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재개발조합 신탁등기 주택 종합부동산세 과세 및 합산배제 판단
서면-2021-부동산-8000 · 2024. 06. 26.Q질의내용
- 재개발조합이 수용하여 신탁등기한 주택은 철거·멸실 전까지 조합원에게 종합부동산세가 부과되는지, 3년 이내 멸실 시 합산배제가 가능한지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-8000 · 2024. 06. 26.
- 국세청 서면-2021-부동산-8000 회신(2024.6.26.)에 따르면, 재개발조합이 신탁등기한 주택은 2021년 이후 납세의무 성립 종합부동산세부터 건축물이 사실상 철거·멸실되기 전까지 위탁자(조합원)가 소유자로 보아 주택분 종합부동산세 납부의무가 있습니다.
- 위 신탁주택이 종합부동산세법 및 신탁법상 신탁재산에 해당하는지 여부는 조합 정관·신탁원부·취득재원 등 사실을 종합적으로 판단해야 함을 명시했습니다.
- 2022년 이후 납세의무 성립 종합부동산세부터 조합이 멸실 목적으로 취득·3년 이내 멸실하는 주택은 수탁자 명의 등기 여부 관계없이 합산배제 대상이 될 수 있습니다.
- 멸실 판정은 주택의 외형과 구조, 훼손·붕괴 정도 등을 종합하여 재산적 가치를 상실한 때로 판단하며, 이는 각 건 별 사실판단 사항입니다.
- 따라서, 정비사업조합이 수용 및 신탁등기한 후에도 주택이 철거·멸실 전까지는 조합원에게 종합부동산세 납세의무가 있으며, 조건 충족 시 일정기간 합산배제도 가능함을 유념해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 제7조: 신탁재산인 주택의 종합부동산세 납세의무자는 위탁자(조합원)임을 규정
- 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 나목: 재개발사업자가 멸실 예정 주택을 3년 이내 멸실 시 합산배제 가능
- 종합부동산세법 부칙(2020.12.29.): 신탁납세의무자, 합산배제 규정의 적용시점 명시
- 신탁법 제4조, 제27조: 등기된 주택이 신탁재산에 해당하려면 신탁등기와 신탁설정 내용 등 사실판단 필요
- 부동산세제 관련 판례: 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부 판단
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재개발조합이 수용으로 취득하여 신탁등기한 주택이 신탁재산 처분에 의해 얻은 재산인 경우 철거·멸실되기 전까지 '21년도부터 위탁자(조합원)에게 종합부동산세 납세의무가 있음
다만, '22년도부터 사업시행자인 재개발조합이 주택건설사업 목적으로 멸실예정주택을 취득하여 그 취득일(수용보상금 지급일)부터 3년 이내에 멸실하는 경우 합산배제 적용 가능
회신
1.「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따라 재개발사업을 시행하는 조합(이하 ‘조합’)이 수용보상금을 지급함에 따라 취득한 주택이 「신탁법」제27조에 따라 신탁재산에 속하는 경우로서 그 주택이 같은 법 제2조에 따른 수탁자(조합)의 명의로 등기된 신탁재산에 해당하는 경우, 2021년 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터 위탁자(조합원)가 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실되기 전까지는 해당 주택을 소유한 것으로 보며 주택분 종합부동산세 납세의무가 있습니다. 다만, 귀 질의의 「신탁법」제4조에 따라 등기된 주택이 신탁재산에 해당하는지 여부는 조합 정관 및 신탁원부상의 신탁 설정 내용, 해당 주택의 취득 재원 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다.
2. 한편, 2022년 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터 조합이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일(질의사안의 경우 수용보상금을 지급한 날)부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 수탁자(조합) 명의로 등기되었는지 여부와 관계없이 합산배제 대상 주택에 해당합니다.
1. 질의내용
○사실관계
-신청법인은 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호가목에 따른 재개발사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업을 직접 시행하는 정비사업조합임
-’21.3월 정비구역 내 같은 법 제73조제1항 각 호에 따른 자(현금청산자) 소유의 주택 및 그 부속토지에 대해 같은 법 제63조 및 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣의한 수용재결에 따라 보상금을 지급하고 취득하면서,
-정비사업조합 명의로 소유권이전등기 및 ｢신탁법｣ 제4조에 따른 신탁등기*를 마침
* 위탁자 및 수익자는 조합원 전원으로, 수탁자는 조합으로 표시됨
○질의내용
-정비사업조합이 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호가목에 따른 재개발사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업을 시행하기 위해
-현금청산자 소유의 주택과 그 부속토지를 수용재결에 따라 보상금을 지급함으로써 취득한 후
-조합원을 위탁자로 하는 신탁등기를 마친 경우 종합부동산세 과세대상인지 여부
2. 관련법령
□ 종합부동산세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다.
5. "주택분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.
□ 종합부동산세법 제3조【과세기준일】
종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.
□ 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제7조【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.
