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미분양주택 분양권 증여 시 1세대1주택 비과세 주택수 제외
기준-2025-법규재산-0033 · 2025. 04. 01.Q질의내용
- 조세특례제한법 제98조의3에 따라 비과세 특례가 적용되는 미분양주택(분양권 포함)의 지분을 최초 분양계약자인 배우자로부터 증여받은 경우, 일반주택의 1세대1주택 비과세 판단 시 해당 미분양주택을 세대의 소유주택 수에서 제외할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 기준-2025-법규재산-0033 · 2025. 04. 01.
- 회신 주체·출처: 국세청 기준-2025-법규재산-0033(2025.04.01)
- 부부가 공동으로 조세특례제한법 제98조의3 소정의 미분양주택(또는 분양권 포함)을 관련 공급자와 최초 매매계약 후 한쪽 배우자의 지분을 증여한 경우에도 해당 미분양주택 전체가 특례대상임을 명확히 하였습니다.
- 해당 미분양주택(분양권 포함)이 조세특례제한법 제98조의3에 따른 과세특례 요건을 충족한다면, 분양권 지분을 증여받아 취득한 경우에도 일반주택 1세대1주택 비과세 판정 시 그 주택 전부를 세대 소유주택 수에서 제외할 수 있음을 회신하였습니다.
- 즉, 최초 분양계약자가 배우자에게 미분양주택(분양권) 지분을 증여했다 하더라도, 전체 미분양주택은 특례 적용을 유지하며 소득세법상 1세대1주택 비과세 판정 주택 수에서 제외할 수 있음을 명확히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제98조의3: 대통령령으로 정하는 미분양주택을 특별 기간 내 최초 매매계약 체결 및 취득하는 경우 양도소득세 감면 또는 공제 특례 규정
- 조세특례제한법 제98조의3 제3항: 이 조 특례 적용 미분양주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호 적용 시 거주자의 소유주택으로 보지 아니함
- 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세에 해당하는 주택수 산정 기준과 비과세 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함
회신
귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서
｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
○’05.10. 甲, A주택 취득
○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결
* 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제
○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여
○’12.11. 乙, B아파트 취득
○’21.08. 甲, A주택 양도
2. 질의내용
○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우
-일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부
3. 관련법령
□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
①거주자 또는 ｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
유권해석
미분양주택 분양권 증여 시 1세대1주택 비과세 주택수 제외
기준-2025-법규재산-0033 · 2025. 04. 01.Q질의내용
- 조세특례제한법 제98조의3에 따라 비과세 특례가 적용되는 미분양주택(분양권 포함)의 지분을 최초 분양계약자인 배우자로부터 증여받은 경우, 일반주택의 1세대1주택 비과세 판단 시 해당 미분양주택을 세대의 소유주택 수에서 제외할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 기준-2025-법규재산-0033 · 2025. 04. 01.
- 회신 주체·출처: 국세청 기준-2025-법규재산-0033(2025.04.01)
- 부부가 공동으로 조세특례제한법 제98조의3 소정의 미분양주택(또는 분양권 포함)을 관련 공급자와 최초 매매계약 후 한쪽 배우자의 지분을 증여한 경우에도 해당 미분양주택 전체가 특례대상임을 명확히 하였습니다.
- 해당 미분양주택(분양권 포함)이 조세특례제한법 제98조의3에 따른 과세특례 요건을 충족한다면, 분양권 지분을 증여받아 취득한 경우에도 일반주택 1세대1주택 비과세 판정 시 그 주택 전부를 세대 소유주택 수에서 제외할 수 있음을 회신하였습니다.
- 즉, 최초 분양계약자가 배우자에게 미분양주택(분양권) 지분을 증여했다 하더라도, 전체 미분양주택은 특례 적용을 유지하며 소득세법상 1세대1주택 비과세 판정 주택 수에서 제외할 수 있음을 명확히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제98조의3: 대통령령으로 정하는 미분양주택을 특별 기간 내 최초 매매계약 체결 및 취득하는 경우 양도소득세 감면 또는 공제 특례 규정
- 조세특례제한법 제98조의3 제3항: 이 조 특례 적용 미분양주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호 적용 시 거주자의 소유주택으로 보지 아니함
- 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세에 해당하는 주택수 산정 기준과 비과세 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함
회신
귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서
｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
○’05.10. 甲, A주택 취득
○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결
* 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제
○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여
○’12.11. 乙, B아파트 취득
○’21.08. 甲, A주택 양도
2. 질의내용
○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우
-일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부
3. 관련법령
□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
①거주자 또는 ｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
