종부세 물납 수납가액 산정 기준 및 적용 법령

요지

종부세 물납에 충당할 부동산의 수납가액은 과세기준일의 공시가격으로 하고, ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시가격이 없는 경우에는 ⁠「지방세법」제4조제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 하는 것

회신

종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 ⁠「종합부동산세법 시행령」제12조에 따라 물납을 신청할 수 있으며, 같은 영 제13조에 따라 물납에 충당할 부동산의 수납가액은 과세기준일의 공시가격으로 하고, ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시가격이 없는 경우에는 ⁠「지방세법」제4조제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 하는 것입니다.
이 경우 상업용 건물의 수납가액은 ⁠「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따라 산정한 가액으로 하고, 그 부수토지의 수납가액은 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 하는 것입니다.
다만, 수용가액, 공매가액 및 감정가액 등 ⁠「종합부동산세법 시행규칙」제6조의2에 따라 시가로 인정되는 부동산 가액이 있는 경우에는 그 가액을 수납가액으로 하는 것입니다.

1. 사실관계

○ ⁠(’15귀속분 종부세 납부할 세액) 42억원

○ ⁠(물납대상 부동산) *****빌딩 201호, 203호, 205호(일반건축물)

 - 개별공시지가, 지방세법상 시가표준액

(단위 : ㎡, 천원)

 - 상업용건물 오피스텔 기준시가

(단위 : ㎡, 천원)

2. 질의내용

 ○ 종부세 물납 대상재산이 일반건축물(상업용건물)인 경우, 그 수납가액으로 결정되는 공시가격의 산정에 대한 질의

  (1안) 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법상 건물 과세시가표준액

  (2안) 국세청 고시 상업용건물 기준시가

3. 관련법령 및 관련사례

○ 종합부동산법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

  9. "공시가격"이라 함은 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 동법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」 제4조제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다.

○ 종합부동산세법 제19조 【물납】

  관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 물납을 허가할 수 있다.

○ 종합부동산세법 시행령 제13조【물납에 충당할 수 있는 재산의 범위 및 수납가액의 계산】

 ① 법 제19조에 따라 물납에 충당할 수 있는 재산은 국내에 소재하는 부동산으로 한다.

 ② 물납에 충당할 부동산의 수납가액은 과세기준일의 시가로 한다.

 ③ 제2항에 따른 시가는 공시가격으로 한다. 다만, 수용가액, 공매가액 및 감정가액 등으로서 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것은 시가로 본다.

○ 종합부동산세법 시행규칙 제6조의2 【시가로 인정되는 부동산가액】

 ① 영 제13조제3항에서 "기획재정부령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 종합부동산세의 과세기준일 전 6월부터 과세기준일 현재까지의 기간 중에 확정된 가액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1.   해당 부동산이 수용ㆍ공매 또는 ⁠「민사집행법」에 따라 경매된 경우에는 그 보상가액ㆍ공매가액 또는 경매가액

  2. 해당 부동산을 2 이상의 감정기관(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자를 말한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

  3.「지방세법」 제10조제5항제1호 및 제3호에 따른 취득가액(사실상의 취득가액이 있는 경우만을 말한다)

 ② 제1항에 따라 시가로 인정되는 가액이 2 이상인 경우에는 과세기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

○ 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액 】

 ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

 ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

○ 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】

 ① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.

  1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

  가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

  나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

  다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

  (이하 생략)

○ 지방세법 제10조 【과세표준】

 ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 ⁠「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

  1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

  3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

  4. 공매방법에 의한 취득

  5.「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

○ 지방세법 시행령 제18조 【취득가격의 범위 등】

 ③ 법 제10조제5항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

  1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

  2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수가 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. "토지등"이라 함은 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

  2. "주택"이라 함은 「주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 주택을 말한다.

  3. "공동주택"이라 함은 「주택법」 제2조제2호의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다.

  가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

  나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택

  다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

  4. "단독주택"이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다.

  5. "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

  6. "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

  7. "감정평가"라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

  8. "감정평가업"이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.

  9. "감정평가업자"라 함은 제27조에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

  가. 토지

    「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나. 건물

      건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

  다. 오피스텔 및 상업용 건물

      건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

  라. 주택

    「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

출처 : 국세청 2016. 01. 20. 서면-2015-법령해석재산-2544[법령해석과-254] | 국세법령정보시스템