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□ 종합부동산세법 부칙 제2조(신탁재산의 납세의무자 등에 관한 적용례) 제7조제2항, 제7조의2, 제10조 각 호 외의 부분, 제12조제2항, 제12조의2, 제15조제1항ㆍ제2항 및 제16조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. □ 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) 제7조【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. ② 삭제 |
□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
□ 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 것) 제4조【합산배제 사원용주택등】
① 이 법에서 "문화재"란 인위적이거나 자연적으로 형성된 국가적ㆍ민족적 또는 세계적 유산으로서 역사적ㆍ예술적ㆍ학술적 또는 경관적 가치가 큰 다음 각 호의 것을 말한다.
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자
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□ 종합부동산세법 부칙 제2조(합산배제 사원용주택등의 범위에 관한 적용례) 제4조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. |
□ 종합부동산세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제900호로 개정된 것) 제4조의4【주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유】
영 제4조제1항제21호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.
1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우
□ 지방세법 제107조【납세의무자】
① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
3. 삭제
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.
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□ 지방세법 부칙 제11조(신탁재산에 대한 재산세 납세의무자 등에 관한 적용례) 제106조제3항, 제107조 및 제119조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. □ 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것) 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 삭제 □ 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합·직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합·직장주택조합의 경우에는 조합원)는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다. □ 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것) 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합·직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합·직장주택조합의 경우에는 조합원)는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다. |
□ 지방세법 제109조【비과세】
③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것
□ 지방세법 시행령 제108조【비과세】
③ 법 제109조제3항제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
□ 신탁법 제2조【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
□ 신탁법 제4조【신탁의 공시와 대항】
① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.
④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.
□ 신탁법 제27조【신탁재산의 범위】
신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.
□ 신탁법 제31조【수탁자의 권한】
수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.
□ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다.
8. "사업시행자"란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
□ 도시 및 주거환경정비법 제25조【재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자】
① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.
1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
□ 도시 및 주거환경정비법 제63조【토지 등의 수용 또는 사용】
사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다.
□ 도시 및 주거환경정비법 제65조【「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용】
① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "토지등"이란 제3조 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 말한다.
3. "사업시행자"란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.
4. "토지소유자"란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조【토지등의 수용 또는 사용】
① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요하면 이 법에서 정하는 바에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다.
② 공익사업에 수용되거나 사용되고 있는 토지등은 특별히 필요한 경우가 아니면 다른 공익사업을 위하여 수용하거나 사용할 수 없다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조【보상금의 지급 또는 공탁】
① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조【권리의 취득ㆍ소멸 및 제한】
① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.
3. 관련사례
□ 지방세관계법 운영 예규 법107-1[사실상의 소유자]
법107-1[사실상의 소유자]
「지방세법」제107조제1항의 「사실상 소유하고 있는 자」라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 「지방세법」 제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말하며, 법 제120조제1항의 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조제2항제1호의 규정에 우선하여 적용된다.
□ 행정안전부 지방세운영과-2520, 2008.12.15.
가. 지방세법 제105조 제2항에서는 부동산 등 취득에 있어서는 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고, 동법시행령 73조 제1항에서 유상승계취득의 경우에는 제1호에서 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한다고 규정하고 있습니다.
나. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법 제28조에서 제1항에서 제26조의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업시행자는 사업인정고시가 있은 날부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고, 동법 제40조 제1항에서 사업시행자는 제38조 또는 제39조의 규정에 의한 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일까지 관할토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.
다. 귀문의 경우 한국토지공사가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용재결에 따라 토지를 취득하면서 수용개시일 이전에 보상금 지급을 완료하였다면 한국토지공사는 수용재결에 의하여 유상승계취득을 하고 그 대금을 지급함으로써 사실상으로 취득한 것이므로 관계법령에서 수용개시일에 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도 당해 토지에 대한 취득의 시기는 지방세법 시행령 제73조 제1항에 따른 잔금지급일로 보는 것이 타당하다고 사료됩니다. 끝.
□ 기획재정부 재산세제과-552, 2023.4.13.
귀하의 질의 사례와 같이 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28호까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택 건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다.
□ 대법원2009다969, 2011.10.27.
구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제182조 제5항, 제234조의9 제2항 제5호, 제235조의2, 제260조의2, 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것) 제183조 제2항 제5호, 신탁법 제19조 등을 종합하면, 위탁자가 신탁한 금전으로 매수하여 수탁자 명의로 등기를 마친 토지는 신탁법에 의한 신탁재산에 속하므로 그에 대한 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 지방교육세(이하 ‘재산세 등’이라 한다)의 납세의무자는 위탁자라고 할 것인바, 이와 같이 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁재산임이 그 토지의 등기부상에 명백히 나타나 있다면 그 납세의무자가 아닌 수탁자에 대하여 한 재산세 등 부과처분은 그 하자가 중대하고도 명백하여 당연무효라고 할 것이다(대법원 2007. 3. 15. 선고 2006두14582 판결 참조).
□ 서면-2023-부동산-2167, 2024.6.17.
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업 정비구역 내 철거예정주택이 종합부동산세 과세대상 주택으로 보는지는과세기준일 현재 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부보다는, 주택의 건축물이 ‘사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)’을 기준으로 판단하는 것입니다.
여기서 ‘사실상 철거·멸실된 날’이란 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미하는 것으로 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
□ 행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14. 「철거 진행 중인 재건축 공동주택의 ’주택‘적용 기준에 대한 질의 회신」
○ ｢지방세법｣ 제105조에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축물, 주택,항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조제3호에서 주택이란「주택법」제2조제1호에 따른 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,
- 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.
