대한 분할, 합병, 대지사용승낙 등) 및 처분행위(신탁부동산의 매매, 교환, 기부채납 등)를 행할 수 있다. 제29조 (위탁자의 지위 이전) ➀ 다음 각 호의 사유가 발생할 경우 위탁자는 본 신탁계약상의 모든 지위를 시공사(단, 시공사에 시공권포기 사유가 발생한 경우에는 대출금융기관 다수가 지정하는 자로 하고, 이하 “대체시행사”라 한다)에게 이전하기로 한다. 1. ~ 4. 생략 5.기타 대출약정서상 기한의 이익 상실사유, 사업시행권 양도사유가 발생한 경우, 건축 인‧허가 미완료 ➁제1항에 따라 위탁자가 본 사업과 관련된 일체의 지위(권리, 의무 포함)를 대체시행사에 이전함에 따라 위탁자는 본 사업 종료시까지 일체의 권한행사를 하지 못한다. ➂제1항에 따라 대체시행사는 위탁자의 본 사업 및 신탁계약과 관련된 일체의 권한을 행사할 수 있으며, 특히 위탁자, 시공사, 수탁자 간에 체결한 본 사업 관련 계약상의 당사자로서의 모든 권한도 대체시행사에 이전되며, 이에 대하여 위탁자는 시공사, 대출금융기관 및 수탁자에게 일체의 민‧형사상 이의제기를 하지 않기로 한다. ➃ 제1항에 따른 위탁자 지위 이전의 효력은 별도의 절차 없이 제1항 각 호의 사유가 발생하여 대출금융기관이 위탁자에 통보서를 발송한 시점부터 발생한 것으로 본다. ⑤위탁자는 본 조에 다른 시공사, 대출금융기관과 수탁자의 행위에 대하여 일체의 민‧형사상 이의 제기를 하지 못한다. |
2. 질의요지
○관리형토지신탁에서 위탁자의 기한이익 상실 등으로 수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우 부가가치세 납세의무자가 누구인지
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제3조 【납세의무자】
➀ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
2. 재화를 수입하는 자
② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제29조제4항, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「신탁법」 제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제8항, 같은 조 제9항제4호, 제29조제4항 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우
2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무 범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우
④ 제2항에 따라 수탁자가 납세의무자가 되는 신탁재산에 둘 이상의 수탁자(이하 "공동수탁자"라 한다)가 있는 경우 공동수탁자는 부가가치세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 이 경우 공동수탁자 중 신탁사무를 주로 처리하는 수탁자(이하 "대표수탁자"라 한다)가 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 한다.
⑤ 제2항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 신탁 관련 납세의무의 적용에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○부가가치세법 제3조의2 【신탁 관련 제2차 납세의무 및 물적납세의무】
➀ 제3조제2항에 따라 수탁자가 납부하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세 또는 강제징수비(이하 "부가가치세등"이라 한다)를 신탁재산으로 충당하여도 부족한 경우에는 그 신탁의 수익자(「신탁법」 제101조에 따라 신탁이 종료되어 신탁재산이 귀속되는 자를 포함한다)는 지급받은 수익과 귀속된 재산의 가액을 합한 금액을 한도로 하여 그 부족한 금액에 대하여 납부할 의무(이하 "제2차 납세의무"라 한다)를 진다.
1. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조제2항에 따른 법정기일이 도래하는 부가가치세로서 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것
2. 제1호의 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비
② 제3조제3항에 따라 부가가치세를 납부하여야 하는 위탁자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세등을 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁재산의 수탁자는 그 신탁재산으로써 이 법에 따라 위탁자의 부가가치세등을 납부할 의무(이하 "물적납세의무"라 한다)가 있다.
③ 제1항 및 제2항에서 정한 사항 외에 제2차 납세의무 및 물적납세의무의 적용에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조 【재화공급의 특례】
⑧ ｢신탁법｣ 제10조에 따라 위탁자의 지위가 이전되는 경우에는 기존 위탁자가 새로운 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 본다. 다만, 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 신탁재산의 공급으로 보지 아니한다.
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
나.신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
다. 수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
⑩ 제1항부터 제9항까지에서 규정된 사항 외에 재화 공급의 특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○부가가치세법 시행령 제5조의2 【신탁 관련 납세의무】
① 법 제3조제2항에서 "대통령령으로 정하는 신탁재산"이란 「신탁법」 또는 다른 법률에 따른 신탁재산(해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함한다)을 말한다.
② 법 제3조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1.수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 수탁받아 같은 조 제4항에 따라 부동산개발사업을 목적으로 하는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 신탁계약에 따른 부동산개발사업비의 조달의무를 수탁자가 부담하지 않는 경우. 다만, 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업ㆍ소규모재개발사업의 사업시행자인 경우는 제외한다.
2. 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제56조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업ㆍ소규모재개발사업의 사업대행자인 경우
3. 수탁자가 위탁자의 지시로 위탁자와 「국세기본법 시행령」제1조의2제1항, 제2항, 같은 조 제3항제1호 또는「법인세법 시행령」 제2조제8항 각 호의 관계에 있는 자에게 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 경우
4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항제1호에 따른 투자신탁의 경우
③ 법 제10조제8항에 따라 위탁자의 지위 이전을 신탁재산의 공급으로 보는 경우에는 법 제3조제1항에 따라 기존 위탁자가 해당 공급에 대한 부가가치세의 납세의무자가 된다.
○부가가치세법 시행령 제21조의2 【위탁자 지위의 이전을 신탁재산의 공급으로 보지 않는 경우】
법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 집합투자기구의 집합투자업자가 다른 집합투자업자에게 위탁자의 지위를 이전하는 경우
2. 신탁재산의 실질적인 소유권이 위탁자가 아닌 제3자에게 있는 경우 등 위탁자의 지위 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 있다고 보기 어려운 경우
○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 【신탁재산의 제한 등】
① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.
1. 금전
2. 증권
3. 금전채권
4. 동산
5. 부동산
6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리
④ 신탁업자는 부동산개발사업을 목적으로 신탁계약을 체결한 경우에는 그 신탁계약에 의한 부동산개발사업별로 제1항제1호의 재산을 대통령령으로 정하는 사업비의 100분의 15 이내에서 수탁할 수 있다.
○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
○ 신탁법 제3조 【신탁의 설정】
①신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 "목적신탁"이라 한다)은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.
1. 위탁자와 수탁자 간의 계약
2. 위탁자의 유언
3. 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언
② 제1항제3호에 따른 신탁의 설정은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 공정증서(公正證書)를 작성하는 방법으로 하여야 하며, 신탁을 해지할 수 있는 권한을 유보(留保)할 수 없다.
③ 위탁자가 집행의 면탈이나 그 밖의 부정한 목적으로 제1항제3호에 따라 신탁을 설정한 경우 이해관계인은 법원에 신탁의 종료를 청구할 수 있다.
④ 위탁자는 신탁행위로 수탁자나 수익자에게 신탁재산을 지정할 수 있는 권한을 부여하는 방법으로 신탁재산을 특정할 수 있다.
⑤ 수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정할 수 있다.
○ 신탁법 제10조 【위탁자 지위의 이전】
① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.
② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.
③ 제3조제1항제2호에 따라 신탁이 설정된 경우 위탁자의 상속인은 위탁자의 지위를 승계하지 아니한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
