조정대상지역 해제 후 매매계약 시 2년 실거주요건 적용 여부

요지

무주택자가 당첨일에 조정대상지역이고 매매계약 체결 및 계약금 지급 시 비조정대상지역인 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세의 실거주요건 적용되지 않음

회신

귀 서면질의 신청의 경우,
(1)무주택인 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전(조정대상지역에서 해제되고 다시 조정대상지역으로 지정되기 이전도 포함)에 주택을 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항의 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.
(2)「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 후 조정대상지역으로 지정된 경우로서 재개발사업으로 취득한 주택을 양도하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항의 거주기간의 제한을 받는지에 대하여 기획재정부 예규(기획재정부재산세제과-1422,2022.11.14.)를참고하시기 바랍니다.

○기획재정부 재산세제과-1422, 2022.11.14.
[질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부
 ⁠(1안) 거주요건 적용함
[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.
(3)종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 2023.1.12.이후 종전주택을 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것)제155조제1항에 따라 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

○(A주택) ⁠‘19.11.4. 부산시 해운대구 소재 A분양권 당첨(조정대상지역)

-‘19.11.8. 부산 해운대구 소재 조정대상지역 해제

- ⁠‘19.11.19. A분양권 계약 및 계약금 지급(비조정대상지역)

-‘21.11.20. 부산 해운대구 조정대상지역으로 재지정

-‘22.4월 A주택 취득

○(B주택)‘20.7월 부산시 동구 소재 B조합원입주권 매매로 승계취득

-‘20.12.18. 부산시 동구 조정대상지역으로 지정

-‘21.3월 재개발 사업으로 B주택 취득

○향후 B주택 양도 후 A주택 양도 예정

2. 질의내용

○질의1)분양권 당첨일에는 조정대상지역이었으나, 이후 해당지역이 조정대상지역에서 해제되어 매매계약 및 계약금 지급 시점에 비조정대상지역인 경우 소득령§154➀에 따라 2년 실거주요건이 적용배제되는지 여부

○질의2) ⁠「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우로서재개발사업이 완공되어 주택을 취득한 경우 소득령§154➀의 2년 실거주요건이 적용 배제되는지 여부

○질의3) 종전주택이 없는 상태에서 조정대상지역에 소재하는 신규주택의 분양권에 당첨→ 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 후 분양계약 체결 및 계약금을 지급→ 다시 조정대상지역으로 재지정 된 경우

 - ⁠‘23.1.12.이후 조정대상지역의 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155➀이 적용되기 위한 2주택 보유기간

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

10. "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

□ 소득세법 시행령 제152조의4 【분양권의 범위】

법 제88조제10호에서 "「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

  7. ⁠「주택법」

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

□ 소득세법 시행령제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

출처 : 국세청 2023. 03. 23. 서면-2022-법규재산-0152 | 국세법령정보시스템