○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거‧이주하고, 단전‧단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해석하였으나,
○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발‧재건축사업이 진행되고 있는 경우, ‘주택의 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날, 사실상 철거‧멸실된 날을 알수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,
- 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,
- ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물 대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것입니다.
○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 합니다.
○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.
□ 행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2. 「재개발·재건축 멸실 예정 주택 적용 기준 보완」
○ (추진배경) 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선
○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,
- 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직
○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발․재건축 사업이 진행되고 있는 경우
- “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당
* 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능
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▪(취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용 ▪(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세 |
□ 행정안전부 부동산세제과-748, 2023.10.30.
○ (질의 내용)
- (질의 1) 철거하기로 한 기한이 과세기준일 현재 이미 지난 경우로서 그 기한이 해당 연도에 속한 경우 비과세 적용 가능 여부*
* 철거보상계약이 체결된 건축물에 해당하는 것으로 전제
(제1안) 과세기준일 현재 철거기한이 지난 경우에는 비과세 적용 불가
(제2안) 철거기한이 해당연도에 속하므로 비과세 적용 가능
- (질의 2) 철거 예정 주택에 대한 비과세 규정이 적용되는 경우 그 부속토지에 대한 과세방법
(제1안) 부속토지는 주택분 재산세로 과세됨
(제2안) 부속토지는 주택분 재산세로 과세될 수 없음
- (질의 3) 정비구역 내 단전․단수, 퇴거조치된 주택의 주택분 과세대상 여부
(제1안) 주택분 과세대상 해당(행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2. 등)
(제2안) 주거용 기능을 상실하였으므로 주택분 과세대상이 아님
○ (우리부 의견)
- (비과세 정의) 비과세란 국가 또는 지방자치단체가 과세권을 포기하고 과세하지 않는 것을 말하며, 면세는 당초 과세대상이나 일정기간 그 목적이 유지되는 데까지 한시적으로 규정하는데 비해 비과세는 법률로 처음부터 납세의무가 발생하지 않도록 하는 것이므로, 비과세 적용은 제한적으로 매우 엄격하게 적용하여야 할 것임.
- (근거법령)「지방세법」제109조제3항제5호에서는 ‘행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것‘의 경우 재산세 비과세 대상으로 규정하고 있으며,
· 같은 법 시행령 제108조제3항(이하, “쟁점규정”이라 함)에서는 ‘법 제109조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다.)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다’고 규정하고 있음.
- (종전 해석 사례)
· 한국토지주택공사 등과 체결한 철거보상계약이 행정관청과 체결한 철거보상계약에 해당되는 경우에 한하여 재산세 비과세 적용 여부를 논하여야 할 것이므로, 구「대한주택공사법」(2007년 이전)상 공사가「토지보상법」에 따라 국가등이 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설, 택지 조성에 관한 택지개발촉진법상 사업에 있어 “공사”를 국가 또는 지방자치단체“로, “공사 사장”을 “관계 중앙행정기관의 장”으로 하여 행정관청으로 의제하고 있었으나,
· 이후 개정된「대한주택공사법」에서는 해당 규정이 삭제되어 행정관청으로 의제할 수 있는 법률 근거가 없어졌으므로, 한국토지주택공사가 택지지구 내 건물 소유자와 철거보상계약을 체결했다 하더라도 한국주택토지공사를 행정관청으로 볼 수 없어 재산세 비과세 적용이 불가하다고 보았음(지방세운영과-2220, 2013.9.6.).
① 비과세 적용 여부
- 따라서, 재산세 비과세 취지, 우리부 해석 사례 등을 비추어 볼 때, 쟁점규정에서 비과세 대상이 되는 경우라고 함은 “행정관청으로부터” 철거명령을 받았거나 “행정관청으로부터” 철거보상계약이 체결된 건축물로 보는 것, 즉 철거명령 또는 철거보상계약의 주체가 “행정관청”일 경우 해당하는 것으로 보아야 할 것임.
· 다만, 정비기반시설이 극히 열악하여 시행하는 주거환경개선사업의 경우 시장·군수등이 직접 시행하는 경우(또는 행정관청의 지위를 의제받는 것으로 볼 수 있는 경우)에만 쟁점규정에 따른 비과세 대상 적용이 가능하다고 할 것이나,
· 일반적으로 주택 재개발·재건축사업의 경우 사업을 시행하는 정비사업조합은 비영리사단법인의 성격을 가지고 있는 바, 주택 재개발·재건축 등을 진행하는 일련의 절차에서 강제성이 없는 철거 등에 대하여 행정관청의 지위를 의제받는 등 행정관청과의 관련성을 일체 따지지 않고, 철거에 따른 반대급부적 성격이 있는 보상 계약을 체결하였다는 사실만으로는 쟁점규정에 따른 비과세 대상으로 볼 수는 없다고 할 것임.
② 멸실 주택 판단 여부
- 멸실이 임박한 주택의 경우, ‘주택’으로 볼 것인지 납세자 및 과세관청의 혼선이 발생함에 따라, 멸실 예정 주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않는다(지방세운영과-138, 2008.6.20.)고 본 종전의 사례를 변경하여,
· 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우, ”주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 멸실 예정 주택에 대한 적용 기준을 보완한 바 있음(지방세운영과-1, 2018.1.2.).
