요지
1세대 1주택인 단독주택(A)과 그 주택의 멸실 후 신축한 다세대주택(B) 및 B주택의 용도를 다가구주택으로 변경한 C주택의 경우 B 중 납세자가 선택한 1호 주택(甲)의 거주기간ㆍ보유기간은 A의 거주기간ㆍ보유기간과 통산하는 것이고 C를 2년 이상 보유하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 甲은 양도소득세 과세대상에서 제외되는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 단독주택 멸실 후 신축한 다세대주택을「소득세법 시행령」제155조제15항에 따른 다가구주택으로 용도변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우로서, 용도를 변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정을 적용하는 것이나, 용도를 변경한 날로부터 2년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것입니다.
1. 사실관계
○ 신청인은
- 1983.12.6. 서울 성북구 소재 토지 2필지와 단독주택(A)을 취득한 후
- 1986.7.30. A를 허물고
- 1987.2.17. 위 토지에 다세대주택(B)을 신축함
- 2017.7.19. 신청인은 위 토지의 용도를 다가구주택(C)으로 변경한 후
- 2017.8.31. C를 양도함
2. 질의내용
○ 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 보유기간 판단시 멸실 전 단독주택으로 보유한 기간과 다세대주택을 신축한 후 용도변경하여 다가구주택으로 보유한 기간을 통산할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
○ 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】
법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
○ 건축법 시행령 【별표 1】용도별건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택
다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
○ 재산세과-3450, 2008.10.23.(서면4팀-1423, 2005.8.16., 서면4팀287, 2006.2.15.)
○ 사실관계
- 1984년 서울시 소재 단독주택(약 12평)과 부수토지(약 17평)를 취득한 후 3년 이상 거주하였음
- 1996년 주거환경개선지구로 지정되어 주택이 헐리고 토지 중 약 2평이 소방도로로 편입됨
- 남은 15평에 단독주택을 신축할 수 없어 1997년 이웃 2집과 함께 대지 35평에 다세대주택(지하1층 지상4층 총5세대)을 신축하여 본인이 2세대(301호, 401호, 각 21평)를 소유하게 됨
- 2004년 301호를 먼저 양도하고 양도소득세 납부함
- 현재 남은 401호(신축 후 거주사실 없음)를 양도할 예정임
○ 질의내용
- 1세대 1주택 비과세와 관련하여 종전 단독주택에서 거주한 기간이 새로운 주택(401호)의 거주기간에 포함되는지 여부
○ 회 신
「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세와 관련하여 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산합니다.
○ 재일46014-623, 1997.03.15
국내에 3년 이상 보유한 다세대주택(주택건설촉진법에 의한 공동주택)만을 가지고 있는 1세대가 당해 다세대주택을 소득세법 시행규칙 제74조에서 규정하는 “다가구주택”으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우로서 용도를 변경한 날로부터 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 당해 주택과 주택의 부수토지 전체를 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 용도를 변경한 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일일을 기준으로하여 다음 각호의 순서에 따라 1세대1주택으로 보는 주택의 부수토지를 제외한 부수토지는 양도소득세가 과세되는 것임.
가. 보유기간이 가장 오래된 주택
나. 보유기간이 동일한 주택이 2이상일 경우에는 거주기간이 가장 오래된 주택
다. 보유기간 및 거주기간이 동일한 주택이 2이상일 경우에는 변경 당시 거주한 주택
○ 국심2004부1089 , 2004.06.08
하나의 건물에 주택과 주택외의 부분으로 복합된 건물에 대하여 소득세법 시행령 제154조 제3항의 규정에 따라 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준하여 판정하는 것이나, 용도변경 등으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 양도소득세가 비과세되는 것임
○ 재산세과-322, 2009.9.25.
국내에 3년 이상 보유한 다세대주택(귀 질의 경우 경남 통영시 소재)을 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 「소득세법 시행규칙」제74조에 따른 ‘다가구주택’으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 용도를 변경한 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 심사양도2011-0209, 2011.9.29.
공부상 쟁점주택을 다세대주택으로 취득하여 보유하다 양도직전 다가구주택으로 변경한 사실 및 공부상 쟁점주택이 각 호별로 구분되어 있었던 사실이 확인되므로 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년이 경과되지 않은 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
○ 부동산거래관리과-206, 2012.4.18.
국내에 3년이상 보유한 다세대주택을 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 소득세법 시행령 제155조에서 규정하는 다가구주택으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용합니다.
이 경우 장기보유특별공제액의 기산일은 다가구주택으로 용도변경한 날부터입니다.
○ 서면인터넷방문상담5팀-605, 2006.10.31.
1. 소득세법 제89조 제1항 제3호 규정에 의한 “1세대 1주택”을 적용함에 있어 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인으로부터 취득하거나 또는 1인에게 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 것이며, 다세대주택은 공동주택으로 가구별로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각의 하나의 주택으로 보는 것입니다.
2. 귀 질의의 경우 다가구주택에서 다세대주택으로, 다시 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 경우로서 취득 당시의 소유지분 변동없이 단지 공부상의 용도변경만 이루어진 경우에는 그 실질에 따라 용도변경 전,후의 주택의 보유기간을 통산할 수 있는 것입니다.
○ 재산세과-3351, 2008.10.17.(서면인터넷방문상담4팀-2556, 2007.8.31.)
다가구주택에서 다세대주택으로, 다시 다세대주택을 다가구주택으로 용도 변경한 경우로서 취득 당시의 소유지분 변동없이 단지 공부상의 용도 변경만 이루어진 경우에는 그 실질에 따라 용도변경 전·후의 주택 보유 및 거주기간을 통산할 수 있는 것입니다.
출처 :
국세청 2017. 12. 28. 사전-2017-법령해석재산-0669[법령해석과-3746] | 국세법령정보시스템
