요지
합산배제된 기존임대주택이 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 임대의무기간(5년)을 충족하지 못하게 되는 경우 경감받은 세액
답변내용
「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제2호 규정에 의하여 합산배제된 기존임대주택이 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 임대의무기간(5년)을 충족하지 못하게 되는 경우 「종합부동산세법」 제17조 제5항 및 같은 법 시행령 제10조에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징되는 것입니다.
신축한 주택을 임대하는 경우 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호 가목 및 나목에 규정한 요건을 충족하는지 여부 판단 시 신축한 해당 주택을 대상으로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 1991.1.10. 취득한 수도권 소재 1주택을 2015.2.10. 관할 시청과 세무서에 주택임대사업자 등록을 함
- 2009.10.6. 임대주택 이외 1주택을 보유하여 거주 중
- 2016.4.30. 재건축이 결정되어 관리총회개최를 통보받음
- 재건축 이후에도 계속하여 임대할 예정임
2. 질의내용
(질의1) 임대의무기간(5년) 요건 충족 전 재건축으로 주택이 멸실되는 경우 종합부동산세가 추징되는지 여부
(질의2) (추징되는 경우) 재건축한 주택을 임대하는 경우 합산배제 임대주택의 요건에 해당하는지 여부 판단 시 공시가격의 산정방법
⇨ 최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
VS 신축주택에 대한 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
3. 관련법령
○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1.「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 관할세무서장 이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
(이하 생략)
○ 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】
⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.
○ 종합부동산세법 시행령 제10조 【추징액 등】
① 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택 또는 가정보육시설용 주택(이하 합산배제 임대주택등 이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액
2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액
② 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간
2. 1일당 1만분의 3
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나.「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. "기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. "일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 【임대사업자 등록 및 변경신고 등】
① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
⑤ 법 제5조제4항에 따른 임대사업자 등록기준은 다음 각 호와 같다.
1. 기업형임대사업자 : 제3조 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대수의 주택의 소유(취득 예정인 경우를 포함한다)
2. 일반형임대사업자 : 1호 또는 1세대 이상의 주택의 소유(취득 예정인 경우를 포함한다)
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】
① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
② 법 제43조제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제46조 【임대차계약 신고】
① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 【임대차계약 신고】
① 법 제46조제1항에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 임대차기간
2. 임대료
3. 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다)
4. 임차인 현황(준주택으로 한정한다)
② 제1항 각 호의 사항을 신고하려는 임대사업자는 임대차계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
③ 제2항에 따라 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신고서를 받은 경우에는 즉시 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송하여야 한다.
④ 제2항 또는 제3항에 따라 신고서를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장(민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다. 이하 제5항에서 같다)은 신고 내용을 확인한 후 신고를 받은 날(제3항의 경우에는 이송받은 날을 말한다)부터 10일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대 조건 신고대장에 신고사실을 적고 임대 조건 신고증명서를 신고인에게 발급하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제1항에 따라 임대사업자가 신고한 임대 조건을 매 분기 종료 후 다음 달 말일까지 해당 지방자치단체의 공보에 공고하여야 한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제67조 【과태료】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니하거나 양도한 자
2. 제44조에 따른 임대조건 등을 위반하여 민간임대주택을 임대한 자
3. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자
4. 제46조에 따른 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자
5. 제47조에 따른 표준임대차계약서를 사용하지 아니한 임대사업자
6. 제50조를 위반하여 준주택을 주거용이 아닌 용도로 사용한 자
7. 제53조제1항 및 제2항에 따라 특별수선충당금을 적립하지 아니하거나 입주자대표회의에 넘겨주지 아니한 자
출처 :
국세청 2016. 09. 09. 사전-2016-법령해석재산-0158[법령해석과-2911] | 국세법령정보시스템
