요지
PFV가 주택 등을 건설하여 매각함에 있어 수익성 제고 등을 위해 임대사업자등록을 하고 일시 임대한 후 매각하는 경우 특정사업 운용 요건을 갖춘 것으로 보는 것임.
회신
「법인세법」제51조의2제1항제9호 각 목의 요건을 충족하는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 도시형생활주택 및 근린생활시설(이하 “주택 등”)을 건설하여 부동산투자회사(임대주택리츠)에 매각함에 있어 당해 법인의 정관상 존속기간 범위 내에서 수익성 제고 및 관련법령의 요건을 충족시키기 위해 주택 등에 대해 임대사업자등록을 하고 일시 임대한 후 매각하는 경우 같은법 제51조의2제1항제9호가목에서 규정하고 있는 “특정사업”의 운용 요건을 갖춘 것으로 보는 것임.
1. 질의내용
○프로젝트금융투자회사("PFV")가 정관상 목적사업인 주택 등을 건설하여 매각하는 과정에서
- ｢주택법｣ 및 ｢임대주택법｣에서 정한 요건을 충족하기 위해 구청에 임대사업자로 등록하고 일시 임대한 후 임대주택리츠에게 매각하는 경우
- ｢법인세법｣ 제51조의2 제1항 제9호 가목의 '특정사업' 운용 요건을 충족하는지 여부
2. 사실관계
○ 질의법인은 ｢법인세법｣ 제51조의2 제1항 제9호의 제반 요건을 충족하여 2014.7.8. 설립된 프로젝트금융투자회사(이하 ‘PFV’)로서
-등기부상 질의법인의 사업목적은 ‘○○시 ○○동 ○○번지 부지위에 진행하는 도시형생활주택 및 근린생활시설의 수행에 따른 건설 및 시행 사업’으로 되어 있음
○질의법인은 해당 도시형생활주택 및 근린생활시설(이하 ‘본건 주택 등’)의 조기매각을 위해 본건 주택 등이 완공되기 이전에 선매각하고자 매수자를 물색한 결과
- ｢부동산투자회사법｣에 따라 설립된 부동산투자회사(이하 ‘본건 임대주택리츠’)에게 본건 주택 등을 선매각(이하 ‘본건 매매’) 하기로 하였음
○질의법인은 본건 매매가 ｢주택법｣ 및 ｢임대주택법｣상 적법한 매매로 인정받기 위해 다음과 같은 절차로 진행할 예정임
① 질의법인이 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록
② 질의법인과 본건 임대주택리츠 사이에 본건 주택 등에 대한 매매계약 체결
③ 질의법인이 본건 주택 등에 입주할 임차인을 모집하기 위해 입주자 모집공고 및 임대차계약 체결
④ 임대주택 준공
⑤ 경우에 따라 일부 세대에 대해 일시적인 기간 동안 선입주 가능
⑥ 본 건 매매 종결 및 본건 주택 등의 소유권이 본건 임대주택리츠에 이전되고, 본건 임대주택리츠가 임대사업자의 모든 권리․의무를 승계
⑦ 임차인들의 실제 입주 및 사실상의 임대행위 개시
3. 관련 법령
○ 법인세법 제51조의2【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령으로 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다.
1. 「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화전문회사
2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자회사, 투자목적회사, 투자유한회사, 투자합자회사(같은 법 제9조제19항제1호의 경영참여형 사모집합투자기구는 제외한다) 및 투자유한책임회사
3. 「기업구조조정투자회사법」에 따른 기업구조조정투자회사
4. 「부동산투자회사법」에 따른 기업구조조정 부동산투자회사 및 위탁관리 부동산투자회사
5. 「선박투자회사법」에 따른 선박투자회사
6. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 특수 목적 법인 등으로서 대통령령으로 정하는 법인
7. 「문화산업진흥 기본법」에 따른 문화산업전문회사
8. 「해외자원개발 사업법」에 따른 해외자원개발투자회사
9. 제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것
가.회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것
나. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것
다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것
라. 「상법」이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것
마.발기인이「기업구조조정투자회사법」제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하고 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것
바. 이사가「기업구조조정투자회사법」제12조 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
사. 감사는「기업구조조정투자회사법」제17조에 적합할 것. 이 경우 "기업구조조정투자회사"는 "회사"로 본다.
아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것
○ 법인세법시행령 제86조의2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
③ 법 제51조의2제1항제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사가 ｢주택법｣에 따라 주택건설사업자와 공동으로 주택건설사업을 수행하는 경우로서 그 자산을 주택건설사업에 운용하고 해당 수익을 주주에게 배분하는 때에는 법 제51조의2제1항제9호가목의 요건을 갖춘 것으로 본다.
출처 :
국세청 2016. 05. 19. 서면-2015-법령해석법인-2230[법령해석과-1643] | 국세법령정보시스템
