요지
양도가액에서 공제하는 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 비용으로, 임차인을 퇴거시키기로 한 부동산 매매조건을 이행하기 위하여 해당 부동산의 임차인을 상대로 제기한 명도소송의 비용은 필요경비에 해당하지 않음
답변내용
부동산을 양도하는 거주자가 부동산매매계약서 상 임차인을 퇴거시키기로 하는 특약사항을 이행하기 위하여 임차인을 상대로 한 명도소송의 비용은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
1. 사실관계
○ “☆☆☆”(이하 “신청인”이라 함)는 “◇◇시 ○○구 ◎◎동 588-7 소재 토지 및 건물”(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 임대사업에 사용하였으나
- 과다한 금융채무로 인하여 부동산중개인에게 쟁점부동산 매각을 의뢰함
○ 2015.6. 매수인이 나타나 부동산매매계약을 체결하였으나 매수인은 임차인의 퇴거를 요구하여 특약사항에 임차인퇴거를 포함하였고
- 신청인은 계약조건 이행을 위하여 부동산중개인에게 5천만원을 지급하기로 하고 임차기간이 도래한 임차인의 퇴거를 의뢰하였으나 임차인의 퇴거가 원활하게 이루어지지 아니하여
- 소송을 통하여 임차인을 퇴거시키고 변호사에게 수수료 23백만원을 지급하고 부동산중개인에게 1천만원의 수수료만을 지급함
2. 질의내용
○ 양도인이 부동산을 매각하기 위하여 임차인을 상대로 제기한 명도소송의 비용이 양도소득의 필요경비에 해당하는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1.취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2.(생략)
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. (생략)
②(생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금 상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건출부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ (삭제)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥～⑬ (생략)
○ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
②～③ (생략)
○ 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각 호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.
1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금
2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액
3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액
③～⑤ (생략)
○부동산거래관리과-448, 2012.8.23.
취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 취득가액에 포함되는 것이며, 귀 질의의 경우 변호사에게 지급한 보수 등이 취득에 관한 쟁송비용으로 직접 소요된 것인지 여부는 사실판단할 사항임
○부동산거래관리과-433, 2010.3.22.
【사실관계】
전소유자가 임대한 임차인 3인에 대한 명도소송을 한 결과 임차인들에게 각 4백만원씩 지급하라는 조정 결정을 받고 동 비용을 지급
【질의】
임차인들에게 지급한 임차보증금과 소송비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
【회신】
양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 ‘필요경비’는「소득세법」제97조제1항 각호에 열거된 비용을 말하며, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액에서 필요경비로 공제받지 않은 금액은 당해 자산의 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 동 금액이 당해 자산 취득당시 법적인 지급의무 없이 지급한 비용으로 구상권을 행사할 수 있는 경우에는 그렇지 않는 것으로서, 이에 해당하는지는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임
○대법원2012두16619, 2013.12.26.
구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제2호, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제3항 제2호에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비인 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액”이라 함은, 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말한다. 따라서 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함 되지 아니함
○대법원2007두6700, 2007.6.14.
양도소득의 본질이 자본이득, 즉 소유자산의 객관적 가치의 증가분에 있고, 이를 과세물건으로 하는 양도소득세는 자산이 양도에 의하여 소유자의 손을 떠나게 된 것을 기회로 그 소유기간 중의 증가익을 청산하여 과세하는 것으로 성질상 수득세, 그중에서도 어느 사람이 소유하는 생산요소로부터 얻어지는 수익을 대상으로 하여 부과하는 수익세에 속하는 것으로, 관련 법률조항인 구 소득세법 제95조가 양도소득금액을 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액으로 규정하고 있는 취지에 비추어 양도가액에서 공제할 필요경비를 구 소득세법 제97조에서 성질상 양도가액에 대응하는 양도자산의 취득에 든 비용, 그 자산의 객관적 가치를 증가시키는데 든 설비비와 개량비 및 자본적 지출액과 양도비로 제한한 것은 합리적 근거가 있다. 그리고 구 소득세법 시행령 제163조는 과세소득의 실정법상 범위 및 규정방식과 관련하여 열거주의를 취하고 있다.
○국심2006서2420, 2006.12.29.
청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 임차인을 퇴거시키는 것을 계약조건으로 하고, 법원의 화해조서에 따라 쟁점보상금을 지급하였으므로 쟁점보상금은 양도소득 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있다.
처분청은 자산 양도차익 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비인 양도비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 열거된 것에 한하는 것으로, 부동산 양도시 임차인에게 지급한 보상금, 이주비 명목의 동 비용은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다고 하여 청구인의 경정청구에 대하여 거부처분 하였다.
양도비에 대하여 살펴보면 전시 소득세법 제97조 제1항에 “대통령령이 정하는 양도비”라 규정하고서 같은 법 시행령 제163조 제5항제1호에 “법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세”, 제2호에 “법 제94조 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손” 이라고 규정하여 자산을 양도하기 위하여 필연적으로 지출하여야 할 금액으로 한정되어 있음을 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 쟁점보상금을 지급한 사실은 인정되나 사적 계약에 의해 임차인에게 지출한 쟁점보상금은 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대. 소개비 또는 철거비용 등 자산양도에 따른 양도비로 보기는 어렵다고 판단한다.
○심사양도2006-70, 2006.6.14.
청구인은 쟁점상가를 경락받은 후 쟁점상가에 세들어 있던 세입자와의 분쟁이 생겨 그 세입자를 내보내기 위하여 소송을 제기하였던 바, 쟁점소송비용은 그 소송의 변호사비용으로 쟁점상가의 관리비용이지 쟁점상가의 자본적 지출이나 양도비용으로 볼 수는 없다고 판단됨
○국심2003서2031, 2003.10.21.
양도자산의 필요경비에 관한 규정인「소득세법」제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제1항 및 제4항의 규정에 의하면, 부동산을 취득, 양도하는 과정에서 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용은 필요경비로 산입할 수 있는 것으로 되어 있다.
청구인이 주장하는 명도비용 ○○○원(소송비용 ○○○원, 노무비 ○○○원)의 경우 청구인이 쟁점부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용으로 보이는 바, 이러한 비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용으로 보기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 증빙으로 제시한 사실 확인서만으로는 지출사실을 인정할 수 없으므로 이 부분 청구주장은 받아들일 수 없다.
출처 :
국세청 2016. 02. 05. 사전-2015-법령해석재산-0404[법령해석과-383] | 국세법령정보시스템