- 행정안전부장관이 2018.1.2. 재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준을 보완하는 지침을 마련한 이유는 기존 단전·단수, 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보아 취득세와 재산세를 부과하지 않던 기존 입장이 다양한 사례에 적용하기 곤란하고 개별적 사실 관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모되며 지방자치단체간 상이한 운영에 따른 과세 불평등이 초래되어 명확한 기준을 마련하고자 하는 취지에서 이루어진 것이며, 재산세 부과대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 일반 주택의 경우와 재산상 가치를 달리 볼 것은 아니라 할 것으로
· 재산세 과세기준일 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전·단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 주택으로 보아 재산세를 부과하는 것이 합리적이라 할 것임(서울고등법원 2021누76844, 2022.6.10., 조세심판원 2019지3518, 2019.12.18. 등 다수).
- 주택의 사용·수익 여부와 별개로 주택이 재개발, 재건축사업의 진행으로 관리처분계획인가 이후 멸실 전 상태인 경우에는 비록 입주권으로서의 성격이 있다 하더라도 지방세법상 주택분 취득세가 과세되는 주택인 이상 주택으로서의 지위가 우선 적용되는 것이며,
· 주택이라는 건축물의 존치 여부를 기준으로 취득세와 재산세를 부과하는 지방세 과세체계를 고려할 때, 만약, 주택으로 보지 않는 경우, 건축물의 존치 여부에 따라 주택유상취득세율(1~3%) 및 일반 건축물 취득세율(4%) 적용, 토지분 재산세 과세대상 구분 등 적용에 있어 다양한 사례가 발생할 수 있어 과세관청 혼란 및 납세자 민원 발생이 야기될 수 있는바, 멸실일 기준으로 주택 여부를 판단해야 할 것임.
- 또한, 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택(동)별로 주택 여부를 판단하여야 할 것(부동산세제과-1076, 2020.5.14.)임.
□ 대법원99두110, 2001.4.24.
(상고이유 제1점) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나 (대법원 1995. 4. 11. 선고 94누9757 판결 참조), 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것이다 (대법원 1984. 4. 10. 선고 83누682 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 건물이 노후되어 그 지하층의 기둥이 파손되면서 기둥 일부가 기울고 천장과 벽체의 곳곳에 균열이 발생하자 관할 관청인 피고가 철제빔으로 기둥을 보강하는 등 응급복구 조치를 취한 다음 건물붕괴의 우려가 있다는 이유로 거주자에 대한 대피명령과 함께 건물에 대한 정밀안전진단의 실시를 명하고, 이어 이 사건 건물을 경계구역으로 설정하여 정밀안전진단결과 안전하다고 판단될 때까지 사용금지를 명함으로써 현재 이 사건 건물은 그 사용·수익이 제한된 상태에 있으나 원고등 이 사건 건물의 소유자들이 아직 정밀안전진단을 실시하지 않고 있는 사실을 인정한 다음, 위와 같은 사정만으로는 이 사건 건물이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴됨으로 인하여 재산적 가치를 전부 상실하였다고 볼 수 없고, 사용금지명령이 있은 이후에도 이 사건 건물 중 일부에 관하여 5차례에 걸쳐 매매가 이루어진 점에 비추어 이 사건 건물은 그 교환가치를 여전히 보유하고 있다고 보여지므로, 이 사건 건물은 여전히 재산세 과세대상인 건물에 해당한다고 판단하였다.
기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 재산세 과세대상 건물 및 실질과세원칙에 관한 법리오해, 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
(상고이유 제2점) 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고가 1998. 2. 20. 이 사건 건물의 재건축조합추진 대표에게 현 상태로 장기간 방치할 경우 건물 전체의 붕괴우려가 있을 뿐 아니라 만일 붕괴 시에는 인근 주변의 상가건물 및 인명피해가 예상되므로 이 사건 건물을 철거하여 줄 것을 요청한 사실은 인정되나, 그것만으로는 이 사건 건물이 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제136조의3 제1호 에서 규정하는 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받은 경우에 해당한다고 볼 수 없어 재산세 비과세대상이 되지 아니한다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.
□ 대법원99두4426, 2001.10.23.
(상고이유 제2점) 구 지방세법 제184조 제9호는 재산세 비과세대상의 하나로 ‘기타 대통령령으로 정하는 건축물’을 들고 있고, 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제136조의3 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 건축물’의 하나로, 재산세를 부과하는 당해 연도 내에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 보상철거계약이 체결된 건축물을 규정하고 있다.
원심판결 이유를 기록 및 위 규정에 비추어 살펴보면, 원심이, 이 사건 건물은 1996년 말까지 철거하기로 계획이 확정되었음에도 철거되지 아니한 것일 뿐, 1997년분 재산세에 관하여는 당해 연도 내에 철거하기로 계획이 확정된 건축물에 해당하지 아니한다는 이유로 위 규정에서 말하는 비과세 대상으로 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 구 지방세법시행령 제136조의3 제1호 소정의 비과세 대상에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
유권해석
재개발조합 신탁등기 주택 종합부동산세 과세 및 합산배제 판단
서면-2021-부동산-8000 · 2024. 06. 26.Q질의내용
- 재개발조합이 수용하여 신탁등기한 주택은 철거·멸실 전까지 조합원에게 종합부동산세가 부과되는지, 3년 이내 멸실 시 합산배제가 가능한지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-8000 · 2024. 06. 26.
