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장기임대주택 등록 말소 후 비과세 특례 적용 기한 안내
서면-2023-법규재산-2340 · 2025. 04. 24.Q질의내용
- 순차적으로 등록이 말소되는 장기임대주택 중 먼저 말소된 주택(A)을 거주주택으로 전환한 경우, 해당 거주주택(A)이 소득세법 시행령 제155조 제20항의 임대주택 특례를 적용받기 위한 양도기한은 언제까지인가요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-법규재산-2340 · 2025. 04. 24.
- 국세청 서면-2023-법규재산-2340 (2025-04-24) 답변임을 안내드립니다.
- 장기임대주택 3채(A, B, C) 중 A주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호에 따라 자진말소되어 거주주택으로 전환된 경우, 이후 B, C주택이 동법 제6조 제5항에 따라 자동말소되더라도, 최초로 등록이 말소된 장기임대주택(A)의 등록 말소 이후 5년 이내에 해당 거주주택(A)을 양도하는 경우에만 소득세법 시행령 제155조 제20항 특례를 적용하게 됩니다.
- 이는 임대주택 여러 채가 각각 시차를 두고 등록이 말소되어도, 특례 적용 판단 기준이 되는 말소기준일은 최초 말소된 임대주택(A)임을 뜻합니다.
- 따라서, 이후 타 장기임대주택(B, C)이 말소되더라도, A주택(거주주택) 양도일이 A주택의 최초 말소일로부터 5년 이내이어야만 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
- 문의 사례에서처럼, 최종적으로 A주택 거주, 2년 거주 요건 충족 후 양도하려 해도, 최초 말소일로부터 5년 이내 양도하는지 반드시 확인하셔야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 1세대1주택의 특례로, 장기임대주택과 거주주택 동시 보유 시 등록 및 임대 요건 등의 경우 비과세 특례 인정 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제23항: 장기임대주택 등록이 말소된 경우 최초 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도해야만 특례 적용
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호: 임대의무기간 내 자진말소 사유 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 임대의무기간 종료로 인한 자동말소 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 ｢소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이,「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 3채(A,B,C)의 장기임대주택 중 1채(A)가「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 등록이 말소되어 해당 주택을「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서, 이후 다시 2채(B,C)의 장기임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(A)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 ｢소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ A, B, C주택 순차적으로 취득
○ 2018.2월 A, B, C주택 임대등록(준공공, 8년)
○ 2021.7월 D주택 취득 후 거주
○ 2023.6월 A주택 자진말소
○ 2026.2월 B, C주택 자동말소
○ 2027. 7월 D주택(거주주택) 양도 예정
○ 2027. 9월 A주택 자진말소 예정
* 자동말소 후 입주하여 2년 거주할 예정
○ 2030.10월 A주택 양도 예정
2. 질의요지
○ 3채(A,B,C)의 임대주택이 임대등록이 순차적(A,B,C)으로 말소되고, 이중 먼저 말소된 주택(A)을 거주주택으로 전환한 경우
- 해당 거주주택(A)이「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 특례를 적용받기 위한 양도기한
3. 관련 법령
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
유권해석
장기임대주택 등록 말소 후 비과세 특례 적용 기한 안내
서면-2023-법규재산-2340 · 2025. 04. 24.Q질의내용
- 순차적으로 등록이 말소되는 장기임대주택 중 먼저 말소된 주택(A)을 거주주택으로 전환한 경우, 해당 거주주택(A)이 소득세법 시행령 제155조 제20항의 임대주택 특례를 적용받기 위한 양도기한은 언제까지인가요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-법규재산-2340 · 2025. 04. 24.
- 국세청 서면-2023-법규재산-2340 (2025-04-24) 답변임을 안내드립니다.
- 장기임대주택 3채(A, B, C) 중 A주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호에 따라 자진말소되어 거주주택으로 전환된 경우, 이후 B, C주택이 동법 제6조 제5항에 따라 자동말소되더라도, 최초로 등록이 말소된 장기임대주택(A)의 등록 말소 이후 5년 이내에 해당 거주주택(A)을 양도하는 경우에만 소득세법 시행령 제155조 제20항 특례를 적용하게 됩니다.
- 이는 임대주택 여러 채가 각각 시차를 두고 등록이 말소되어도, 특례 적용 판단 기준이 되는 말소기준일은 최초 말소된 임대주택(A)임을 뜻합니다.
- 따라서, 이후 타 장기임대주택(B, C)이 말소되더라도, A주택(거주주택) 양도일이 A주택의 최초 말소일로부터 5년 이내이어야만 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
- 문의 사례에서처럼, 최종적으로 A주택 거주, 2년 거주 요건 충족 후 양도하려 해도, 최초 말소일로부터 5년 이내 양도하는지 반드시 확인하셔야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 1세대1주택의 특례로, 장기임대주택과 거주주택 동시 보유 시 등록 및 임대 요건 등의 경우 비과세 특례 인정 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제23항: 장기임대주택 등록이 말소된 경우 최초 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도해야만 특례 적용
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호: 임대의무기간 내 자진말소 사유 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 임대의무기간 종료로 인한 자동말소 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 ｢소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이,「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 3채(A,B,C)의 장기임대주택 중 1채(A)가「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 등록이 말소되어 해당 주택을「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서, 이후 다시 2채(B,C)의 장기임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(A)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 ｢소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ A, B, C주택 순차적으로 취득
○ 2018.2월 A, B, C주택 임대등록(준공공, 8년)
○ 2021.7월 D주택 취득 후 거주
○ 2023.6월 A주택 자진말소
○ 2026.2월 B, C주택 자동말소
○ 2027. 7월 D주택(거주주택) 양도 예정
○ 2027. 9월 A주택 자진말소 예정
* 자동말소 후 입주하여 2년 거주할 예정
○ 2030.10월 A주택 양도 예정
2. 질의요지
○ 3채(A,B,C)의 임대주택이 임대등록이 순차적(A,B,C)으로 말소되고, 이중 먼저 말소된 주택(A)을 거주주택으로 전환한 경우
- 해당 거주주택(A)이「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 특례를 적용받기 위한 양도기한
3. 관련 법령
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
