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상생임대주택 특례 적용 시 임대료 증액요건 계속 적용 여부
서면-2024-법규재산-1315 · 2024. 09. 25.Q질의내용
- 상생임대주택의 상생임대차계약 종료 후 새 임대차계약 체결 시에도 임대료 증액 제한 요건(5%)을 계속 준수해야만 소득세법 시행령 제155조의3 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-1315 · 2024. 09. 25.
- 국세청 서면-2024-법규재산-1315(2024-09-25) 회신 기준임
- 상생임대주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 해당 요건을 모두 충족했다면, 상생임대차계약이 종료된 이후의 새로운 임대차계약 체결 시 임대료 증액요건(5% 이내 증액 제한)을 추가로 준수하지 않아도 특례 적용이 가능하다고 안내하였습니다.
- 해당 특례의 적용은 상생임대차계약 임대기간 동안 임대료 증액요건을 준수한 경우에 판단하며, 이후 신규 계약에서의 임대료 증액은 특례요건에 포함되지 않는다고 답변하였습니다.
- 따라서, 상생임대차계약 임대기간 이후 새로운 임대차계약 임대료가 5% 초과 증액되어도 이미 특례 적용을 위한 요건이 충족된다면, 특례 적용에 영향을 미치지 않는다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 상생임대주택의 직전 임대차→상생임대차계약에 한해 임대료 5% 이내 증액 규정 등 특례요건 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항: 모든 요건을 갖췄을 경우 양도 시 거주기간 제한 미적용 등 특례 적용
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항: 특례적용 신고서 및 임대차계약서 등 서류 제출 의무 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법 시행령｣ 제155조의3의 요건을 모두 충족한 상생임대주택은 상생임대차계약 임대기간 종료 후, 새로운 임대차계약 체결 시 임대료의 증액 요건을 충족하지 않은 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 특례를 적용받을 수 있는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3의 요건을 모두 충족한 상생임대주택은 상생임대차계약 임대기간 종료 후 새로운 임대차계약 체결 시 임대료의 증액 요건을 충족하지 않은 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○2020. 4월 조정대상지역 내 주택 취득
○ 2020. 6월 직전 임대차계약(임대기간 ’20.7.3.∼’22.7.2.) 체결
○ 2022. 4월 상생 임대차계약 갱신(임대기간 ’22.7.3.∼’24.7.2.)
* 임대료 증액요건 충족
○ 예정 새로운 임대차 계약 체결
○ 예정 주택 양도
2. 질의내용
○「소득세법 시행령」제155조의3에서 규정한 요건을 충족한 상생임대주택의 상생임대차계약기간 종료 후 새로운 임대차계약 체결 시 임대료 증액제한(5%) 요건을 계속하여 준수하여야 하는지 여부
3. 관련법령
○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
유권해석
상생임대주택 특례 적용 시 임대료 증액요건 계속 적용 여부
서면-2024-법규재산-1315 · 2024. 09. 25.Q질의내용
- 상생임대주택의 상생임대차계약 종료 후 새 임대차계약 체결 시에도 임대료 증액 제한 요건(5%)을 계속 준수해야만 소득세법 시행령 제155조의3 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-1315 · 2024. 09. 25.
- 국세청 서면-2024-법규재산-1315(2024-09-25) 회신 기준임
- 상생임대주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 해당 요건을 모두 충족했다면, 상생임대차계약이 종료된 이후의 새로운 임대차계약 체결 시 임대료 증액요건(5% 이내 증액 제한)을 추가로 준수하지 않아도 특례 적용이 가능하다고 안내하였습니다.
- 해당 특례의 적용은 상생임대차계약 임대기간 동안 임대료 증액요건을 준수한 경우에 판단하며, 이후 신규 계약에서의 임대료 증액은 특례요건에 포함되지 않는다고 답변하였습니다.
- 따라서, 상생임대차계약 임대기간 이후 새로운 임대차계약 임대료가 5% 초과 증액되어도 이미 특례 적용을 위한 요건이 충족된다면, 특례 적용에 영향을 미치지 않는다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 상생임대주택의 직전 임대차→상생임대차계약에 한해 임대료 5% 이내 증액 규정 등 특례요건 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항: 모든 요건을 갖췄을 경우 양도 시 거주기간 제한 미적용 등 특례 적용
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항: 특례적용 신고서 및 임대차계약서 등 서류 제출 의무 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법 시행령｣ 제155조의3의 요건을 모두 충족한 상생임대주택은 상생임대차계약 임대기간 종료 후, 새로운 임대차계약 체결 시 임대료의 증액 요건을 충족하지 않은 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 특례를 적용받을 수 있는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3의 요건을 모두 충족한 상생임대주택은 상생임대차계약 임대기간 종료 후 새로운 임대차계약 체결 시 임대료의 증액 요건을 충족하지 않은 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○2020. 4월 조정대상지역 내 주택 취득
○ 2020. 6월 직전 임대차계약(임대기간 ’20.7.3.∼’22.7.2.) 체결
○ 2022. 4월 상생 임대차계약 갱신(임대기간 ’22.7.3.∼’24.7.2.)
* 임대료 증액요건 충족
○ 예정 새로운 임대차 계약 체결
○ 예정 주택 양도
2. 질의내용
○「소득세법 시행령」제155조의3에서 규정한 요건을 충족한 상생임대주택의 상생임대차계약기간 종료 후 새로운 임대차계약 체결 시 임대료 증액제한(5%) 요건을 계속하여 준수하여야 하는지 여부
3. 관련법령
○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