- 국세청 서면-2021-부동산-8000 회신(2024.6.26.)에 따르면, 재개발조합이 신탁등기한 주택은 2021년 이후 납세의무 성립 종합부동산세부터 건축물이 사실상 철거·멸실되기 전까지 위탁자(조합원)가 소유자로 보아 주택분 종합부동산세 납부의무가 있습니다.
- 위 신탁주택이 종합부동산세법 및 신탁법상 신탁재산에 해당하는지 여부는 조합 정관·신탁원부·취득재원 등 사실을 종합적으로 판단해야 함을 명시했습니다.
- 2022년 이후 납세의무 성립 종합부동산세부터 조합이 멸실 목적으로 취득·3년 이내 멸실하는 주택은 수탁자 명의 등기 여부 관계없이 합산배제 대상이 될 수 있습니다.
- 멸실 판정은 주택의 외형과 구조, 훼손·붕괴 정도 등을 종합하여 재산적 가치를 상실한 때로 판단하며, 이는 각 건 별 사실판단 사항입니다.
- 따라서, 정비사업조합이 수용 및 신탁등기한 후에도 주택이 철거·멸실 전까지는 조합원에게 종합부동산세 납세의무가 있으며, 조건 충족 시 일정기간 합산배제도 가능함을 유념해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 제7조: 신탁재산인 주택의 종합부동산세 납세의무자는 위탁자(조합원)임을 규정
- 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 나목: 재개발사업자가 멸실 예정 주택을 3년 이내 멸실 시 합산배제 가능
- 종합부동산세법 부칙(2020.12.29.): 신탁납세의무자, 합산배제 규정의 적용시점 명시
- 신탁법 제4조, 제27조: 등기된 주택이 신탁재산에 해당하려면 신탁등기와 신탁설정 내용 등 사실판단 필요
- 부동산세제 관련 판례: 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부 판단
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재개발조합이 수용으로 취득하여 신탁등기한 주택이 신탁재산 처분에 의해 얻은 재산인 경우 철거·멸실되기 전까지 '21년도부터 위탁자(조합원)에게 종합부동산세 납세의무가 있음
다만, '22년도부터 사업시행자인 재개발조합이 주택건설사업 목적으로 멸실예정주택을 취득하여 그 취득일(수용보상금 지급일)부터 3년 이내에 멸실하는 경우 합산배제 적용 가능
회신
1.「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따라 재개발사업을 시행하는 조합(이하 ‘조합’)이 수용보상금을 지급함에 따라 취득한 주택이 「신탁법」제27조에 따라 신탁재산에 속하는 경우로서 그 주택이 같은 법 제2조에 따른 수탁자(조합)의 명의로 등기된 신탁재산에 해당하는 경우, 2021년 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터 위탁자(조합원)가 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실되기 전까지는 해당 주택을 소유한 것으로 보며 주택분 종합부동산세 납세의무가 있습니다. 다만, 귀 질의의 「신탁법」제4조에 따라 등기된 주택이 신탁재산에 해당하는지 여부는 조합 정관 및 신탁원부상의 신탁 설정 내용, 해당 주택의 취득 재원 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다.
2. 한편, 2022년 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터 조합이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일(질의사안의 경우 수용보상금을 지급한 날)부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 수탁자(조합) 명의로 등기되었는지 여부와 관계없이 합산배제 대상 주택에 해당합니다.
1. 질의내용
○사실관계
-신청법인은 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호가목에 따른 재개발사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업을 직접 시행하는 정비사업조합임
-’21.3월 정비구역 내 같은 법 제73조제1항 각 호에 따른 자(현금청산자) 소유의 주택 및 그 부속토지에 대해 같은 법 제63조 및 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣의한 수용재결에 따라 보상금을 지급하고 취득하면서,
-정비사업조합 명의로 소유권이전등기 및 ｢신탁법｣ 제4조에 따른 신탁등기*를 마침
* 위탁자 및 수익자는 조합원 전원으로, 수탁자는 조합으로 표시됨
○질의내용
-정비사업조합이 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호가목에 따른 재개발사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업을 시행하기 위해
-현금청산자 소유의 주택과 그 부속토지를 수용재결에 따라 보상금을 지급함으로써 취득한 후
-조합원을 위탁자로 하는 신탁등기를 마친 경우 종합부동산세 과세대상인지 여부
2. 관련법령
□ 종합부동산세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다.
5. "주택분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.
□ 종합부동산세법 제3조【과세기준일】
종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.
□ 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제7조【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.
