다수 용도지역 대지 건폐율·용적률 적용 원칙(국토교통부)

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대지의 과반이 여러 용도지역에 걸칠 때 건폐율 적용 원칙

건축정책과-8423 · 2019. 09. 26.

질의 및 요약

Q질의내용

하나의 대지가 여러 용도지역에 걸쳐 있고, 대지의 과반이 특정 용도지역에 속하며 걸치는 용도지역의 규모가 330㎡를 초과하는 경우, 건폐율과 용적률은 대지의 과반이 속한 용도지역의 기준만 적용되는지, 각각의 용도지역 기준을 모두 적용하는지 궁금합니다.

S요약

하나의 대지가 여러 용도지역에 걸쳐 있고, 각 용도지역 중 하나가 대지의 과반을 차지하며 최소 330㎡ 초과하는 경우에도, 건폐율과 용적률 기준은 대지의 과반이 속한 용도지역 기준만 따르는 것이 아니라 각 용도지역별 건폐율·용적률을 개별적으로 적용해야 한다고 국토교통부가 해석하였습니다.

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핵심 정리

R회신 내용 건축정책과-8423 · 2019. 09. 26.

국토교통부 건축정책과-8423 (2019.09.26.) 회신 의견임.
대지가 여러 용도지역에 걸쳐 있고, 어느 하나의 용도지역이 과반이더라도 건폐율과 용적률은 각 용도지역별 기준에 따라야 한다고 해석하였습니다.
이는 대지의 과반이 속한 용도지역 기준만을 일률적으로 적용하지 않는다는 취지입니다.
녹지지역 등 특정 예외(국토계획법 제84조 및 시행령 제94조 단서)에 해당하지 않는 한, 각 용도지역 면적별로 각각 합산 및 적용해야 함을 유의해야 합니다.
용도지역별로 건축한 범위에 따라 건폐율, 용적률을 산출해야 하므로 실무상 각 지역 구분 및 대지면적 분할이 중요합니다.

L관련 법령 해석

건축법 제54조 제1항: 서로 다른 지역·지구·구역에 걸치는 대지의 건축제한은 대통령령으로 정함
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 제1항: 용도지역에 따른 건폐율·용적률 등 건축제한 규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조: 대지가 둘 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 경우의 건폐율, 용적률 산정 방식
건축법 시행령 관련 규정: 대지의 용도지역별 적용 건폐율 및 용적률 기준 세부 규정

사례 Q&A

1. 여러 용도지역에 걸친 대지의 건폐율 산정 방법은?

답변

각 용도지역별로 정해진 건폐율 기준을 적용하여 산정해야 함이 명확하게 판단됩니다.

근거

국토교통부 답변에서 대지의 과반이 속한 용도지역 기준만 적용하지 않는다고 하였습니다.

2. 걸치는 용도지역 규모가 330㎡를 초과해도 과반 기준만 적용할 수 있나요?

답변

규모와 관계없이 각 용도지역별 건폐율·용적률 기준을 적용해야 하는 것으로 보입니다.

근거

국토법령 및 국토교통부 회신에 따르면 특정 용도지역 과반 여부 또는 규모 초과만으로 전체 기준을 일원화하지 않습니다.

3. 녹지지역에 해당하지 않는 경우에도 같은 적용이 되는지?

답변

녹지지역 등 일부 예외를 제외하고는 모든 용도지역에 동일하게 각 기준을 적용하는 것으로 확인됩니다.

근거

회신문에서 예외(제84조 및 시행령 제94조 단서)에 해당하는 경우가 아님을 전제로 각 용도지역별 적용을 강조하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치

⁠[국토교통부 건축정책과-8423, 2019. 9. 26., 부산광역시]

행정안전부 내고장알리미에서 수집한 데이터입니다.

【질의요지】

○ 하나의 대지가 서로 다른 용도지역에 걸치는 경우로서 그 중 하나의 용도지역의 면적이 대지의 과반이고 가장 작은 용도지역의 규모가 330㎡를 초과하는 경우(걸치는 용도지역이 녹지지역이 아니며, ⁠「국토계획법」 제84조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제94조 단서에 해당하는 경우가 아님) - 건폐율과 용적률은 「건축법」제54조제1항을 적용하여 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따라야 하는지

【회답】

○ 「건축법」제54조제1항을 적용하여 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따라야 하는 것이 아니라 - 각각의 용도지역에 따른 건폐율과 용적률 기준에 따라야 함

출처 : 국토교통부 2019. 09. 26. 건축정책과-8423 | 법제처 유권해석