요지
주거지역 편입일로부터 3년 이내에 환지예정지로 지정되었고 환지예정지 지정일로부터 3년 이내 소유권을 이전하지만 주거지역 편입일로부터 3년이 경과한 경우에는 양도소득세 감면 불가함
답변내용
양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시[「지방자치법」제3조 제4항에 따라 설치된 도농 복합형태의 시의 읍·면 지역 및「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외한다]에 있는 농지가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역으로 편입된 날부터 3년 이내에「도시개발법」에 따라 환지예정지로 지정되어 그 지정일부터 3년 이내 양도하였으나 주거지역 편입일로부터 3년이 경과한 경우에는「조세특례제한법」제69조 및 같은 법 시행령 제66조에 따른 감면을 적용받을 수 없는 것임
1. 사실관계
○ “☆☆☆”(이하 “신청인”이라 함) 소유의 “○○시 ◎◎구 ◇◇동2가 301번지”(이하 “쟁점토지”라 함) 토지는 2012.12.21. 제1종 일반주거지역에 편입되었고 2014.11.11. 환지예정지로 지정되었음
○ 신청인은 쟁점토지의 청산금을 2015.5. 계약금, 2015.11. 1차 중도금, 2016.5. 2차 중도금, 2016.11. 3차 중도금 및 2017.5. 4차 중도금으로 나누어 지급받고 2017.5. 소유권 이전등기를 할 예정임
2. 질의내용
○ 토지의 소유권 이전등기가 주거지역에 편입된 후 3년이 경과한 후에 이루어지는 경우 8년 자경감면을 받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2018년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
②～③ (생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
①～③ (생략)
④ 법 제69조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.
1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{「지방자치법」제3조제4항에 따라 설치된 도농 복합형태의 시의 읍·면 지역 및「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다)
2. 「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는「소득세법 시행령」제162조에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다.
1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준
2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우: 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준
3. 「광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률」, 지방자치단체의 조례 및 지방자치단체의 예산에 따라 광산피해를 방지하기 위하여 휴경하고 있는 경우: 휴경계약일 현재의 농지 기준
⑥ (생략)
⑦ 법 제69조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 소득”이란「소득세법」제95조제1항에 따른 양도소득금액(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다) 중 다음 계산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. 이 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가를 양도 당시의 기준시가로 보며, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하거나 양도한 경우 또는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다.
⑧～⑭ (생략)
○ 조세특례제한법 시행규칙 제27조【농지의 범위 등】
①～② (생략)
③ 영 제66조 제4항 제1호 가목 및 제67조8항 제1호 가목에서 “기획재정부령으로 정하는 규모”란 100만제곱미터로 하되,「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업 또는「주택법」에 의한 대지조성사업의 경우에는 10만제곱미터로 한다.
④ (생략)
⑤ 영 제66조 제4항 제1호 나목 및 제67조 제8항 제1호 나목에서 “기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”란 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유를 말한다.
(이 하 생 략)
○ 도시개발법 제17조【실시계획의 작성 및 인가 등】
① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.
③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관이 지정권자이면 시·도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시·도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장을 제외한다)·군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.
④ 제2항과 제3항은 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에 준용한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 실시계획에는 사업 시행에 필요한 설계 도서, 자금 계획, 시행 기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항과 서류를 명시하거나 첨부하여야 한다.
○ 도시개발법 제19조【관련 인·허가등의 의제】
① 제17조에 따라 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다음 각 호의 허가·승인·심사·인가·신고·면허·등록·협의·지정·해제 또는 처분 등(이하 “인·허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인·허가등을 받은 것으로 보며, 제18조제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우에는 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시나 공고를 한 것으로 본다.
1. 「수도법」제17조와 제49조에 따른 수도사업의 인가, 같은 법 제52조와 제54조에 따른 전용상수도설치의 인가
2. 「하수도법」 제16조에 따른 공공하수도 공사시행의 허가
3. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」제8조에 따른 공유수면의 점용·사용허가, 같은 법 제28조에 따른 공유수면의 매립면허, 같은 법 제35조에 따른 국가 등이 시행하는 매립의 협의 또는 승인 및 같은 법 제38조에 따른 공유수면매립실시계획의 승인
4. 삭제
5. 「하천법」제30조에 따른 하천공사 시행의 허가, 같은 법 제33조에 따른 하천의 점용허가 및 같은 법 제50조에 따른 하천수의 사용허가
6. 「도로법」제36조에 따른 도로공사 시행의 허가, 같은 법 제61조에 따른 도로점용의 허가
7. 「농어촌정비법」제23조에 따른 농업생산기반시설의 목적 외 사용의 승인
8. 「농지법」제34조에 따른 농지전용의 허가 또는 협의, 같은 법 제35조에 따른 농지의 전용신고, 같은 법 제36조에 따른 농지의 타용도 일시사용허가·협의 및 같은 법 제40조에 따른 용도변경의 승인
