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분양권 상태 임대사업자등록, 1세대1주택 거주요건 배제 여부
사전-2025-법규재산-0167 · 2025. 03. 18.Q질의내용
- 2019년 12월 16일 이전에 분양권 상태에서 주택임대업 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록을 한 후, 분양권 일부를 배우자에게 증여하고 완공 후 임대사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세의 거주요건이 배제되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0167 · 2025. 03. 18.
- 국세청 사전-2025-법규재산-0167(2025.03.18) 및 사전-2025-법규재산-0117(2025.03.17)의 공식 유권해석에 근거한 내용입니다.
- 2019년 12월 16일 이전에 분양권 상태에서 소득세법 제168조 제1항 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 각각 사업자등록과 임대사업자등록을 한 경우, 구 소득세법 시행령(2020.2.11. 개정 전) 제154조 제1항 제4호의 규정이 적용됩니다.
- 2019년 12월 17일 이후에 배우자에게 분양권 지분을 증여하고, 주택 완공 후 부부 공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록을 변경하더라도, 위 규정을 적용받을 수 있다고 사전 답변하였습니다.
- 해당 주택을 양도할 때는 1세대1주택 비과세 특례 중 '거주요건'이 배제되어 적용될 수 있습니다.
- 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조를 위반하여 임대의무기간 중 양도하거나 임대료 연 증가율이 5%를 초과하면 특례가 배제됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 1세대가 국내 1주택 보유 시 일정 보유·거주기간을 요건으로 하되, 임대사업자등록 등 일부 특례시 거주기간 제한을 배제
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제4호: 거주자가 해당 주택을 임대하기 위해 소득세법 제168조 제1항과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 사업자등록 및 임대사업자등록을 한 경우에는 1세대1주택 비과세 거주요건 배제 가능
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 임대사업자등록의 요건 및 절차 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 임대의무기간 중 양도, 임대료 증액률(연 5% 이하) 등 의무사항 규정 위반 시 비과세 특례 적용 제외
- 구 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호 개정 전): 2020년 2월 11일 이전 규정 적용 사례에 해당
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우에는 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용받는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호 적용 여부는 기 회신된 사전-2025-법규재산-0117(2025.3.17.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 사전-2025-법규재산-0117, 2025.3.17.
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고, 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 임대사업자등록과 사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택 양도 시 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용하는 것입니다.
다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18. 7월 甲이 아파트(A) 분양계약
○ ’18. 8월 민간임대주택법§5에 따라 분양권에 대해 단기임대주택으로 임대사업자등록증 및 세무서 사업자등록 발급
○ ’20.11월 배우자(乙)에게 분양권 지분(50%) 증여
○ ’21. 1월 아파트(A) 사용승인
○ ’21. 2월 부부공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록 변경
○ ’25. 2월 아파트(A) 양도
2. 질의요지
○ 아파트 분양계약을 체결한 상태에서 2019.12.16. 까지 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 신청한 경우로서
- 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 부부공동명의로 사업자등록등을 변경하는 경우, 해당 주택을 양도 시 거주요건이 배제되는지 여부
* ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43에 따른 임대의무기간과 임대료 증액률 등 요건은 모두 충족한 것을 전제함
3. 관련 법령
○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
유권해석
분양권 상태 임대사업자등록, 1세대1주택 거주요건 배제 여부
사전-2025-법규재산-0167 · 2025. 03. 18.Q질의내용
- 2019년 12월 16일 이전에 분양권 상태에서 주택임대업 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록을 한 후, 분양권 일부를 배우자에게 증여하고 완공 후 임대사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세의 거주요건이 배제되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0167 · 2025. 03. 18.
- 국세청 사전-2025-법규재산-0167(2025.03.18) 및 사전-2025-법규재산-0117(2025.03.17)의 공식 유권해석에 근거한 내용입니다.
- 2019년 12월 16일 이전에 분양권 상태에서 소득세법 제168조 제1항 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 각각 사업자등록과 임대사업자등록을 한 경우, 구 소득세법 시행령(2020.2.11. 개정 전) 제154조 제1항 제4호의 규정이 적용됩니다.
- 2019년 12월 17일 이후에 배우자에게 분양권 지분을 증여하고, 주택 완공 후 부부 공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록을 변경하더라도, 위 규정을 적용받을 수 있다고 사전 답변하였습니다.
- 해당 주택을 양도할 때는 1세대1주택 비과세 특례 중 '거주요건'이 배제되어 적용될 수 있습니다.
- 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조를 위반하여 임대의무기간 중 양도하거나 임대료 연 증가율이 5%를 초과하면 특례가 배제됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 1세대가 국내 1주택 보유 시 일정 보유·거주기간을 요건으로 하되, 임대사업자등록 등 일부 특례시 거주기간 제한을 배제
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제4호: 거주자가 해당 주택을 임대하기 위해 소득세법 제168조 제1항과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 사업자등록 및 임대사업자등록을 한 경우에는 1세대1주택 비과세 거주요건 배제 가능
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 임대사업자등록의 요건 및 절차 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 임대의무기간 중 양도, 임대료 증액률(연 5% 이하) 등 의무사항 규정 위반 시 비과세 특례 적용 제외
- 구 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호 개정 전): 2020년 2월 11일 이전 규정 적용 사례에 해당
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우에는 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용받는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호 적용 여부는 기 회신된 사전-2025-법규재산-0117(2025.3.17.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 사전-2025-법규재산-0117, 2025.3.17.
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고, 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 임대사업자등록과 사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택 양도 시 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용하는 것입니다.
다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18. 7월 甲이 아파트(A) 분양계약
○ ’18. 8월 민간임대주택법§5에 따라 분양권에 대해 단기임대주택으로 임대사업자등록증 및 세무서 사업자등록 발급
○ ’20.11월 배우자(乙)에게 분양권 지분(50%) 증여
○ ’21. 1월 아파트(A) 사용승인
○ ’21. 2월 부부공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록 변경
○ ’25. 2월 아파트(A) 양도
2. 질의요지
○ 아파트 분양계약을 체결한 상태에서 2019.12.16. 까지 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 신청한 경우로서
- 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 부부공동명의로 사업자등록등을 변경하는 경우, 해당 주택을 양도 시 거주요건이 배제되는지 여부
* ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43에 따른 임대의무기간과 임대료 증액률 등 요건은 모두 충족한 것을 전제함
3. 관련 법령
○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
