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별도세대 공동소유자 간 임대차계약의 상생임대주택 특례 적용
서면-2022-법규재산-2930 · 2025. 03. 18.Q질의내용
- 별도세대가 1주택을 공동명의로 취득한 후, 한 공동소유자가 임차인으로 전입하여 임대차계약을 체결하면 다른 공동소유자가 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-2930 · 2025. 03. 18.
- 국세청 서면-2022-법규재산-2930(2025.3.18) 및 기획재정부 재산세제과-198(2025.3.13) 회신에 따르면 본 사안에 대해 안내하였습니다.
- 서로 별도 세대인 두 사람이 주택을 공동소유한 상태에서, 공동소유자 1인이 다른 공동소유자와의 임대차계약을 통해 임차인으로 전입하는 경우, 임대인인 공동소유자가 자신의 지분에 대하여 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택 특례 적용이 가능하다고 해석하였습니다.
- 다만, 거주기간, 임대차계약 조건(5% 이내), 임대차기간(1년 6개월/2년 등) 및 신고 절차 등 관련 규정의 각 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 특례를 적용받으려는 경우, 양도소득세 신고 시 관련 서류(계약서, 특례적용신고서 등)를 관할 세무서에 제출해야 함을 안내하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례에 따라 일정 요건 충족 시 양도소득세 비과세 등 거주기간 요건 완화
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호: 임대차계약 체결 시 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내여야 하며 2024년 12월 31일까지 계약 체결 필요
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호, 3호: 직전임대차계약 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 2년 이상 임대 필요
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항: 특례 적용시 신고서 및 임대차계약서 등 증빙 제출 의무
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
별도세대가 공동으로 취득한 1주택에 공동소유자 1인이 임차인으로 전입한 경우 다른 공동소유자에 대한 소득령§155의3① 적용 가능함
회신
귀 서면질의 신청의 경우 기획재정부 해석(기획재정부 재산세제과-198, 2025.3.13.)을 참조하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-198, 2025.3.13.
동일한 세대의 구성원이 아닌 2인이 주택을 공동소유한 상태에서 양자간의 임대차계약에 따라 공동소유자인 1인이 해당 주택에 임차인으로 전입하여 거주하는 경우 임대인인 다른 공동소유자는 자신의 지분에 대하여 ｢소득세법 시행령｣제155조의3을 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○2019.7월 별도세대인 甲 과 乙 A주택 공동명의 취득
○2021.3월 기존 임차인 계약 종료후 乙과 임대차계약 체결
○ 2023.3월 甲은 乙과 직전 임대차계약 대비 5% 이내 계약 갱신
○ 임대차 계약 종료 후 A주택 양도 예정
2. 질의내용
○ 별도세대인 甲과 乙이 A주택을 1/2씩 공동명의로 취득하고 전소유자와 체결한 임대차계약이 종료된 후 공동소유자인 乙이 A주택의 임차인으로 전입하기로 甲과 임대차계약을 체결한 경우,
- 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 해당하여 甲이 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는 지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. 정 2022.8.2, 2023.2.28>
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
유권해석
별도세대 공동소유자 간 임대차계약의 상생임대주택 특례 적용
서면-2022-법규재산-2930 · 2025. 03. 18.Q질의내용
- 별도세대가 1주택을 공동명의로 취득한 후, 한 공동소유자가 임차인으로 전입하여 임대차계약을 체결하면 다른 공동소유자가 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-2930 · 2025. 03. 18.
- 국세청 서면-2022-법규재산-2930(2025.3.18) 및 기획재정부 재산세제과-198(2025.3.13) 회신에 따르면 본 사안에 대해 안내하였습니다.
- 서로 별도 세대인 두 사람이 주택을 공동소유한 상태에서, 공동소유자 1인이 다른 공동소유자와의 임대차계약을 통해 임차인으로 전입하는 경우, 임대인인 공동소유자가 자신의 지분에 대하여 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택 특례 적용이 가능하다고 해석하였습니다.
- 다만, 거주기간, 임대차계약 조건(5% 이내), 임대차기간(1년 6개월/2년 등) 및 신고 절차 등 관련 규정의 각 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 특례를 적용받으려는 경우, 양도소득세 신고 시 관련 서류(계약서, 특례적용신고서 등)를 관할 세무서에 제출해야 함을 안내하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례에 따라 일정 요건 충족 시 양도소득세 비과세 등 거주기간 요건 완화
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호: 임대차계약 체결 시 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내여야 하며 2024년 12월 31일까지 계약 체결 필요
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호, 3호: 직전임대차계약 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 2년 이상 임대 필요
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항: 특례 적용시 신고서 및 임대차계약서 등 증빙 제출 의무
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
별도세대가 공동으로 취득한 1주택에 공동소유자 1인이 임차인으로 전입한 경우 다른 공동소유자에 대한 소득령§155의3① 적용 가능함
회신
귀 서면질의 신청의 경우 기획재정부 해석(기획재정부 재산세제과-198, 2025.3.13.)을 참조하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-198, 2025.3.13.
동일한 세대의 구성원이 아닌 2인이 주택을 공동소유한 상태에서 양자간의 임대차계약에 따라 공동소유자인 1인이 해당 주택에 임차인으로 전입하여 거주하는 경우 임대인인 다른 공동소유자는 자신의 지분에 대하여 ｢소득세법 시행령｣제155조의3을 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○2019.7월 별도세대인 甲 과 乙 A주택 공동명의 취득
○2021.3월 기존 임차인 계약 종료후 乙과 임대차계약 체결
○ 2023.3월 甲은 乙과 직전 임대차계약 대비 5% 이내 계약 갱신
○ 임대차 계약 종료 후 A주택 양도 예정
2. 질의내용
○ 별도세대인 甲과 乙이 A주택을 1/2씩 공동명의로 취득하고 전소유자와 체결한 임대차계약이 종료된 후 공동소유자인 乙이 A주택의 임차인으로 전입하기로 甲과 임대차계약을 체결한 경우,
- 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 해당하여 甲이 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는 지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. 정 2022.8.2, 2023.2.28>
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
