요지
국민주택규모 이하의 주택, 오피스텔 및 상가를 신축하거나 취득하여 분양하는 사업자가 예정사용면적과 공급하는 건축물의 감정평가가액이 있는 경우, 해당 사업과 관련하여 오피스텔 및 상가의 공급가액은 토지와 건물의 구분된 실지거래가액이 없는 경우「부가가치세법 시행령」 제64조제1항에 따라 안분계산하는 것임
회신
국민주택규모 이하의 주택, 오피스텔 및 상가를 신축하거나 취득하여 분양하는 사업자가 예정사용면적과 공급하는 건축물의 감정평가가액이 있는 경우, 해당 사업과 관련하여 오피스텔 및 상가의 공급가액은 토지와 건물의 구분된 실지거래가액이 없는 경우「부가가치세법 시행령」 제64조제1항에 따라 안분계산하는 것이며, 매입세액(신축이나 취득관련 매입세액은 제외한다)은 부가가치세법 시행령 제81조 제1항 또는 제4항제2호에 따라 공통매입세액 안분계산하는 것입니다
1. 사실관계
○ 당사는 국민주택규모 이하의 아파트와 오피스텔, 상가를 신축 공급하는 분양시행사로서 사업을 진행하고 있음
- ① 부가가치세 과세표준 안분계산 비율(감정평가서 기준) : 과세 15%, 면세 75%
- ② 부가가치세 공통매입세액 안분계산 비율(설계도서 면적기준) : 과세 20%, 면세 80%
2. 질의내용
○ 부가가치세 과세표준의 안분계산 적용시 ①번 비율에 따라 세금계산서를 발급하면 되는지 여부
○ 부가가치세 공통매입세액의 안분계산 적용시 ②번 비율에 따라 안분하면 되는지 여부
○ 매출, 매입의 안분비율이 차이가 있는데 각각 적용이 가능한지 여부
○ 현재 일부 매입세액(설계비 등)이 사업진행 초기에 발생함으로 인하여 일부 부가가치세 신고시 ②번의 안분비율을 적용하여 안분하였는데 공통매입세액 또한 ①번 안분비율로 적용하여야 한다면 처리방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 제40조 【공통매입세액의 안분】
사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 부가가치세법 시행령 제81조 【공통매입세액 안분 계산】
① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(비과세공급가액을 포함한다. 이하 이 조 및 제82조에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.
④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.
1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율
2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율
3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율
○ 서면인터넷방문상담3팀-970 , 2006.05.25
사업자가 부가가치세 과세사업과 면세사업을 겸영하기 위하여 건물을 신축 또는 취득하는 경우에 면세사업과 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하는 것으로서, 『부가가치세법시행령』 제61조 4항의 규정을 적용함에 있어, 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정 면적을 구분할 수 있는 경우에는 동법시행령 제61조 제4항 제3호의 규정을 동항 제1호 및 제2호의 규정보다 우선 적용하여 안분계산하는 것입니다.
출처 :
국세청 2016. 12. 30. 서면-2016-부가-5286[부가가치세과-2822] | 국세법령정보시스템
