요지
기존주택에서 2년 이상 거주하였으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우 기존 건물분 양도차익에 대해서는 ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2.에 따른 보유기간별 공제율을 적용하는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존 해석사례 “서면-2021-부동산-1042, 2021.03.11.”를 참고하시기 바랍니다.
재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 1세대1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서, 기존주택에서 2년 이상 거주하였으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우에도 ｢소득세법｣ 제95조 제2항 표2.에 따른 보유기간별 공제율을 적용하는 것입니다. 다만, 신축주택에서 2년 이상 거주하지 않은 경우 청산금납부분 양도차익에 대해서는 ｢소득세법｣ 제95조 제2항 표2.에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
’80.5.
A주택 취득
B주택 취득
A주택 재건축 완성
B주택 양도
(과세)
A주택 양도 예정
-’80. 5. A주택(서울 소재) 취득
-’97. 3. B주택(경기 의왕 소재) 취득
-’08. 7. A주택 재건축 완성*
* 재건축 전 거주기간은 10년 이상으로 전제
-’21. 3. B주택 양도(과세)
-’22. 00. A주택 양도 예정
2. 질의내용
-1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 표2(80%)에 따른 보유기간별 공제율을 적용하는데,
-재건축 전 기존주택에 2년 이상 거주한 경우 표2 장기보유특별공제를 받을 수 있는지, 아니면 재건축 후 신축주택에서 2년 이상 거주하지 않아 표2 장기보유특별공제를 받을 수 없는지
3. 관련법령
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
①양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
☞ 양도소득금액 = 양도차익(양도가액-필요경비)-장기보유특별공제액
②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
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표 1 |
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표 2 |
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보유기간 |
공제율 |
보유기간 |
공제율 |
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3년이상 4년미만 |
100분의 6 |
3년이상 4년미만 |
100분의 24 |
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중간 생략 |
중간 생략 |
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15년 이상 |
100분의 30 |
10년 이상 |
100분의 80 |
○소득세법 시행령 제159조의4【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
○소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
1.청산금을 납부한 경우
[관리처분계획인가 후 양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가 후 양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가 전 양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)
⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.
2.제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간
가.청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
나.기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2021-부동산-1042(2021.03.11.)
재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 1세대1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서, 기존주택에서 2년 이상 거주하였으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우에도 ｢소득세법｣ 제95조 제2항 표2.에 따른 보유기간별 공제율을 적용하는 것입니다. 다만, 신축주택에서 2년 이상 거주하지 않은 경우 청산금납부분 양도차익에 대해서는 ｢소득세법｣ 제95조 제2항 표2.에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니하는 것입니다.
○서면-2021-법령해석재산-0900(2021.04.01.)
귀 서면질의의 경우, 아래 기존해석사례(서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.06.08.)를 참고하시기 바랍니다.
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1. 사실관계
○ 2005년 갑은 ‘□□ △△’ 소재 A주택 취득
○2009년 갑은 ‘◇◇ 소재’ B주택 취득
○ 2021.3월 갑은 ‘◇◇ 소재’ B주택 양도(과세)
○ 2021.5월 갑은 ‘□□ △△’ 소재 A주택 양도 예정
○ 갑은 A주택에서 13년 거주함
2. 질의내용
○ 2주택을 보유한 1세대가 2021.1.1. 이후 1주택 외의 주택(B주택)을 양도 후 최종 1주택(A주택)을 양도하는 경우, 장기보유특별공제 적용 시 보유기간 및 거주기간의 기산일 |
○ 서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.06.08.
귀 질의의 경우, A주택 양도 시 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 같은 법 제95조제4항에 따라 A주택의 취득일부터 기산하는 것이며, 같은 법 시행령 제159조의3에 따른 거주기간은 A주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것입니다.
출처 :
국세청 2022. 02. 22. 서면-2021-부동산-8390[부동산납세과-353] | 국세법령정보시스템