9. 「산지관리법」제14조·제15조에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가·신고, 같은 법 제25조에 따른 토석채취허가 및「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」제36조제1항·제4항과 제45조제1항·제2항에 따른 입목벌채 등의 허가·신고
10. 「초지법」제23조에 따른 초지 전용의 허가
11. 「사방사업법」제14조에 따른 벌채 등의 허가, 같은 법 제20조에 따른 사방지 지정의 해제
12. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제15조제3항에 따른 지도등의 간행 심사
13. 「광업법」제24조에 따른 불허가처분, 같은 법 제34조에 따른 광구감소처분 또는 광업권취소처분
14. 「장사 등에 관한 법률」제27조제1항에 따른 연고자가 없는 분묘의 개장허가
15. 「건축법」제11조에 따른 허가, 같은 법 제14조에 따른 신고, 같은 법 제16조에 따른 허가·신고 사항의 변경, 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 허가 또는 신고
16. 「주택법」제16조에 따른 사업계획의 승인
17. 「항만법」제9조 제2항에 따른 항만공사 시행의 허가, 같은 법 제10조 제2항에 따른 실시계획의 승인
18. 「사도법」제4조에 따른 사도개설의 허가
19. 「국유재산법」제30조에 따른 사용허가
20. 「공유재산 및 물품 관리법」제20조제1항에 따른 사용·수익의 허가
21. 「관광진흥법」제52조에 따른 관광지의 지정(도시개발사업의 일부로 관광지를 개발하는 경우만 해당한다), 같은 법 제54조에 따른 조성계획의 승인, 같은 법 제55조에 따른 조성사업시행의 허가
22. 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」제12조에 따른 사업계획의 승인
23. 「유통산업발전법」제8조에 따른 대규모 점포의 개설등록
24. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제13조에 따른 공장설립 등의 승인
25. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」제22조에 따른 물류단지의 지정(도시개발사업의 일부로 물류단지를 개발하는 경우만 해당한다) 및 같은 법 제28조에 따른 물류단지개발실시계획의 승인
26. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제6조, 제7조 및 제7조의2에 따른 산업단지의 지정(도시개발사업의 일부로 산업단지를 개발하는 경우만 해당한다), 같은 법 제17조, 제18조 및 제18조의2에 따른 실시계획의 승인
27. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제86조제1항에 따른 사업의 착수·변경 또는 완료의 신고
28. 「에너지이용 합리화법」제10조에 따른 에너지사용계획의 협의
29. 「집단에너지사업법」제4조에 따른 집단에너지의 공급 타당성에 관한 협의
30. 「소하천정비법」제10조에 따른 소하천공사시행의 허가, 같은 법 제14조에 따른 소하천 점용의 허가
31. 「하수도법」제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
②～⑦ (생략)
○ 도시개발법 제35조【환지 예정지의 지정】
① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.
② 제29조제3항 및 제4항은 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려고 할 때에 준용한다.
③ 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려면 관계 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 예정지의 위치·면적과 환지 예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다.
○ 도시개발법 제36조【환지 예정지의 지정의 효과】
① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
⑤ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 임대료·지료, 그 밖의 사용료 등의 증감이나 권리의 포기 등에 관하여는 제48조와 제49조를 준용한다.
○ 도시개발법 제41조【청산금】
① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(과부족분)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.
② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.
○ 법규재산2012-238, 2012.6.28.
8년 이상 직접 경작한 농지가 토지구획정리사업구역으로 편입되어 환지예정지 지정되고 환지예정지가 변경 지정된 경우 최초 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는 「조세특례제한법 시행령」제66조제4항제2호에 따라 양도소득세 감면대상 농지에서 제외되는 것임
○ 재산세과-1514, 2009.7.22.
양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시(도·농복합형태의 시의 읍·면지역은 제외)에 있는 8년 이상 자경한 농지가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 편입된 날부터 3년이 지난 후에 다시 환지예정지로 지정되어 그 지정일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제69조 및 같은 법 시행령 제66조의 규정에 의한 양도소득세를 면제받을 수 없는 것임(같은 뜻 : 재재산46014-73, 1999.12.17.).
○ 재재산46014-73, 1999.12.17., 제도46014-10120, 2001.3.23.
양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시(도농복합형태의 시의 읍·면지역은 제외)에 있는 8년 이상 자경한 농지가 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 편입된 날부터 3년이 지난 후에 다시 환지예정지로 지정되어 그 지정일부터 3년 이내 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제69조 및 같은 법 시행령 제66조의 규정에 의한 양도소득세를 면제받을 수 없는 것임
○ 재재산46014-130, 1999.4.19.
「조세특례제한법」제69조 및 동법시행령 제66조에 의한 자경농지가 도시계획법에 의하여 주거·상업 및 공업지역으로 편입된 후 양도소득세가 면제되는 기간(3년)내에 다시 대규모 개발사업시행지역으로 편입되어 3년이 지난 농지를 양도하는 경우에는 동법의 규정에 의하여 양도소득세가 면제됨.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1031, 2005.6.23.
「조세특례제한법」제69조 및 동법시행령 제66조의 규정에 의한 “8년 자경농지의 양도에 대한 양도소득세 감면’ 규정을 적용함에 있어 농지의 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외함) 또는 시(도·농 복합형태의 시의 읍·면지역은 제외함)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 동 양도소득세 감면적용을 배제하며.
이때 “주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 날”이란「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의거 도시관리계획 결정내용(지역·지구·구역·도시계획시설, 위치, 면적·규모 등)을 건설교통부장관이 관보에 고시한 날을 말하는 것임
출처 :
국세청 2016. 02. 29. 사전-2016-법령해석재산-0007[법령해석과-606] | 국세법령정보시스템
