콘도 회원권 선수수익의 입회금 평가 및 부채 차감 해당성

요지

입회금을 기업회계기준에 따라 예수보증금과 선수수익을 구분하여 재무상태표에 계상한 경우 입회금은 상증법 시행령 제58조 제2항 및 상증령 시행규칙 제18조의2 제2항 제1호에 따라 평가한 가액이며, 선수수익 계상액은 순자산가액 계산시 자산가액에서 차감하는 부채에 포함되지 않는 것임

회신

콘도미니엄을 운영하는 비상장법인이 회원으로부터 입회금을 납입받고 회원은 입회계약에 따라 시설물을 저가 또는 무료로 이용할 수 있는 서비스를 제공받을 수 있는 콘도미니엄 이용에 대한 입회계약을 체결하고 회원으로부터 수령한 입회금을 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 예수보증금과 선수수익(시설물 이용 제공 의무)으로 구분하여 재무상태표에 계상한 경우로서 해당 비상장주식을 ⁠「상속세 및 증여세법」제63조 및 같은 법 시행령 제54조 제1항에 따라 평가하는 경우 해당 입회금은 같은 법 시행령 제58조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제18조의2 제2항 제1호에 따라 평가한 가액으로 하는 것이며, 선수수익 계상액은 순자산가액 계산시 자산가액에서 차감하는 부채에 포함되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○당사는 콘도사업을 영위하면서 콘도 등 시설물을 이용할 수 있는 회원권을 분양하고 입회보증금을 수령함

 ○당사는 회원권을 취득한 회원에게 다음과 같은 회원혜택을 제공할 의무(시설물 이용용역 제공채무)와 약정기간이 만료되면 당초 납입한 입회보증금에 해당하는 금원을 변제할 의무(원본변제채무)를 부담함

   ① 연간 일정 일수 본건 시설물 우선 예약권

   ② 숙박시설 이용료 90% 할인 혜택

   ③ 4개 골프장 할인, 각종 시설 이용료 20% ～ 50% 할인 혜택

 ○입회보증금은 국제회계기준에 따라 만기에 변제할 입회보증금을 시장이자율(4.7% ～ 5.8%)로 할인한 현재가치를 예수보증금의 과목으로 계상하였고, 이와 별도로 시설물 이용용역 제공의무를 선수수익의 과목으로 계상하였음

2. 질의내용

 ○기업회계기준에 따르면 회원권 분양에 따라 수령한 입회보증금은 예수보증금과 선수수익의 과목으로 구분하여 부채로 계상함

 ○상증법 보충적 평가방법에 따라 비상장주식의 순자산가치를 평가하는 경우 선수수익이 상증법 시행령 제58조 제2항에 따라 현재가치 할인평가 대상 입회금의 범위에 포함되는지 여부

  (갑설) 선수수익은 상증법 시행령 제58조 제2항에 다른 현재가치 할인평가 대상이 되는 금전채무와 구분되는 용역채무에 해당하므로, 현재가치 평가대상인 입회금과는 별개의 부채로 구분하여 자산에서 차감하는 것임

  (을설) 선수수익은 예수보증금과 함께 입회보증금의 명목으로 수령하였으므로 상증법 시행령 제58조 제2항에 따른 현재가치 할인평가의 대상이 되는 입회금에 선수수익도 포함하는 것이며, 별개의 부채로 구분하는 것은 아님

3. 관련 법령

 ○ 상속세 및 증여세법 제63조【유가증권 등의 평가】(2013.5.28. 법률 제11845호로 개정된 것)

① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

 1. 주식 및 출자지분의 평가

  다. 나목 외의 주식 및 출자지분으로서 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식의 평가】(2013.9.9. 대통령령 제24710호로 개정된 것)

① 법 제63조제1항제1호다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(「소득세법 시행령」 제158조제1항제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.

   1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

   1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】(2013.9.9. 대통령령 제24710호로 개정된 것)

① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제58조 【국채ㆍ공채 등 그 밖의 유가증권의 평가】(2013.9.9. 대통령령 제24710호로 개정된 것)

② 대부금ㆍ외상매출금 및 받을 어음등의 채권가액과 입회금ㆍ보증금 등의 채무가액은 원본의 회수기간ㆍ약정이자율 및 금융시장에서 형성되는 평균이자율 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액으로 한다. 다만, 채권의 전부 또는 일부가 평가기준일 현재 회수불가능한 것으로 인정되는 경우에는 그 가액을 산입하지 아니한다.

 ○상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조의2 【순자산가액의 계산방법】(2013.2.23. 기획재정부령 제327호로 개정된 것)

  영 제55조제2항의 규정에 의한 무형고정자산・준비금・충당금등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각호의 구분에 의한다.

 1. 평가기준일 현재 지급받을 권리가 확정된 가액은 이를 자산에 가산하여 계산할 것

 2. 선급비용(평가기준일 현재 비용으로 확정된 것에 한한다)과 「법인세법 시행령」 제24조제1항제2호 바목의 규정에 의한 무형고정자산의 가액은 이를 자산에서 차감하여 계산할 것

 3. 다음 각목의 가액은 이를 각각 부채에 가산하여 계산할 것

  가. 평가기준일까지 발생된 소득에 대한 법인세액, 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

  나. 평가기준일 현재 이익의 처분으로 확정된 배당금・상여금 및 기타 지급의무가 확정된 금액

  다. 평가기준일 현재 재직하는 임원 또는 사용인 전원이 퇴직할 경우에 퇴직급여로 지급되어야 할 금액의 추계액

 4. 평가기준일 현재의 제충당금과 「조세특례제한법」 및 기타 법률에 의한 제준비금은 이를 각각 부채에서 차감하여 계산할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것은 그러하지 아니하다.

  가. 충당금중 평가기준일 현재 비용으로 확정된 것

  나. 「법인세법」 제30조제1항에 규정된 보험업을 영위하는 법인의 책임준비금과 비상위험준비금으로서 동법 시행령 제57조제1항 내지 제3항에 규정된 범위안의 것

 ○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제18조의2 【액면가액으로 직접 매입한 국채등의 평가】(2013.2.23. 기획재정부령 제327호로 개정된 것)

② 영 제58조제2항 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각호의 1의 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다.

 1. 원본의 회수기간이 5년을 초과하거나 회사정리절차 또는 화의절차의 개시 등의 사유로 당초 채권의 내용이 변경된 경우에는 각 연도에 회수할 금액(원본에 이자상당액을 가산한 금액을 말한다)을 영 제58조의2제2항제1호가목에 따른 적정할인율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액. 이 경우 「소득세법」 제94조제1항제4호 나목의 규정에 의한 시설물이용권에 대한 입회금・보증금 등으로서 원본의 회수기간이 정하여지지 아니한 것은 그 회수기간을 5년으로 본다.

 2. 제1호외의 채권의 경우에는 원본의 가액에 평가기준일까지의 미수이자상당액을 가산한 금액

4. 관련 사례

출처 : 국세청 2016. 01. 22. 서면-2015-상속증여-2590[상속증여세과-00081] | 국세법령정보시스템