민박업 운영 건물의 1세대1주택 비과세 여부 해석

요지

1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 ⁠‘주택’이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물을 말하며, 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 아니하는 것임

회신

1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 ⁠‘주택’이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물을 말하며, 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 외국인 도시민박용으로 사용하는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

   - 갑은 2015.12.29. 부산 남구 석포로126번길 7에 위치한 건물의 2층 전체를 임대차 계약(10년 계약, 2층 일부를 용도변경하여 주택으로 사용하기로 특약)

   - 2016.3월에 2층 일부(128.02㎡)를 근린→주택으로 용도변경

   - 2016.3.24 2층의 주택부분을 외국인 도시민박업으로 신청하여 지정받음

   - 해당건물은 1층의 일부와 3층, 4층을 주택으로 실제 사용 중이었으나, 갑과 임대인은 주택으로 사용 중인 1층의 일부를 상가로 사용하는 것을 합의하고 갑은 1층 전체에 민박업과 연계된 커피전문점을 개업할 계획임

   - 해당건물 현황(지하 1층/지상 4층 건물, 근린생활시설, 주택)

 ○ 질의내용

   - 해당 건물의 2층을 근린시설에서 주택으로 용도변경한 후 외국인 도시민박업으로 사용하고 있는데 이를 1세대1주택 비과세 판정 시 실제 주택으로 사용하고 있는 것으로 볼 수 있는지 여부

2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ~ 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 생략

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하이조 생략)

② 생략

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 기본통칙 89-154…3【 주택의 범위 】

법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

○ 소득세법 기본통칙 89-154…4【 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부 】

소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.

○ 재산세과-2794 , 2008.09.11

1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 ⁠‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 민박용으로 사용하는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-424 , 2006.02.28

양도소득세 법령을 적용함에 있어서 ⁠“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 사실상 숙박용역을 제공하는 사업용으로만 사용하는 건물은 주택에 해당하지 않는 것이나, 귀하의 양도하는 주택 또는 보유하는 주택이 사업용으로만 사용하는 건물에 해당하는 지는 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-513 , 2006.10.25

소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 귀사례의 민박용숙소가 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2016. 09. 27. 서면-2016-부동산-4713[부동산납세과-1462] | 국세법령정보시스템