요지
사업자가 상가 분양권 취득에 대한 공급시기가 도래하지 않은 상황에서, 분양권에 프리미엄을 붙여 다른 사업자에게 상가의 구입과 관련된 모든 권리와 의무를 양도하는 경우에는 재화의 공급에 해당하며, 사업자는 다른 사업자에게 프리미엄에 대한 세금계산서를 발급하는 것임
회신
사업자가 상가 분양권 취득에 대한 공급시기가 도래하지 않은 상황에서, 분양권에 프리미엄을 붙여 다른 사업자에게 상가의 구입과 관련된 모든 권리와 의무를 양도하는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제9조제1항에 따라 재화의 공급에 해당하고, 사업자는 다른 사업자에게 프리미엄에 대한 세금계산서를 발급하는 것이며, 당해 프리미엄 중 토지 관련분은 ｢부가가치세법｣ 제26조제1항제14호 및 제2항에 따라 부가가치세가 면제되나, 당해 건물 관련분에 대하여는 같은 법 제9조제1항 및 제14조에 따라 부가가치세가 과세되는 것으로 기존 해석사례를 보내 드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 서면-2015-부가-1340, 2015.11.25
사업자가 상가 분양권을 취득한 후 프리미엄을 붙여 다른 사업자에게 상가의 구입과 관련된 모든 권리와 의무를 양도하는 경우에는 재화의 공급에 해당하는 것으로 사업자는 다른 사업자에게 프리미엄에 대한 세금계산서를 교부하는 것임
○ 부가가치세과-40, 2010.1.11
사업자가 상가 분양권을 취득하여 계약금을 지급하고 공급시기가 도래하지 않아 분양자가 계약금에 대한 세금계산서를 교부하지 않은 상황에서, 사업자가 분양권에 프리미엄을 붙여 다른 사업자에게 상가의 구입과 관련된 모든 권리와 의무를 양도하는 경우에는 「부가가치세법」 제6조제1항의 규정에 따라 재화의 공급에 해당하는 것임. 이 경우 분양자는 다른 사업자에게 상가 계약금과 잔금에 대한 세금계산서를 교부하는 것이며, 사업자는 다른 사업자에게 프리미엄에 대한 세금계산서를 교부하는 것임
○ 서삼46015-10796, 2002.5.14
신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지 관련분은 ｢부가가치세법｣ 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되나, 당해 건물 관련분에 대하여는 ｢부가가치세법｣ 제6조 제1항 및 동법 시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세됨. 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 ｢부가가치세법｣ 시행령 제48조의2제4항 규정을 준용함
1. 사실관계
○ 국내사업자 A는 임대사업자 B와 분양전환조건부 임대차 계약*을 체결하여 임차중임
* 임대차 기간 종료 후 임대인이 임차인에게 소유권이전하는 계약임
- 국내사업자 A는 임대차 기간 중 국내사업자 C에게 분양전환조건부 임대차 계약의 권리와 의무를 양도하면서 임차보증금 외에 별도의 프리미엄을 수취함
○ 분향전환조건부 임대차 계약의 권리와 의무 양도 시 국내사업자 A의 과세표준을 ①프리미엄분의 건물분 금액으로 봐야 하는지, ②프리미엄 금액 전체로 봐야 하는지, ③임대차보증금과 프리미엄을 합한 금액 중 건물분 금액으로 봐야 하는지 질의함
2. 질의내용
○ 분양전환조건부 임대차 계약의 권리와 의무를 양도하는 경우 부가가치세 과세표준이 얼마인지
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제14조 【부수 재화 및 부수 용역의 공급】
① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역
2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되,
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화
○ 부가가치세법 제15조 【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때
○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
14. 토지
② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 건물등 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
출처 :
국세청 2021. 02. 19. 서면-2019-부가-3576[부가가치세과-289] | 국세법령정보시스템
