요지
부동산임대업을 하던 개인사업자가 부동산매매업(또는 건설업)을 하기 위하여 자기소유의 토지상에서 기존 임대용 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건축하는 경우 그 부동산매매업(또는 건설업)의 사업소득금액을 계산할 때 기존 임대용 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입하는 것임.
회신
귀 질의의 경우, 부동산임대업을 하던 개인사업자가 부동산매매업(또는 건설업)을 하기 위하여 자기소유의 토지상에서 기존 임대용 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건축하는 경우 그 부동산매매업(또는 건설업)의 사업소득금액을 계산할 때 기존 임대용 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입하는 것입니다.
1. 사실관계
○2007년에 토지 및 건물을 취득하여 부동산임대업을 영위하고 있는 개인사업자임
○ 부동산임대업을 영위하던 중 주변 상권의 위축과 건물의 노후화 등으로 부동산매매업 또는 건설업으로 업종을 변경하고자 함
2. 질의내용
○ 부동산임대에 사용되던 건물을 철거하고 건물을 신축하여 부동산매매업(또는 건설업)을 하는 경우, 구 임대용 건물의 잔존가액 및 철거비용을 부동산매매업(또는 건설업)의 분양수입에 대한 필요경비로 인정할 수 있는지
3. 관련법령 및 해석사례 등
○ 소득세법 제12조 【비과세소득】
③납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】
① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비 계산】
① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)
2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
○ 소득세법기본통칙 33-67…1 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】
①영 제67조 제2항에 규정하는 자본적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.
1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적지출로 한다.
4. 자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 한다.
○ 소득세법집행기준 27-55…8 【토지 취득과 관련된 부수비용 등의 필요경비】
③자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입한다.
○ 서울고법 2012누22043, 2013.6.28.⇨대법원 2013두18216, 2013.12.27.
〈소득세법 기본통칙> 33-67…1 제4호는 위와 같은 사업소득에 관하여 기존 건축물의 장부가액과 철거비용을 새로운 건축물의 자본적 지출로 하여 이를 새로운 건축물의 취득가액에 산입함과 동시에 새로운 건축물에 대해 감가상각을 한 것으로 보아 감가상각비를 총수입금액에서 공제하는 것으로서，이는 사업의 계속․반복성에 비추어 볼 때 기존 건축물과 새로운 건축물이 모두 사업소득 발생에 제공되는 고정자산이면서 그러한 사업소득에 대해 과세가 이루어지는 점을 고려한 것임.
(중략)
원고들이 부동산임대소득 또는 사업소득에 관하여 구건물의 공사비(신축 공사비 및 도시가스시설 공사비)를 신건물에 대한 자본적 지출로 하여 그 감가상각비를 총수입금액에서 공제하는 것은 별론으로 하고， 신건물의 양도로 인한 양도소득에 관하여 구건물의 공사비를 신건물에 대한 자본적 지출로 하여 이를 신건물의 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수는 없다고 할 것임.
○ 국심2007서5290, 2008.7.03.
다른 사업을 위하여 사업용으로 사용하던 기존건물을 철거하였다면 그 다른 사업의 사업용 자산인지 재고자산인지 여부에 불구하고 기존건물의 장부가액은 필요경비에 산입하는 것이 합리적이라고 보여지고, 또한 수익비용대응의 원칙에도 부합한다고 할 것임.
○ 소득세과-194, 2014.4.11.
자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-483, 2006.4.18.
부동산매매업을 영위하는 개인사업자가 토지만을 사용하기 위하여 노후 건물이 있는 토지를 매입하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 매매하는 경우 당해 부동산매매업의 소득금액계산에 있어서 철거하는 구건물의 취득가액은 토지의 취득가액에 가산하여 필요경비 산입할 수 있는 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-236, 2006.2.21.
자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-24, 2006.1.6.
자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 하는 것임.
○ 서면1팀-334, 2005.03.24.
거주자가 자기소유의 토지상에 있는 건축물을 철거하여 부동산 매매업을 영위하는 경우 신축ㆍ분양하는 상가건물은 사업용 고정자산이 아니라 재고자산이므로 철거되는 기존 건축물의 가액은 당해 사업의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1406, 2004.10.13.
부동산매매업자의 종합소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 토지의 취득가액, 토지의 정지·조성비용, 기존 건물 및 기계장치의 철거비용 등을 포함하는 것이나, 토지사용을 위하여 철거되는 기존 건물과 기계장치의 취득가액은 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.
○ 소득46011-21079, 2000.08.14.
거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
○ 서면인터넷방문상담2팀-211, 2005.01.31.
법인이 법인세법기본통칙 23-31…1의 제1호 이외의 사유로서 새로운 건물을 신축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용 전액을 철거시점에 수익적 지출로 보아 손금에 산입하여야 하는 것이므로 귀 질의의 경우 철거비용 등의 귀속시기는 철거를 결정한 이사회 결의일이 아닌 실제철거를 한 때를 기준으로 하여야 하는 것임.
출처 :
국세청 2016. 03. 09. 서면-2016-소득-3256[소득세과-363] | 국세법령정보시스템