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□ 종합부동산세법 부칙 제2조(신탁재산의 납세의무자 등에 관한 적용례) 제7조제2항, 제7조의2, 제10조 각 호 외의 부분, 제12조제2항, 제12조의2, 제15조제1항ㆍ제2항 및 제16조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. □ 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) 제7조【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. ② 삭제 |
□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
□ 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 것) 제4조【합산배제 사원용주택등】
① 이 법에서 "문화재"란 인위적이거나 자연적으로 형성된 국가적ㆍ민족적 또는 세계적 유산으로서 역사적ㆍ예술적ㆍ학술적 또는 경관적 가치가 큰 다음 각 호의 것을 말한다.
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자
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□ 종합부동산세법 부칙 제2조(합산배제 사원용주택등의 범위에 관한 적용례) 제4조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. |
□ 종합부동산세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제900호로 개정된 것) 제4조의4【주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유】
영 제4조제1항제21호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.
1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우
□ 지방세법 제107조【납세의무자】
① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
3. 삭제
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.
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□ 지방세법 부칙 제11조(신탁재산에 대한 재산세 납세의무자 등에 관한 적용례) 제106조제3항, 제107조 및 제119조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. □ 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것) 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 삭제 □ 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합·직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합·직장주택조합의 경우에는 조합원)는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다. □ 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것) 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합·직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합·직장주택조합의 경우에는 조합원)는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다. |
□ 지방세법 제109조【비과세】
③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것
□ 지방세법 시행령 제108조【비과세】
③ 법 제109조제3항제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
□ 신탁법 제2조【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
□ 신탁법 제4조【신탁의 공시와 대항】
① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.
④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.
□ 신탁법 제27조【신탁재산의 범위】
신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.
□ 신탁법 제31조【수탁자의 권한】
수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.
□ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다.
8. "사업시행자"란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
□ 도시 및 주거환경정비법 제25조【재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자】
① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.
1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
□ 도시 및 주거환경정비법 제63조【토지 등의 수용 또는 사용】
사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다.
□ 도시 및 주거환경정비법 제65조【「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용】
① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "토지등"이란 제3조 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 말한다.
3. "사업시행자"란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.
4. "토지소유자"란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조【토지등의 수용 또는 사용】
① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요하면 이 법에서 정하는 바에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다.
② 공익사업에 수용되거나 사용되고 있는 토지등은 특별히 필요한 경우가 아니면 다른 공익사업을 위하여 수용하거나 사용할 수 없다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조【보상금의 지급 또는 공탁】
① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조【권리의 취득ㆍ소멸 및 제한】
① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.
3. 관련사례
□ 지방세관계법 운영 예규 법107-1[사실상의 소유자]
법107-1[사실상의 소유자]
「지방세법」제107조제1항의 「사실상 소유하고 있는 자」라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 「지방세법」 제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말하며, 법 제120조제1항의 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조제2항제1호의 규정에 우선하여 적용된다.
□ 행정안전부 지방세운영과-2520, 2008.12.15.
가. 지방세법 제105조 제2항에서는 부동산 등 취득에 있어서는 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고, 동법시행령 73조 제1항에서 유상승계취득의 경우에는 제1호에서 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한다고 규정하고 있습니다.
나. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법 제28조에서 제1항에서 제26조의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업시행자는 사업인정고시가 있은 날부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고, 동법 제40조 제1항에서 사업시행자는 제38조 또는 제39조의 규정에 의한 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일까지 관할토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.
다. 귀문의 경우 한국토지공사가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용재결에 따라 토지를 취득하면서 수용개시일 이전에 보상금 지급을 완료하였다면 한국토지공사는 수용재결에 의하여 유상승계취득을 하고 그 대금을 지급함으로써 사실상으로 취득한 것이므로 관계법령에서 수용개시일에 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도 당해 토지에 대한 취득의 시기는 지방세법 시행령 제73조 제1항에 따른 잔금지급일로 보는 것이 타당하다고 사료됩니다. 끝.
□ 기획재정부 재산세제과-552, 2023.4.13.
귀하의 질의 사례와 같이 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28호까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택 건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다.
□ 대법원2009다969, 2011.10.27.
구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제182조 제5항, 제234조의9 제2항 제5호, 제235조의2, 제260조의2, 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것) 제183조 제2항 제5호, 신탁법 제19조 등을 종합하면, 위탁자가 신탁한 금전으로 매수하여 수탁자 명의로 등기를 마친 토지는 신탁법에 의한 신탁재산에 속하므로 그에 대한 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 지방교육세(이하 ‘재산세 등’이라 한다)의 납세의무자는 위탁자라고 할 것인바, 이와 같이 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁재산임이 그 토지의 등기부상에 명백히 나타나 있다면 그 납세의무자가 아닌 수탁자에 대하여 한 재산세 등 부과처분은 그 하자가 중대하고도 명백하여 당연무효라고 할 것이다(대법원 2007. 3. 15. 선고 2006두14582 판결 참조).
□ 서면-2023-부동산-2167, 2024.6.17.
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업 정비구역 내 철거예정주택이 종합부동산세 과세대상 주택으로 보는지는과세기준일 현재 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부보다는, 주택의 건축물이 ‘사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)’을 기준으로 판단하는 것입니다.
여기서 ‘사실상 철거·멸실된 날’이란 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미하는 것으로 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
□ 행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14. 「철거 진행 중인 재건축 공동주택의 ’주택‘적용 기준에 대한 질의 회신」
○ ｢지방세법｣ 제105조에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축물, 주택,항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조제3호에서 주택이란「주택법」제2조제1호에 따른 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,
- 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.
