재건축조합 청산금의 상속세 과세대상 여부

요지

관리처분계획인가일 이후에 상속되는 경우 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보는 것이며 이 때, 재건축조합으로부터 금전을 지급받을 권리가 있는 경우에는 상속세 과세대상에 포함되는 것임

회신

귀 질의의 경우 종전 질의회신문(상속증여세과-260, 2014.07.15. 및 재산세과-202, 2012.05.24.)을 참고하시기 바라며, 질의서 상 청산금은 재건축조합으로부터 금전을 지급받을 권리로서 상속세 과세대상에 포함되는 것입니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○ 망인은 2006년 주택재개발조합원으로 자격을 취득하였으며 2009년 관리처분계획 인가에 따라 종전 토지 및 단독주택을 조합에 제공하고 조합으로부터 분양권을 배정받고 종전 토지 및 단독주택의 평가액과 분양예정공동주택과 가격차액은 준공 후 청산할 때 정산할 예정

 ○ 망인이 2012년 사망함에 따라 가족 협의하에 장남 1인이 조합원으로서의 자격과 재산을 상속받았으며 금년 중 위 재산을 처분할 계획임

2. 질의내용

 ○ 어떤 재산을 상속세 과세대상으로 취득하는 것인지

   ⁠(1안) 관리처분계획 인가전 종전 토지 및 단독주택의 평가액 : ⓐ + ⓑ

   ⁠(2안) 관리처분계획 인가후 부동산에 관한 권리 : ㉠

   ⁠(3안) 분양권과 종전 토지를 합한 가액 : ㉠ + ⓐ

3. 질의 내용에 대한 자료

 ○ 상속세 및 증여세법 제7조【상속재산의 범위】(2011.12.31. 대통령령 11130호로 개정된 것)

① 제1조에 따른 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

② 제1항에 따른 상속재산 중 피상속인의 일신(일신)에 전속(전속)하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 제외한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  1. 토지

    「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

  2. 건물

     건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3. 오피스텔 및 상업용 건물

     건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4. 주택

    「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

    가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

    나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권등의 평가】

① 법 제61조제3항에 따른 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 기획재정부령으로 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 해당 지상권의 잔존연수를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 그 잔존연수에 관하여는 「민법」 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다.

② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 ⁠「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

③ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 특정시설물을 이용할 수 있는 권리라 함은 특정시설물이용권·회원권 기타 명칭여하를 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 권리를 말한다.

④ 법 제61조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 그 밖의 시설물 및 구축물(토지 또는 건물과 일괄하여 평가하는 것을 제외한다)에 대하여 그것을 다시 건축하거나 다시 취득할 경우에 소요되는 가액(이하 이 항에서 "재취득가액등"이라 한다)에서 그것의 설치일부터 평가기준일까지의 기획재정부령으로 정하는 감가상각비상당액을 뺀 것을 말한다. 이 경우 재취득가액등을 산정하기 어려운 경우에는 「지방세법 시행령」 제4조제1항에 따른 가액을 해당 시설물 및 구축물의 가액(「지방세법 시행령」 제6조 각 호에 규정된 특수부대설비에 대하여 「지방세법 시행령」 제4조제1항에 따라 해당 시설물 및 구축물과 별도로 평가한 가액이 있는 경우에는 이를 가산한 가액을 말한다)으로 할 수 있다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 공동주택에 부속 또는 부착된 시설물 및 구축물은 토지 또는 건물과 일괄하여 평가한 것으로 본다.

4. 관련 사례

 ○ 상속증여세과-260 , 2014.07.15

관리처분계획인가일 이후에 상속되는 경우 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보는 것이며, 상속재산 평가는 상속개시일 현재의 시가에 따르며 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임

 ○ 재산세과-202, 2012.05.24.

증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조제3항 및 같은 법 시행령 제51조제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가함

재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 ⁠“평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, ⁠“평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원입주권의 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항임

출처 : 국세청 2016. 06. 30. 서면-2016-상속증여-3117[상속증여세과-667] | 국세법령정보시스템