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매수자 부담 양도소득세의 양도가액 합산방법 및 적용시기

기획재정부 조세정책과-2048  ·  2024. 11. 07.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 매수자가 분양권 전매 등 매매계약에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우, 양도소득세 계산 시 부담 세액을 모두 양도가액에 합산해야 하는지요?

S요약

매수자가 매매계약에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 한 경우, 해당 세액은 전부 양도가액에 합산하는 방식이 타당하다고 판단합니다. 또한 이 해석은 새로운 해석 이후 양도분부터 적용하는 것으로 보며, 관련 특약이 체결된 분양권 전매계약 등에도 동일하게 적용됩니다.
#매수자 양도소득세 부담 #양도가액 합산 #분양권 전매 #소득세법 제96조 #실질과세원칙 #특약
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핵심 정리

R회신 내용 기획재정부 조세정책과-2048  ·  2024. 11. 07.

  • 회신 주체·출처: 국세청 기획재정부 조세정책과-2048(2024-11-07)
  • 질의1과 관련하여, 매수자가 양도소득세를 전액 부담하는 특약이 있다면 해당 양도소득세 전부를 양도가액에 계속적으로 합산하는 방식(제2안)이 타당하다고 회신하였습니다.
  • 이는 최초 1회에 한해 합산하는 제1안이 아닌, 부담 세액을 전액 반복적으로 포함하여 최종 양도가액을 산출하는 해석이 적용됩니다.
  • 해당 해석은 소득세법상 '실제 수취한 이익'에 양도소득세를 비롯한 매매 특약상 금전적 부담 모두가 포함됨을 근거로 하였습니다.
  • 적용시기는 이 새로운 해석 이후 양도분부터 적용한다고 명확히 밝히고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제96조(양도가액): 자산의 양도 당시 실제로 받은 금전 기타 이익을 양도가액으로 산정
  • 소득세법 시행령 제162조(양도가액의 범위): 실질적 교환가치·계약상 특약 등으로 양도자가 수취한 실이익 포함
  • 소득세법 제97조(필요경비의 계산): 필요경비는 양도차익 산정 시 공제되는 금액
  • 실질과세원칙: 소득세법상 명목적이지 않은 실제 거래 내용과 실질 소득에 따라 과세
사례 Q&A
1. 매수자가 대신 납부한 양도소득세는 전액 양도가액에 포함되나요?
답변
예, 매수자가 매매계약상 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우, 그 부담 세액은 전부 양도가액에 합산됩니다.
근거
국세청 조세정책과-2048 회신 및 소득세법 제96조의 양도가액 규정에 근거합니다.
2. 양도소득세 부담 합산 방식은 언제부터 적용되나요?
답변
이 회신의 새로운 해석은 회신일 이후 양도분부터 적용되는 것으로 보입니다.
근거
국세청 회신에서 새로운 해석 이후 양도분부터 적용한다고 명시하였습니다.
3. 분양권 전매 특약으로 매수자가 세금 전액 부담 시 세액계산은 어떻게 되나요?
답변
매수자가 부담하는 양도소득세를 양도가액에 계속적으로 합산하여 최종 세액이 산출됩니다.
근거
국세청 답변과 실질과세원칙, 소득세법 시행령 제162조에 의거, 실거래 이익에 세금 부담액을 포함하여야 합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우로서 매수자가 부담하는 양도소득세는 전부 양도가액에 합산함

회신

[질의내용]

□ ⁠(질의1) 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법

(제1안) 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산
 ⁠(제2안) 매수자가 부담하는 양도소득세 전부 양도가액에 합산

□ ⁠(질의2) ⁠‘질의1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기

(제1안) 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
 ⁠(제2안) 새로운 해석 이후 양도분부터

[회신]

귀 질의의 경우 질의1과 질의2 모두 제2안이 타당합니다. 끝.

1. 사실관계

 ○아파트 분양권 전매계약 체결하며 특약사항으로 해당 거래에서 발생하는 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정

  - 양도가액에 포함하여야할 양도소득세(x)가 계산방법에 따라 아래와 같이 금액 차이가 발생함

   

양도차익

기본공제

중과세율

20,000,000원

2,500,000원

44%*

    * 2020.12.31. 이전 취득한 분양권의 2년 내 단기양도(40%), 지방소득세(4%) 포함

  (1안) 최초 1회에 한정하여 계산 : 7,700,000원

     (20,000,000원 – 2,500,000원) × 44% = 7,700,000원

   ⇒ ⁠(20,000,000원 + 7,700,000원-2,500,000원) × 44% = 11,088,000원

   (2안) 계속적으로 재계산 : 13,750,000원

     ⁠(20,000,000원 + x – 2,500,000원) × 44% = x

     ⁠[(20,000,000원 – 2,500,000원) × 44%] / ⁠(1 - 44%) = 13,750,000원

   ⇒ ⁠(20,000,000원 + 13,750,000원-2,500,000원) × 44% = 13,750,000원

2. 질의내용

 ○(질의1) 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법

     (제1안) 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산

     (제2안) 매수자가 부담하는 양도소득세 전부 양도가액에 합산

 ○(질의2) ‘질의1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기

     (제1안) 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터

     (제2안) 새로운 해석 이후 양도분부터

출처 : 국세청 2024. 11. 07. 기획재정부 조세정책과-2048 | 국세법령정보시스템