○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거‧이주하고, 단전‧단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해석하였으나,
○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발‧재건축사업이 진행되고 있는 경우, ‘주택의 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날, 사실상 철거‧멸실된 날을 알수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,
- 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,
- ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물 대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것입니다.
○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 합니다.
○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.
□ 행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2. 「재개발·재건축 멸실 예정 주택 적용 기준 보완」
○ (추진배경) 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선
○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,
- 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직
○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발․재건축 사업이 진행되고 있는 경우
- “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당
* 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능
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▪(취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용 ▪(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세 |
□ 행정안전부 부동산세제과-748, 2023.10.30.
○ (질의 내용)
- (질의 1) 철거하기로 한 기한이 과세기준일 현재 이미 지난 경우로서 그 기한이 해당 연도에 속한 경우 비과세 적용 가능 여부*
* 철거보상계약이 체결된 건축물에 해당하는 것으로 전제
(제1안) 과세기준일 현재 철거기한이 지난 경우에는 비과세 적용 불가
(제2안) 철거기한이 해당연도에 속하므로 비과세 적용 가능
- (질의 2) 철거 예정 주택에 대한 비과세 규정이 적용되는 경우 그 부속토지에 대한 과세방법
(제1안) 부속토지는 주택분 재산세로 과세됨
(제2안) 부속토지는 주택분 재산세로 과세될 수 없음
- (질의 3) 정비구역 내 단전․단수, 퇴거조치된 주택의 주택분 과세대상 여부
(제1안) 주택분 과세대상 해당(행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2. 등)
(제2안) 주거용 기능을 상실하였으므로 주택분 과세대상이 아님
○ (우리부 의견)
- (비과세 정의) 비과세란 국가 또는 지방자치단체가 과세권을 포기하고 과세하지 않는 것을 말하며, 면세는 당초 과세대상이나 일정기간 그 목적이 유지되는 데까지 한시적으로 규정하는데 비해 비과세는 법률로 처음부터 납세의무가 발생하지 않도록 하는 것이므로, 비과세 적용은 제한적으로 매우 엄격하게 적용하여야 할 것임.
- (근거법령)「지방세법」제109조제3항제5호에서는 ‘행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것‘의 경우 재산세 비과세 대상으로 규정하고 있으며,
· 같은 법 시행령 제108조제3항(이하, “쟁점규정”이라 함)에서는 ‘법 제109조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다.)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다’고 규정하고 있음.
- (종전 해석 사례)
· 한국토지주택공사 등과 체결한 철거보상계약이 행정관청과 체결한 철거보상계약에 해당되는 경우에 한하여 재산세 비과세 적용 여부를 논하여야 할 것이므로, 구「대한주택공사법」(2007년 이전)상 공사가「토지보상법」에 따라 국가등이 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설, 택지 조성에 관한 택지개발촉진법상 사업에 있어 “공사”를 국가 또는 지방자치단체“로, “공사 사장”을 “관계 중앙행정기관의 장”으로 하여 행정관청으로 의제하고 있었으나,
· 이후 개정된「대한주택공사법」에서는 해당 규정이 삭제되어 행정관청으로 의제할 수 있는 법률 근거가 없어졌으므로, 한국토지주택공사가 택지지구 내 건물 소유자와 철거보상계약을 체결했다 하더라도 한국주택토지공사를 행정관청으로 볼 수 없어 재산세 비과세 적용이 불가하다고 보았음(지방세운영과-2220, 2013.9.6.).
① 비과세 적용 여부
- 따라서, 재산세 비과세 취지, 우리부 해석 사례 등을 비추어 볼 때, 쟁점규정에서 비과세 대상이 되는 경우라고 함은 “행정관청으로부터” 철거명령을 받았거나 “행정관청으로부터” 철거보상계약이 체결된 건축물로 보는 것, 즉 철거명령 또는 철거보상계약의 주체가 “행정관청”일 경우 해당하는 것으로 보아야 할 것임.
· 다만, 정비기반시설이 극히 열악하여 시행하는 주거환경개선사업의 경우 시장·군수등이 직접 시행하는 경우(또는 행정관청의 지위를 의제받는 것으로 볼 수 있는 경우)에만 쟁점규정에 따른 비과세 대상 적용이 가능하다고 할 것이나,
· 일반적으로 주택 재개발·재건축사업의 경우 사업을 시행하는 정비사업조합은 비영리사단법인의 성격을 가지고 있는 바, 주택 재개발·재건축 등을 진행하는 일련의 절차에서 강제성이 없는 철거 등에 대하여 행정관청의 지위를 의제받는 등 행정관청과의 관련성을 일체 따지지 않고, 철거에 따른 반대급부적 성격이 있는 보상 계약을 체결하였다는 사실만으로는 쟁점규정에 따른 비과세 대상으로 볼 수는 없다고 할 것임.
② 멸실 주택 판단 여부
- 멸실이 임박한 주택의 경우, ‘주택’으로 볼 것인지 납세자 및 과세관청의 혼선이 발생함에 따라, 멸실 예정 주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않는다(지방세운영과-138, 2008.6.20.)고 본 종전의 사례를 변경하여,
· 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우, ”주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 멸실 예정 주택에 대한 적용 기준을 보완한 바 있음(지방세운영과-1, 2018.1.2.).
