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아파트 장기일반민간임대 등록말소 시 양도세 감면 적용 여부
서면-2024-부동산-0963 · 2024. 03. 28.Q질의내용
- 8년 임대 후 자동말소된 아파트 장기일반민간임대주택이 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 대상이 되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0963 · 2024. 03. 28.
- 국세청 서면-2024-부동산-0963(2024.03.28) 및 서면-2021-법령해석재산-2824(2021.12.20) 회신에 따르면, 아파트 장기일반민간임대주택(민간매입임대주택)이 민특법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 없다고 답변하였습니다.
- 이는 관련 법령상 장기일반민간임대주택의 등록이 유지되어야만 양도소득세 감면 특례를 적용받을 수 있음을 의미합니다.
- 8년 임대 후 자동말소된 경우, 10년임대·등록유지 등 요건을 충족하지 못하므로 양도소득세 감면 대상이 될 수 없습니다.
- 국세청 해석례에 따르면, 특례 적용을 위한 등록 유지 및 임대기간 충족은 엄격하게 적용되고 있음에 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의5: 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면 요건으로 10년 이상 임대, 특례신청, 임대기간 유지 등 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의5: 감면을 위한 임대주택 등록·임대 기간·계산 방식 등 구체적 기준 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호: 장기일반민간임대주택의 정의 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항: 민간임대주택 등록 말소 사유 및 절차 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 민특법§6조⑤에 따라 등록이 말소되는 경우에는 조특법§97의5 규정을 적용받을 수 없는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존해석사례인 "서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.”을 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다.
1. 사실관계
2. 질의내용
○ 8년 임대 후 자동말소되는 아파트 장기일반민간임대주택이 조특법§97의5에 따른 ‘장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면’ 과세특례 대상인지 여부
3. 관련법령
○조세특례제한법 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것
2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것
3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것
② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 임대한 경우는 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다.
1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간
2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간
② 법 제97조의5제1항을 적용할 때 임대기간 중 발생한 양도소득은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다.
③ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
④ 법 제97조의5제3항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항, 제4항 및 제6항을 준용한다.
4. 관련사례
○ 서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.
귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다.
유권해석
아파트 장기일반민간임대 등록말소 시 양도세 감면 적용 여부
서면-2024-부동산-0963 · 2024. 03. 28.Q질의내용
- 8년 임대 후 자동말소된 아파트 장기일반민간임대주택이 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 대상이 되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0963 · 2024. 03. 28.
- 국세청 서면-2024-부동산-0963(2024.03.28) 및 서면-2021-법령해석재산-2824(2021.12.20) 회신에 따르면, 아파트 장기일반민간임대주택(민간매입임대주택)이 민특법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 없다고 답변하였습니다.
- 이는 관련 법령상 장기일반민간임대주택의 등록이 유지되어야만 양도소득세 감면 특례를 적용받을 수 있음을 의미합니다.
- 8년 임대 후 자동말소된 경우, 10년임대·등록유지 등 요건을 충족하지 못하므로 양도소득세 감면 대상이 될 수 없습니다.
- 국세청 해석례에 따르면, 특례 적용을 위한 등록 유지 및 임대기간 충족은 엄격하게 적용되고 있음에 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의5: 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면 요건으로 10년 이상 임대, 특례신청, 임대기간 유지 등 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의5: 감면을 위한 임대주택 등록·임대 기간·계산 방식 등 구체적 기준 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호: 장기일반민간임대주택의 정의 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항: 민간임대주택 등록 말소 사유 및 절차 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 민특법§6조⑤에 따라 등록이 말소되는 경우에는 조특법§97의5 규정을 적용받을 수 없는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존해석사례인 "서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.”을 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다.
1. 사실관계
2. 질의내용
○ 8년 임대 후 자동말소되는 아파트 장기일반민간임대주택이 조특법§97의5에 따른 ‘장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면’ 과세특례 대상인지 여부
3. 관련법령
○조세특례제한법 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것
2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것
3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것
② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 임대한 경우는 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다.
1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간
2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간
② 법 제97조의5제1항을 적용할 때 임대기간 중 발생한 양도소득은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다.
③ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
④ 법 제97조의5제3항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항, 제4항 및 제6항을 준용한다.
4. 관련사례
○ 서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.
귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다.
