요지

도시정비법상 재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택은 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부와 관계없이, 사실상 철거된 날부터 과세대상에서 제외됨

회신

1. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업 정비구역 내 철거예정주택이 종합부동산세 과세대상 주택으로 보는지는
과세기준일 현재 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부보다는
주택의 건축물이 ⁠‘사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)’을 기준으로 판단하는 것입니다.

2. 여기서 ⁠‘사실상 철거·멸실된 날’이란 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미하는 것으로 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 -’24년 과세기준일(6.1.) 현재 재건축 예정주택(A주택)에서 퇴거하여 공실인 상태이며 향후 철거 예정인데 어느 시점까지 종합부동산세가 부과되는 것인지?

3. 관련법령

□ 종합부동산세법 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

  3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.

□ 종합부동산세법 제7조【세율 및 세액】

 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

□ 지방세법 제104조【정의】

 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  3. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

□ 지방세법 제105조【과세대상】

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

□ 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등】

 ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

□ 지방세법 제107조【납세의무자】

  ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. ⁠(생략)

□ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. ⁠“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

   2. ⁠“단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

   3. ⁠“공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

□ 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】

 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

  2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택

  3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택

□ 주택법 시행령 제3조【공동주택의 종류와 범위】

 ① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)

  2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)

  3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다)

□ 건축법 제2조【정의】

 ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

  1. 단독주택

  2. 공동주택

  3. ∼ 29. ⁠(생략)

□ 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】

법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

□ 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】(제3조의5 관련)

   1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

    가. 단독주택

    나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

     1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

     2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)

     3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

     4) 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것

    다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

     1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

     2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

     3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

    라. 공관(公館)

   2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

    가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

    나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

    다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

    라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)

4. 관련 해석사례

□ 행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14. ⁠「철거 진행 중인 재건축 공동주택의 ’주택‘적용 기준에 대한 질의 회신」

 ○ ｢지방세법｣ 제105조에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축물, 주택,항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조제3호에서 주택이란「주택법」제2조제1호에 따른 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,

   - 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.

 ○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거‧이주하고, 단전‧단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해석하였으나,

 ○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발‧재건축사업이 진행되고 있는 경우, ⁠‘주택의 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날, 사실상 철거‧멸실된 날을 알수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,

   - 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,

   - ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물 대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것입니다.

 ○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ⁠‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 ⁠(동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 합니다.

 ○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.

□ 행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2. ⁠「재개발·재건축 멸실 예정 주택 적용 기준 보완」

 ○ ⁠(추진배경) 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ⁠‘주택’으로 볼 것인지 혼선

 ○ ⁠(과세체계 일관성 확보) ⁠‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,

   - 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직

 ○ ⁠(적용기준) ⁠「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발․재건축 사업이 진행되고 있는 경우

   - ⁠“주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당

    * 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

□ 대법원99두110, 2001.4.24.

 (요지) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니다.

□ 서면-2022-부동산-5367, 2023.2.6.

 1. 종합부동산세의 과세대상 판정에 있어서 ⁠“주택”이라 함은 ｢종합부동산세법｣ 제2조제3호, ｢지방세법｣ 제104조제3호 및 ｢주택법｣ 제2조제1호에 따라 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로,
귀 질의의 건축물을 과세기준일 현재 주택으로 보는지에 대하여는 세대의 구성원이 퇴거․이주하고, 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 때가 아니라 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

 2. 이 경우 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 ｢종합부동산세법｣ 제22조 및 같은 법 시행령 제18조에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 그 회신결과에 따라 종합부동산세를 결정(경정)할 수 있는 것입니다.

□ 서면인터넷방문상담4팀-1711, 2005.9.21.

 ⁠(생략) 종합부동산세의 과세대상 판정에 있어서 ⁠“주택”이라 함은 ⁠「종합부동산세법」제2조 제3호의 규정에 의하여 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택에 해당하는지의 여부는 사실판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2024. 06. 17. 서면-2023-부동산-2167 | 국세법령정보시스템