- 행정안전부장관이 2018.1.2. 재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준을 보완하는 지침을 마련한 이유는 기존 단전·단수, 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보아 취득세와 재산세를 부과하지 않던 기존 입장이 다양한 사례에 적용하기 곤란하고 개별적 사실 관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모되며 지방자치단체간 상이한 운영에 따른 과세 불평등이 초래되어 명확한 기준을 마련하고자 하는 취지에서 이루어진 것이며, 재산세 부과대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 일반 주택의 경우와 재산상 가치를 달리 볼 것은 아니라 할 것으로
· 재산세 과세기준일 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전·단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 주택으로 보아 재산세를 부과하는 것이 합리적이라 할 것임(서울고등법원 2021누76844, 2022.6.10., 조세심판원 2019지3518, 2019.12.18. 등 다수).
- 주택의 사용·수익 여부와 별개로 주택이 재개발, 재건축사업의 진행으로 관리처분계획인가 이후 멸실 전 상태인 경우에는 비록 입주권으로서의 성격이 있다 하더라도 지방세법상 주택분 취득세가 과세되는 주택인 이상 주택으로서의 지위가 우선 적용되는 것이며,
· 주택이라는 건축물의 존치 여부를 기준으로 취득세와 재산세를 부과하는 지방세 과세체계를 고려할 때, 만약, 주택으로 보지 않는 경우, 건축물의 존치 여부에 따라 주택유상취득세율(1~3%) 및 일반 건축물 취득세율(4%) 적용, 토지분 재산세 과세대상 구분 등 적용에 있어 다양한 사례가 발생할 수 있어 과세관청 혼란 및 납세자 민원 발생이 야기될 수 있는바, 멸실일 기준으로 주택 여부를 판단해야 할 것임.
- 또한, 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택(동)별로 주택 여부를 판단하여야 할 것(부동산세제과-1076, 2020.5.14.)임.
□ 대법원99두110, 2001.4.24.
(상고이유 제1점) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나 (대법원 1995. 4. 11. 선고 94누9757 판결 참조), 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것이다 (대법원 1984. 4. 10. 선고 83누682 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 건물이 노후되어 그 지하층의 기둥이 파손되면서 기둥 일부가 기울고 천장과 벽체의 곳곳에 균열이 발생하자 관할 관청인 피고가 철제빔으로 기둥을 보강하는 등 응급복구 조치를 취한 다음 건물붕괴의 우려가 있다는 이유로 거주자에 대한 대피명령과 함께 건물에 대한 정밀안전진단의 실시를 명하고, 이어 이 사건 건물을 경계구역으로 설정하여 정밀안전진단결과 안전하다고 판단될 때까지 사용금지를 명함으로써 현재 이 사건 건물은 그 사용·수익이 제한된 상태에 있으나 원고등 이 사건 건물의 소유자들이 아직 정밀안전진단을 실시하지 않고 있는 사실을 인정한 다음, 위와 같은 사정만으로는 이 사건 건물이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴됨으로 인하여 재산적 가치를 전부 상실하였다고 볼 수 없고, 사용금지명령이 있은 이후에도 이 사건 건물 중 일부에 관하여 5차례에 걸쳐 매매가 이루어진 점에 비추어 이 사건 건물은 그 교환가치를 여전히 보유하고 있다고 보여지므로, 이 사건 건물은 여전히 재산세 과세대상인 건물에 해당한다고 판단하였다.
기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 재산세 과세대상 건물 및 실질과세원칙에 관한 법리오해, 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
(상고이유 제2점) 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고가 1998. 2. 20. 이 사건 건물의 재건축조합추진 대표에게 현 상태로 장기간 방치할 경우 건물 전체의 붕괴우려가 있을 뿐 아니라 만일 붕괴 시에는 인근 주변의 상가건물 및 인명피해가 예상되므로 이 사건 건물을 철거하여 줄 것을 요청한 사실은 인정되나, 그것만으로는 이 사건 건물이 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제136조의3 제1호 에서 규정하는 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받은 경우에 해당한다고 볼 수 없어 재산세 비과세대상이 되지 아니한다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.
□ 대법원99두4426, 2001.10.23.
(상고이유 제2점) 구 지방세법 제184조 제9호는 재산세 비과세대상의 하나로 ‘기타 대통령령으로 정하는 건축물’을 들고 있고, 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제136조의3 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 건축물’의 하나로, 재산세를 부과하는 당해 연도 내에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 보상철거계약이 체결된 건축물을 규정하고 있다.
원심판결 이유를 기록 및 위 규정에 비추어 살펴보면, 원심이, 이 사건 건물은 1996년 말까지 철거하기로 계획이 확정되었음에도 철거되지 아니한 것일 뿐, 1997년분 재산세에 관하여는 당해 연도 내에 철거하기로 계획이 확정된 건축물에 해당하지 아니한다는 이유로 위 규정에서 말하는 비과세 대상으로 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 구 지방세법시행령 제136조의3 제1호 소정의 비과세 대상에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
